Право на недвижимость и земельный участок

Объектом выкупа может  быть только земельный участок целиком, выкуп для государственных или  муниципальных нужд части земельного участка допускается не иначе  как с согласия собственника.

Собственник земельного участка, подлежащего изъятию для государственных  или муниципальных нужд, с момента  государственной регистрации решения  об изъятии участка до достижения соглашения или принятия судом решения  о выкупе участка может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению и производить  необходимые затраты, обеспечивающие использование участка в соответствии с его назначением. При этом, однако, он несет риск отнесения на него при определении выкупной цены земельного участка затрат и убытков, связанных  с новым строительством, расширением  и реконструкцией зданий и сооружений на земельном участке в указанный  период.

Плата за земельный участок, изымаемый для государственных  или муниципальных нужд (выкупная цена), сроки и другие условия  выкупа определяются соглашением с  собственником участка. При определении  выкупной цены в нее включаются рыночная стоимость земельного участка и  находящегося на нем недвижимого  имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он несет в связи с  досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе  упущенную выгоду. Рыночная стоимость  земельного участка устанавливается  в соответствии со ст. 9 Федерального закона от 29 июля 1998 г. «Об оценочной  деятельности в Российской Федерации». По соглашению с собственником ему  может быть предоставлен взамен участка, изымаемого для государственных  или муниципальных нужд, другой земельный  участок с зачетом его стоимости  в выкупную цену.

Собственник вправе выразить свое согласие на выкуп у него земельного участка в любой момент после  его уведомления. Если собственник  не согласен с решением об изъятии  у него земельного участка для  государственных или муниципальных  нужд либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене или других условиях выкупа, государственный орган, принявший  такое решение, может предъявить иск о выкупе земельного участка  в суд. Иск о выкупе земельного участка для государственных  или муниципальных нужд может  быть предъявлен в течение трех лет  с момента направления собственнику участка уведомления об изъятии  участка. Если иск о выкупе земельного участка предъявлен позднее трех лет с момента направления  собственнику уведомления о принятии решения об изъятии земельного участка  либо до истечения одного года с  момента получения его собственником, исковое требование указанных органов  не подлежит удовлетворению.

Земельный участок может  быть изъят у собственника и в  случаях, когда участок предназначен для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства  и не используется для соответствующей  цели в течение трех лет, если более  длительный срок не установлен законом (ст. 284 ГК РФ).

Земельный участок может  быть изъят у собственника и в  случаях, когда использование участка  осуществляется с грубым нарушением правил рационального использования  земли, установленных земельным  законодательством (ст. 285 ГК РФ). Грубое нарушение правил рационального  использования земли, в частности, может выражаться в использовании  его не в соответствии с целевым  назначением или в использовании, приводящем к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель либо значительному ухудшению экологической  обстановки.

Решение об изъятии земельных  участков по основаниям, предусмотренным  ст. 284-285, принимает орган государственной  власти или местного самоуправления, уполномоченный земельным законодательством. Земельным законодательством также  устанавливается порядок обязательного  заблаговременного предупреждения собственников участков о допущенных нарушениях.

Если собственник земельного участка письменно уведомит орган, принявший решение об изъятии  земельного участка, о своем согласии исполнить это решение, участок  подлежит продаже с публичных  торгов.

Если собственник земельного участка не согласен с решением об изъятии у него участка, орган, принявший  решение об изъятии участка, может  предъявить требование о продаже  участка в суд. Исключительно  судебный порядок изъятия земельного участка в случае ненадлежащего  использования или неиспользования  в соответствии с целевым назначением  в течение трех лет предусмотрен п. 3 ст. 6 Федерального закона от 24 июля 2002 г. «Об обороте земель сельскохозяйственного  назначения».

Связь прав на земельный  участок с правами на находящиеся  на нем здания (сооружения)

Согласно действующему российскому  гражданскому законодательству земельный  участок и расположенное на нем  здание (сооружение, строение) являются самостоятельными объектами права. Однако между ними законодательно закреплена тесная правовая связь, которая выражается в следующем.

Во-первых, в необходимости  для возникновения прав на здание (сооружение) наличия прав на земельный  участок, находящийся под ним.

Из смысла ст. 222 ГК РФ следует, что для приобретения права собственности  на недвижимое имущество необходимо соблюдение ряда условий. Одним из таких  условий является наличие права  использовать земельный участок  для размещения на нем данного  недвижимого имущества. Таким правом в первую очередь обладает собственник. Согласно положениям ст. 363 ГК РФ и сг. 40 ЗК РФ собственнику земельного участка предоставлено право возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос. Это право осуществляется при условии соблюдения градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил (нормативов), а также требований о назначении земельного участка.

Собственник также может  разрешать строительство на своем  участке другим лицам, не теряя при  этом права собственности, а лишь ограничивая его. В этом случае собственником  недвижимости становится субъект, не являющийся собственником земельного участка. В соответствии с п. 1 ст. 271 ГК собственник  здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет  право пользования предоставленной  таким лицом под эту недвижимость частью земельного участка. Таким образом, собственник земельного участка, если он согласен с возведением на его  земельном участке другим лицом  объекта недвижимости и последующим  приобретением этим лицом нрава  собственности на этот объект, должен передать такому лицу правомочие пользования  земельным участком либо его частью, находящейся под этим объектом. Данное правомочие будет являться элементом  либо вещных прав, либо обязательственных.

Возможность принадлежности на том или ином праве земельного участка либо его части собственнику расположенного на нем здания, строения, сооружения зависит от того, кто  является, с одной стороны, собственником  земельного участка и, с другой стороны, собственником здания, строения, сооружения. Если с обеих сторон выступают  частные лица, то в этом случае можно  вести речь лишь об обязательственном  праве (праве аренды, праве безвозмездного пользования). Если же собственником  земельного участка выступает государство  либо муниципальное образование, то к обязательственным правам добавляются  и ограниченные вещные.

Отсутствие права собственности  на земельный участок под зданием (сооружением) ни в коей мере не ограничивает право собственности на это здание или сооружение. Так, в соответствии с п. 3 ст. 271 собственник недвижимости, находящейся на чужом земельном  участке, имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться этой недвижимостью  по своему усмотрению, в том числе  сносить соответствующие здания и сооружения постольку, поскольку  это не противоречит условиям пользования  данным участком, установленным законом  или договором.

При прекращении права  пользования земельным участком, предоставленного собственнику находящегося на этом участке недвижимого имущества, права на недвижимость, оставленную  ее собственником на земельном участке, определяются в соответствии с соглашением  между собственником участка  и собственником соответствующего недвижимого имущества. При отсутствии или недостижении такого соглашения последствия прекращения права пользования земельным участком определяются судом по требованию собственника земельного участка или собственника недвижимости.

Собственник земельного участка  вправе требовать по суду, чтобы  собственник недвижимости после  прекращения права пользования  участком освободил его от недвижимости и привел участок в первоначальное состояние.

В случаях, когда снос здания или сооружения, находящегося на земельном  участке, запрещен в соответствии с  законом и иными правовыми  актами (жилые дома, памятники истории  и культуры и т. п.) либо не подлежит осуществлению ввиду явного превышения стоимости здания или сооружения по сравнению со стоимостью отведенной под него земли, суд с учетом оснований прекращения права пользования земельным участком и при предъявлении соответствующих требований сторонами может:

признать право собственника недвижимости на приобретение в собственность  земельного участка, на котором находится  эта недвижимость, или право собственника земельного участка на приобретение оставшейся на нем недвижимости либо

установить условия пользования земельным участком собственником недвижимости на новый срок.

Наряду с правом пользования  частью земельного участка собственник  здания, строения, сооружения, находящихся  на чужом земельном участке, имеет  преимущественное право покупки  или аренды земельного участка, которое  осуществляется в порядке, установленном  гражданским законодательством  для случаев продажи доли в  праве общей собственности постороннему лицу (п. 3 ст. 35 ЗК РФ).

Во-вторых, при включении  данных объектов в имущественный  оборот судьба данных объектов подчинена  действию двух принципов: принципа следования, в соответствии с которым земельный  участок следует судьбе расположенного на нем здания, строения, сооружения, и принципа сохранения прав на здание, сооружение при переходе прав на земельный  участок.

Первое правило является частным случаем общего правила, согласно которому переход права  собственности на имущество не лишает третьих лиц, обладающих ограниченными  правами на него, таких прав. Так, согласно п. 3 ст. 216 ГК РФ переход права  собственности на имущество к  другому лицу не является основанием для прекращения иных вещных прав на это имущество. Аналогичное право  действует и применительно к  обязательственным правам. Например, в соответствии с п. 1 ст. 617 переход  права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное  в аренду имущество к другому  лицу не является основанием для изменения  или расторжения договора аренды. В отношении зданий, сооружений это  правило закреплено в ст. 653 ГК РФ. Подобное положение содержится и  в ст. 675 ГК РФ применительно к  договору найма. Придерживаясь этого  общего правила, законодатель установил, что переход права собственности  на земельный участок не является основанием прекращения или изменения  принадлежащего собственнику недвижимости права пользования этим участком (абз. 2 п. 2 ст. 271).

Что касается второго правила, то оно нашло свое отражение в  достаточно большом числе норм в  ГК РФ и ЗК РФ. В соответствии с  абз. 1 п. 2 ст. 271 при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости. Аналогичное положение содержится в п. 1 ст. 35 3К РФ с той лишь разницей, что в нем говорится не о праве пользования, а о праве использования. Такую замену термина следует объяснить тем, что, как уже указывалось, ГК РФ отождествляет данное право пользования с правом постоянного (бессрочного) пользования, а это входит в противоречие с положениями ст. 20 3К РФ.

В-третьих, по общему правилу  отчуждение здания, строения, сооружения без отчуждения земельного участка, на котором они находятся, и наоборот, если они принадлежат одному лицу, не допускается (п. 4 ст. 35 ЗК РФ). Исключение составляют случаи отчуждения части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка, и отчуждения здания, строения, сооружения, находящихся на участке, изъятом из оборота в соответствии со ст. 27 ЗК РФ. В этой связи, как указано в п. 11 упоминавшегося выше постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005 г. № 11, сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.