Право собственности и другие вещные права на жилые помещения в России

Члены семьи собственника жилого помещения обязаны:

1) использовать данное жилое помещение по назначению;

2) обеспечивать его сохранность;

3) дееспособные члены семьи собственника жилого помещения должны нести солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования данным жилым помещением, если иное не установлено между собственником и членами его семьи (п. 3 ст. 31 ЖК РФ).

2. Пользование жилым помещением, предоставленным по завещательному отказу.

Согласно гражданскому законодательству завещатель вправе возложить на одного или нескольких наследников по завещанию или по закону исполнения за счет наследства какой-либо обязанности имущественного характера в пользу одного или нескольких лиц (отказополучателей), которые приобретают право требовать исполнения этой обязанности (завещательный отказ). В соответствии со ст. 33 ЖК РФ, гражданин, которому по завещательному отказу предоставлено право пользования жилым помещением на указанный в соответствующем завещании срок, пользуется данным жилым помещением наравне с собственником этого жилого помещения. По окончании установленного завещательным отказом срока пользования жилым помещением право пользования им у соответствующего гражданина прекращается, за исключением случаев, если право пользования данным жилым помещением у соответствующего гражданина возникло на ином законном основании.

Дееспособный гражданин, проживающий в жилом помещении, предоставленном по завещательному отказу, несет солидарную с собственником такого жилого помещения ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования этим жилым помещением, если иное не предусмотрено соглашением между указанным собственником и гражданином (п. 2 ст. 33 ЖК РФ). Гражданин, проживающий в жилом помещении, предоставленном по завещательному отказу, вправе потребовать государственной регистрации права пользования жилым помещением, возникающего из завещательного отказа (п. 3 ст. 33 ЖК РФ).

3. Пользование жилым помещением на основании договора пожизненного содержания с иждивением.

По договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты - гражданин - передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру или иную недвижимость плательщику ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц). В соответствии со ст. 34 ЖК РФ гражданин, проживающий в жилом помещении на основании договора пожизненного содержания с иждивением, пользуется жилым помещением на условиях, которые предусмотрены статьей 33 ЖК РФ, если иное не установлено договором пожизненного содержания с иждивением. Гражданин, проживающий в жилом помещении на основании договора пожизненного содержания с иждивением:

а) пользуется данным жилым помещением наравне с собственником этого жилого помещения;

б) несет солидарную с собственником жилого помещения ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования этим жилым помещением, если иное не предусмотрено соглашением между указанными собственником и гражданином.

Все перечисленные права граждан на жилые помещения:

1) права членов семьи собственника жилого помещения;

2) права отказополучателей;

3) права получателей ренты по договору пожизненного содержания с иждивением получили в российской науке жилищного права название - ограниченные вещные права граждан на жилые помещения. Ограниченными указанные права являются по сравнению с всеобъемлющим и абсолютным правом собственности.

Единым объединяющим началом во всех отмеченных случаях выступает такое вещное право, как право проживания. Хотя право проживания имеет различные основания возникновения, такие как:

а) закон;

б) завещание;

в) договор;

ему присущи сходные черты, а следовательно, оно должно иметь единое регулирование. Однако категория "право проживания" до сих пор формально не определена и не закреплена в жилищном законодательстве. Следует согласиться с определением права проживания как принадлежащим гражданину субъективным вещным правом владеть и пользоваться в целях личного проживания жилым помещением или его частью, принадлежащих на праве собственности другому лицу, устанавливаемым пожизненно или на иной срок и возникающим в силу завещательного отказа или на основании договора пожизненного содержания с иждивением, либо в порядке, установленном жилищным законом у членов семьи собственника жилого помещения⁴³. Известно, что категория "право проживания" все еще не нашла отражения в нормах жилищного законодательства Российской Федерации. Необходимость закрепления этого права в нормах ЖК РФ давно назрела. Следует отметить, что в разделе втором ЖК РФ не упоминается об ограниченных вещных правах на жилое помещение юридических лиц.

Вместе с тем в иных нормах ЖК РФ, расположенных за пределами раздела второго ЖК РФ, можно обнаружить ограниченные вещные права на жилые помещения юридических лиц. К таковым следует отнести: право оперативного управления, право хозяйственного ведения и право аренды. Так, в соответствии со ст. 19 ЖК РФ жилые помещения могут принадлежать на праве оперативного управления государственным унитарным предприятиям, государственным и муниципальным учреждениям. На праве хозяйственного ведения жилые помещения могут принадлежать только государственным унитарным предприятиям. Согласно ст. 93 и 94 ЖК РФ субъекты права оперативного управления и хозяйственного ведения вправе принимать решения о предоставлении принадлежащих им жилых помещений гражданам, по договорам служебных жилых помещений и жилых помещений в общежитиях, и выступать наймодателями в указанных договорах. Вместе с тем, указанные субъекты несут расходы на содержание жилых помещений и коммунальные услуги до заселения этих жилых помещений.

Представляется, что вещной природой обладают и права таких юридических лиц, как арендаторы жилых помещений. Известно, что договор аренды жилого помещения выступает, с одной стороны, основанием возникновения обязательства по передаче жилого помещения в аренду юридическому лицу, а с другой - арендатор независимо от воли иных лиц, в том числе и собственника, использует это жилое помещение, передавая его по собственному усмотрению в пользование гражданам для их проживания. В цивилистической литературе уже высказывалось мнение о вещно-правовом характере прав нанимателей жилья по договорам социального найма, а также членов ЖК и ЖСК⁴⁴, однако нормы, регулирующие указанные отношения, не содержатся в разделе втором ЖК РФ.

Для выработки понятия вещных прав на жилые помещения необходимо выявить признаки, присущие этим вещным правам. Некоторые авторы выделяют такие признаки, как: следование за вещью, абсолютная защита вещных прав, преимущество их реализации перед обязательственными субъективными правами, и т.п.

Указанные признаки едва ли можно признать самостоятельными, так как они выступают следствием всего двух самостоятельных и подлинных следующих признаков вещных жилищных прав: во-первых, речь может идти о таком признаке, как абсолютность вещных жилищных прав и, во-вторых, о том, что объектами вещных жилищных прав выступают материальные вещи в виде жилых помещений. Важным обстоятельством при этом является также то, что такие правомочия, как право владения и право пользования осуществляют субъекты вещных прав, несмотря на то, что эти правомочия принадлежат на праве собственности другому лицу. Едва ли можно согласиться с утверждением тех, кто полагает, что главным признаком вещных прав является то, что они названы таковыми в законе. Факт закрепления вещных прав в законе свидетельствует об их легализации и не может быть отнесен не только к главным, но и вообще к каким-то иным признакам. Исходя из изложенного, следует признать, что под вещными правами на жилые помещения понимаются принадлежащие физическому или юридическому лицу субъективные права владения и права пользования жилым помещением или частью его, принадлежащие на праве собственности другому лицу.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Заключение

Принятие нового Жилищного кодекса Российской Федерации вызвало в обществе немало эмоций. В период обсуждения законопроекта, прошедшего первое чтение в Государственной Думе, многие авторы высказывали резко отрицательное отношение к предстоящим нововведениям. Подобные оценки давались и на заседании Совета Федерации, на котором, тем не менее, был одобрен окончательный текст Кодекса. Действительно, Кодекс не лишен недостатков, но при этом он устанавливает немало правил, заслуживающих положительной оценки.

В выпускной квалификационной работе я предприняла попытку в этом разобраться.

Изучив тему, я пришла к следующим выводам:

1. Следует согласиться с тем, что вопрос о прочности и связи строения с землей не может быть категорично признан единственным критерием разграничения движимых и недвижимых вещей. Однако вряд ли стоит полностью отвергать предложенный законодателем признак, который конкретизирует понятие прочности и указывает на значимые с точки зрения оборота свойства - сохранение назначения имущества. Вместе с тем нельзя не обратить внимания на то, что прочность связи имущества с земельным участком помимо физических качеств имеет еще важную с точки зрения правового регулирования оборота стоимостную характеристику. В связи с этим, даже если и возможно с помощью современных технических средств и способов перемещение объекта без несоразмерного ущерба его назначению, это влечет значительные расходы для лиц, желающих осуществить это мероприятие. Ввиду этого представляется необходимым дополнить предложенное самим законодателем толкование понятия прочности связи имущества с землей указанием на значительные расходы.

Нет оснований полагать, что недвижимое имущество, становится таковым лишь после государственной регистрации. Оно объективно существует и до этого акта (иначе регистрация не возможна), но права на недвижимость возникают после его совершения. Не регистрация права превращает имущество в недвижимость, но «стабильность положения недвижимого имущества дает возможность регистрировать его».

2.Анализ содержания ЖК позволяет предположить, что серьезные трудности в правоприменительной практике могут возникнуть при решении вопросов, связанных с взаимодействием норм ЖК и Гражданского кодекса Российской Федерации.

Коллизия между нормами ЖК и иных законов должна решаться в пользу ЖК. Однако применительно к возможным коллизиям между нормами ЖК и ГК такой вывод может оказаться небесспорным. Дело в том, что, как следует из п. 1 ст. 4 ЖК, регулируемые ЖК отношения (жилищные отношения) имеют неоднородный характер. Некоторые из них представляют собой разновидность административно-правовых отношений, например отношения, возникающие в связи с учетом жилищного фонда, отнесением помещений к числу жилых помещений и исключением их из жилищного фонда, получением разрешения на переустройство и перепланировку жилых помещений, и др. Другие отношения по своему существу являются гражданско-правовыми. Это, в частности, возникающие между собственниками жилых помещений отношения по поводу пользования общим имуществом и управления многоквартирными домами.

3. В действующем гражданском законодательстве здание и земельный участок соотносятся таким образом, как если бы здание являлось главной вещью, а земельный участок - принадлежностью.

Думается, что сложившаяся правовая регламентация данных отношений в настоящее время не может быть иной. Вместе с тем я полагаю, что интенсивное развитие оборота земель, появление значительного числа собственников потребует в будущем внесения изменений в действующее законодательство с тем, чтобы с учетом новых реалий определить соотношение экономических интересов владельцев зданий и земельных участков.

 

 

Библиография

 

1. Нормативные акты, судебная и преддипломная практика
2. Конституция Российской Федерации
3. Гражданский кодекс Российской Федерации
4. Земельный кодекс Российской Федерации
5. Жилищный кодекс Российской Федерации
6. Федерального закон от 2 января 2000 г. N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре"// Собрание законодательства. 2000. №2.
7. ФЗ от 16 июня 1998 года №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости) // СЗ РФ. 1998. №8.
8. ФЗ от 21 июня 1997 года №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // СЗ РФ. 1997. №11.
9. Закон РСФСР от 4 июля 1991г. №541-1 «О приватизации жилищного фонда в РФ» (с изм. и доп. 15 мая 2001г.)
10. Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, утв.Постановлением Правительства Российской Федерации 28 января 2006 года № 47// Российская газета. 2006. 10 февраля.
11. Приказ Минюста РФ от 4 марта 2005 г. N 16 "Об утверждении Правил внесения записей о правах на предприятие как имущественный комплекс и сделок с ним в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним и взаимодействия между Федеральной регистрационной службой и ее территориальными органами"
12. Приказ Минюста РФ от 25 марта 2003 г. N 70 "Об утверждении Методических рекомендаций о порядке государственной регистрации права общей собственности на недвижимое имущество"(с изменениями от 12 ноября 2003 г., 19 января 2005 г.
13. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 24 августа 1993 г. N 8 "О некоторых вопросах применения судами Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в РФ" // Сборник постановлений Пленумов Верховных Судов СССР и РСФСР (РФ) по гражданским делам. М., 1995.
14. Постановление Пленума Верховного Суда СССР от 31 июля 1981 г. N 4 "О судебной практике по разрешению споров, связанных с правом собственности на жилой дом" // Сборник постановлений Пленумов Верховных Судов СССР и РСФСР (РФ) по гражданским делам. М., 1995
15. Постановление Пленума Верховного Суда РСФСР от 10 июня 1980 г. N 4 "О некоторых вопросах, возникших в практике рассмотрения судами споров о выделе доли сособственнику и определении порядка пользования домом, принадлежащим гражданам на праве общей собственности" // Сборник постановлений Пленумов Верховных Судов СССР и РСФСР (РФ) по гражданским делам. М., 1995.
16. Материалы преддипломной практики.
17. Аюшеева С.Д. Жилое помещение как объект гражданских прав и обязанностей участников первичного рынка ипотечного жилищного кредитования // Законодательство.- 2004. - № 8.
18. Агафонова Н.Н. Право частной собственности граждан на квартиру. М., 1994.
19. Аполлонов А.О., Страунинг Э.Л. О правилах пользования жилыми помещениями
20. Борисенко А. Квартира как объект права собственности.
21. Гаврилов Э. Преимущественное право покупки // Российская юстиция. 2001. N 2.
22. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая: Научно-практический комментарий / Отв. ред. Т.Е. Абова, А.Ю. Кабалкин, В.П. Мозолин. М., 1996.
23. Гражданское право. В 2 ч. Часть 2. Обязательственное право / Под ред. В.В. Залесского. М.: МТК "Восточный экспресс", 1998.
24. Грудцына Л. Жилье как объект имущественных прав// Адвокат. - 2005. - №12..
25. Гуев А.Н. Комментарий к земельному законодательству РФ. 2-е изд. М.: Экзамен, 2004.
26. Гуев А.Н. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации. М.: Экзамен, 2005.
27. Ем В.С. Договор продажи недвижимости (научно-практический комментарий действующего законодательства) // Законодательство. - 2005. - №10.
28. Емелкина И.А. Гражданско-правовые способы приобретения и защиты вещных прав на жилые и нежилые помещения. М., 2001.
29. Ефимов А.Ф. Вопросы общей собственности на строения в судебной практике. Комментарий судебной практики. Вып. 3 / Под ред. Ярошенко К.Б. М.: "Юрист", 1997.
30. Жариков Ю.Г. О некоторых проблемах развития земельного законодательства на современном этапе // Государство и право. 1997. N 3.
31. Клюкин Б.Д. О некоторых проблемах развития земельного законодательства на современном этапе // Государство и право. - 1997.- № 3.
32. Киндеева Е.А. Недвижимость: права и сделки (новые правила оформления, государственная регистрация, образцы документов)
33. Козырь О.М. Особенности регулирования сделок с землей земельным законодательством // Экологическое право. - 2003. - №4
34. Крашенинников П.В., Маслов Н.В. Кондоминиумы. Общая собственность в многоквартирных домах. М.: Спарк, 1995.
35. Козлова И.В. Понятие недвижимости и вопросы регистрации прав на недвижимость в законодательстве РФ // Правоведение. 1998. N 2.
36. Маслов В.Ф. Осуществление и защита права личной собственности в СССР. М.: Госюриздат, 1961.
37. Мейер Д.И. Русское гражданское право: В 2-х ч. Часть 2. По исправленному и дополненному 8-му изд., 1902. М., 1997.
38. Мостов Г.С. Особенности приобретения и прекращения права собственности на недвижимое имущество // Правовые вопросы недвижимости. - 2002. - №2.
39. Осокин А. Иск (теория и практика). М.: Городец, 2000.
40. Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. М., 1998.
41. Рубанов А. А. Проблемы совершенствования теоретической модели права собственности // Развитие советского гражданского права на современном этапе. М., 1986.
42. Рыбаков В.А., Тархов В.А. Собственность и право собственности. Уфа, 2001.
43. Скловский К.И. Собственность в гражданском праве: Учебно-практическое пособие. М., 1999
44. Суханов Е. А. Лекции о праве собственности. М., 1991.
45. Седугин П.И. Жилищное право: Учебник. М.: ИНФРА-М-НОРМА, 1997.
46. Сенчищев В.И. Объект гражданского правоотношения // Актуальные проблемы гражданского права: Сб. / Под ред. М.И. Брагинского. М.: Издательство "Статут", 1998.
47. Сыродоев Н.А. Регистрация прав на землю и другое недвижимое имущество // Государство и право. 1998. N 3.
48. Суханов Е.А. Ограниченные вещные права в гражданском праве //Юрист. 2001 № 3.
49. Тагайназаров Ш. Общая долевая собственность в советском гражданском праве. Д.: Изд-во "Ирфон", 1966.
50. Уткин Б. Как отнять землю у собственника? "эж-ЮРИСТ", N 45, ноябрь 2005.
51. Умуркулов М.К. Осуществление и защита права общей собственности. М., 1984.
52. Фогель В.А. Осуществление права общей долевой собственности.
53. Формакидов Д.А. Вещные права на жилые помещения в Жилищном кодексе РФ //Семейное и жилищное право. 2008 № 1.
54. Шершеневич Г. Ф. Учебник русского гражданского права (по изданию 1907 г.). М., 1995 (§ 18 - 22).
55. Чубаров В.В. Некоторые проблемы взаимодействия гражданского и земельного законодательства и пути их решения // Журнал российского права. - 2005 - №9.