Право на недвижимость и земельный участок

Любые процедуры, связанные  со сменой собственника недвижимости, обязательно должны завершаться  регистрацией права на недвижимость. Именно государственная регистрация  является единственным доказательством  существования зарегистрированного  права. А оспорить данное право после  проведения регистрации можно только в судебном порядке. Право на недвижимость возникает у собственника только после внесения соответствующей  записи в Единый государственный  реестр прав.

Необходимость регистрации  права на жилую недвижимость возникает  в следующих случаях: наследование, покупка, обмен или дарение, строительство  объекта, объект недвижимости не зарегистрирован  в едином государственном реестре, приватизация или деприватизация, аренда жилого помещения сроком более 1 года. Процедура регистрации регулируется Законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и Гражданским Кодексом РФ.

В Законе четко утвержден  порядок проведения процедуры регистрации  права на недвижимое имущество.

• прием документов, необходимых для государственной регистрации прав, их регистрация с обязательным приложением документа об оплате регистрации;
• правовая экспертиза документов и проверка законности сделки;
• установление отсутствия противоречий между заявленными и уже зарегистрированными правами, и иных оснований для отказа государственной регистрации прав;
• в случае отсутствия оснований для отказа в регистрации, внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество;
• совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о государственной регистрации прав.

Вместе с заявлением в  регистрационную комиссию необходимо подать достаточно внушительный пакет  документов:

• выписка из БТИ, подробный план помещения,
• документ, подтверждающий уплату регистрационной пошлины,
• документ, подтверждающий личность (паспорт),
• свидетельство о постановке на учет в налоговую службу,
• нотариально заверенное заявление супруга/супруги о согласии на проведение сделки, либо заявлении о том, что участник сделки в браке не состоит,
• документ, подтверждающий сделку с недвижимостью (например, договор купли-продажи или мены), сам договор так же должен быть зарегистрирован в регистрационной службе.
• иные документы, которые могут потребовать в соответствии с видом совершаемой с объектом недвижимости сделки.

Процесс регистрации является достаточно длительным, что обусловлено  именно сложностями со сбором полного  пакета документов. Однако, сама государственная регистрация должна быть проведена в течение месяца со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации.

Собственнику могут так  же отказать в проведении регистрации  права на недвижимое имущество. Причин может быть несколько: предоставление неверной информации, предоставление неполного пакета документов, неправильное оформление документов, возникновение  у регистратора сомнений в подлинности  документов, имеющийся наложенный на регистрируемый объект арест или  запрет на проведение определенных сделок.

Отказ в государственной  регистрации прав либо уклонение  соответствующего органа от государственной  регистрации могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд, арбитражный  суд. В случае, если орган принимает решение об отказе в регистрации права, собственник в тот же день уведомляется в письменной форме о решении и причинах отказа. Собственник обязан будет устранить недостатки в установленный период (предоставить недостающие документы, разъяснить документально спорные моменты и так далее). Чаще всего причиной отказа является подача неполного комплекта документов, либо их неверное оформление.

Возникновение и прекращение  права частной собственности  на землю

В соответствии с п. 1 ст. 25 ЗК РФ права на земельные участки (в том числе и право собственности) возникают по основаниям, установленным  гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной  регистрации в соответствии с  Федеральным законом от 21 июля 1997 г. «О государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В гражданском законодательстве основания возникновения гражданских прав перечислены в ст. 8 ГК РФ, а основания приобретения права собственности в гл. 14.

Анализ норм гражданского законодательства показывает, что основаниями  возникновения права частной  собственности на земельные участки  могут служить разнообразные  юридические факты, как правило, образующие сложные фактические  составы. Образование последних  в основном связано с общим  правилом п. 2 ст. 8 ГК РФ, в соответствии с которым права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации  соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Оставив в стороне такой  юридический факт, как государственная  регистрация прав на недвижимое имущество, рассмотрим иные юридические факты, являющиеся основанием возникновения  права частной собственности  на земельные участки.

Во-первых, наиболее распространенным основанием возникновения права  частной собственности на землю  выступают сделки купли-продажи, мены, дарения, пожизненного содержания с  иждивением. Статья 8 предусматривает, что основанием возникновения гражданских  прав могут быть и иные сделки, не предусмотренные законом, однако применительно  к земельной собственности такой  возможности не усматривается.

Во-вторых, право частной  собственности на землю может  возникнуть из актов государственных  органов и органов местного самоуправления. Данное основание имеет значение для возникновения права частной  собственности на землю в связи  с тем, что земля может быть предоставлена в собственность  граждан и юридических лиц  из земель, находящихся в государственной  или муниципальной собственности  на основании решения соответствующего органа. Предоставление земельных участков, находящихся в государственной  или муниципальной собственности, в собственность граждан и  юридических лиц осуществляется, как правило, за плату. В отдельных  случаях, когда это прямо предусмотрено  ЗК РФ, федеральными законами и законами субъектов РФ, предоставление земельных  участков в собственность граждан  и юридических лиц может осуществляться бесплатно. Например, возможность бесплатного  предоставления земельных участков гражданам РФ предусмотрена п. 4 ст. 3 Закона о введении в действие ЗК РФ.

Иностранным гражданам, лицам  без гражданства и иностранным  юридическим лицам земельные  участки предоставляются в собственность  только за плату.

Земли предоставляются гражданам  и юридическим лицам для определенных целей из земель соответствующих  этим целям категорий. Такими целями являются: ведение сельского хозяйства, индивидуальное жилищное строительство, дачное, гаражное строительство и  др.

Предоставление гражданам  и юридическим лицам земельных  участков из земель, находящихся в  государственной или муниципальной  собственности, осуществляется на основании  решения исполнительных органов  государственной власти или органов  местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих  земельных участков в пределах их компетенции.

В случае, когда земельные  участки, находящиеся в государственной  или муниципальной собственности, предоставляются за плату, наряду с  решением органа государственной власти или местного самоуправления о предоставлении земельного участка юридический состав образует также договор купли-продажи земельного участка.

В-третьих, право частной  собственности на земельный участок  может возникнуть из судебного решения. Таким решением, в частности, может  быть решение о признании права  на земельный участок. Возможность  такого способа защиты предусмотрена  п. 1 ст. 8 ГК и п. 1 ст. 59 3К РФ. Судебное решение, установившее право на землю, является юридическим основанием, при наличии которого органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним обязаны осуществить государственную регистрацию права на землю или сделки с землей в порядке, установленном Законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (п. 2 ст. 59 ЗК РФ).

В-четвертых, закон также  допускает приобретение земельных  участков по таким основаниям, как  наследование, правопреемство при реорганизации  юридического лица и приобретательная давность.

В соответствии со ст. 1181 ГК РФ принадлежавшие наследодателю на праве собственности земельный  участок или право пожизненного наследуемого владения земельным участком входят в состав наследства и наследуются  на общих основаниях, установленных  Кодексом. При наследовании земельного участка по наследству переходят  также находящиеся в границах этого земельного участка поверхностный (почвенный) слой, замкнутые водоемы, находящиеся на нем лес и растения. В случае если наследников несколько, то земельный участок переходит  к ним на праве общей собственности. Раздел земельного участка осуществляется с учетом требований ст. 1182 ГК РФ.

В-пятых, основанием приобретения нрава собственности на земельный  участок может служить приобретательная давность. В соответствии с нормой ст. 234 Г К РФ гражданин или юридическое лицо, не являющиеся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее им как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).

Основания прекращения права  собственности граждан на землю.

В соответствии со ст. 44 ЗК РФ право частной собственности  на земельный участок прекращается:

при отчуждении собственником  своего земельного участка другим лицам;

при отказе собственника от права собственности на земельный  участок;

в силу принудительного изъятия  у собственника его земельного участка  в порядке, установленном гражданским  законом.

Наиболее распространенным основанием прекращения права собственности  является отчуждение собственником  своего земельного участка. Такое отчуждение осуществляется в порядке, установленном  гражданским законодательством  с учетом ограничений, предусмотренных  ЗК. Отчуждение может происходить  на основании договоров купли-продажи, мены, пожизненного содержания с иждивением.

Собственник может отказаться от права собственности на земельный  участок. Отказ от права собственности  на земельный участок осуществляется посредством подачи собственником  земельного участка заявления о  таком отказе в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Право собственности на этот земельный участок прекращается с даты государственной регистрации прекращения указанного права (п. 2 ст. 53 ЗК РФ). В соответствии сп. 1.1 ст. 19 ЗК РФ, если иное не предусмотрено другими федеральными законами, земельный участок, от права собственности на который собственник отказался, является с даты государственной регистрации прекращения права собственности на него собственностью городского округа, городского или сельского поселения либо в случае расположения такого земельного участка на межселенной территории собственностью муниципального района по месту расположения земельного участка.

Земельный участок может  быть изъят у собственника. В соответствии с п. 2 ст. 235 ГК РФ принудительное изъятие  имущества у собственника не допускается, кроме случаев, указанных в данной статье. Среди перечисленных в  Кодексе оснований для принудительного  изъятия имущества имеют место  как общие (применяемые к любому имуществу), так и специальные (применяемые  к отдельным его видам).

В качестве общих оснований  изъятия имущества служат: обращение  на него взысканий по обязательствам собственника (ст. 237 ГК РФ), отчуждение имущества, которое в силу закона не может принадлежать данному лицу (ст. 238), реквизиция (ст. 242), конфискация (ст. 243).

Наряду с перечисленными статьями к изъятию земельных  участков применяются ст. 50 и 51 ЗК РФ.

В числе специальных оснований  для принудительного изъятия  земельного участка следует назвать:

государственные или муниципальные  нужды (ст. 282 ГК РФ);

неиспользование его по целевому назначению (ст. 284 ГК РФ);

использование его с нарушением законодательства (ст. 285 ГК РФ).

Изъятие земельного участка  у собственника для государственных  или муниципальных нужд осуществляется путем выкупа. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земля, выкуп осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом РФ или  муниципальным образованием. Решение  об изъятии земельного участка для  государственных или муниципальных  нужд принимается федеральными органами исполнительной власти и органами исполнительной власти субъектов РФ. Данное решение  подлежит государственной регистрации  в органе, осуществляющем регистрацию  прав на земельный участок. О принятии решения и его регистрации  орган, принявший его, извещает собственника земельного участка. Согласно п. 3 ст. 279 ГК РФ уведомление должно быть письменным и произведено не позднее чем за год до предстоящего изъятия земельного участка.