Права и обязанности сторон по договору аренды здания или сооружения

Срок договора. Договор  может быть заключен как на определенный, так и на неопределенный срок, который  не является существенным условием, что  находит свое подтверждение в  учебных и научных публикациях [12]. В это связи вызывает возражение утверждение Д.А. Колбасина о том, что «срок договора аренды здания <…> выступает в качестве существенного условия, и определение его в договоре является обязательным» [13]. Договор, заключенный на срок не менее одного года (один год и более), подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента ее осущетсвления.

Договор аренды здания или  сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора аренды здания или  сооружения влечет его недействительность. Форма договора аренды (субаренды) нежилых  помещений утверждена постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 12 сентября 2006 г. № 1191, с изм. и  доп. от 17 декабря 2007 г. № 747 [14].  Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенной с момента такой регистрации .

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2 Права и обязанности  сторон договора

2.1 Права и обязанности арендодателя

 

Права и обязанности сторон изложены в самом договоре аренды здания или сооружения. Они и состаляют  его содержание.

Арендодатель обязан: передать арендатору здание или сооружение в  обусловленном в договоре или  пригодном для использования  состоянии и в определенные договором  сроки; в том, случае, когда договор аренды здания заключен на срок не менее одного года, совершить действия, необходимые для его государственной регистрации; передать арендатору вместе с правами владения и пользования объектом аренды соответствующие права на часть земельного участка, необходимые для нормальной эксплуатации здания (сооружения); подписать в установленные сроки в договоре сроки передаточный акт о передаче объекта аренды; вести учет заключенных договоров аренды.

Как было отмечено, одновременно с передачей права на объект передается и право на часть земельного участка, занятого зданием (сооружением).

Передача здания или сооружения арендодателем и принятие его  арендатором осуществляется по передаточному  акту или иному документу о  передаче, подписываемому сторонами. Указанная  обязанность арендодателя считается  выполненной после предоставления арендатору объекта во владение и  пользование и подписания сторонами  соответствующего документа о передаче.

Если одна из сторон уклонятся  от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, такие  действия оцениваются законодателем  как отказ от исполнения обязанности  соответственно арендодателя по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества (п. 1 ст. 626 ГК) [8].

Арендодатель имеет право: требовать от арендатора своевременного подписания передаточного акта при  приемке и возврате объекта аренды, а также совершения необходимых  действий, направленных на государственную регистрацию договора; своевременно получать арендную плату, а также оплату за пользование электрической, тепловой и иной энергией, средствами связи, охранной сигнализации, компенсацию за утилизацию бытовых отходов, эксплуатацию лифтового и иного оборудования; на своевременный возврат арендатором объекта аренды [15].

Арендодатель несет и  ряд других обязанностей, которые  вытекают из общих правил договора аренды.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2.2 Права и обязанности  арендатора

Арендатор обязан: своевременно подписать передаточный акт о  приемке объекта аренды; совершить  необходимые действия, направленные на государственную регистрацию  договора аренды, если он заключен на срок один год и более; уплачивать арендную плату в размере и сроки, обусловленные  соглашением сторон; по окончании  срока действия договора вернуть  арендодателю объект аренды и своевременно подписать соответствующий передаточный акт.

Арендатор имеет право: требовать  своевременной передачи по передаточному  акту указанного в договоре строения (его части) в обусловленном в  договоре состоянии либо состоянии, пригодном для использования  по назначению, вместе с правами  на необходимую для эксплуатации строения часть земельного участка; на сохранение за ним прав на земельный участок, необходимый для нормальной эксплуатации здания, предусмотренных договором аренды, в случае отчуждения земельного участка третьему лицу в период действия договора [15].

Обязанность арендатора по возврату здания или сооружения оформляется  так же, как и обязанность арендодателя по его передаче (п. 2 ст.626 ГК) [8].

Иногда земельный участок, на котором находится арендованное здание (сооружение), продается другому  лицу. Такие действия арендодателя законом не запрещены. Однако в этом случае за арендатором этого здания или сооружения сохраняется право  пользования частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением  и необходима для его использования  на условиях, действовавших до продажи  земельного участка (ст.624 ГК) [8].

Из норм права и условий  договора могут вытекать и иные права  и обязанности сторон.

 

 

 

 

 

 

3 Значение договора аренды здания или сооружения

В нынешних условиях договор аренды зданий и сооружений  имеет важное значение.

Цель данного договора – обеспечить передачу имущества во временное  владение и пользование. В этом заинтересованы обе стороны. Интерес арендодателя предполагает, что с помощью передачи здания  или сооружения в аренду реализуются его интересы как  собственника по извлечению дохода из имеющихся у него в наличии (или приобретенных специально для ведения предпринимательства такого рода) производственных фондов. Заинтересованность арендатора к использованию нанятого недвижимого имущества состоит в том, чтобы, не обременяя себя всякий раз приобретением зданий в собственность, получить возможность эффективно использовать временно нанятое помещение для производственных или иных целей [16].

 Действительно, обычно являются  арендатором юридические лица  или предприниматели, осуществляющие  свою коммерческую деятельность; они редко являются собственниками  зданий, в которых располагаются  их офисы, склады и др. (особенно  если это юридическое лицо  только что образовалось), поскольку  пока не располагают достаточными  средствами. Заключение договора  аренды здания или сооружения  в таких случаях – правильный  хозяйственный шаг.

Интересы арендатора могут заключаться  и в том, чтобы в ходе аренды выкупить имущество в собственность  или же воспользоваться правом на возобновление договора аренды после  истечения его срока. „Не случайно в конце 80 – годов аренда зданий рассматривалась как возможное  средство трансформации отношений  социалистической собственности” в отношении частной и коллективной собственности [16].

Итак, мы убедились, что договор  аренды зданий и сооружений приносит пользу и удовлетворение потребностей обеих сторон. Его значение состоит в том, что данный институт гражданского права способствует развитию коммерческой, «хозяйственной деятельности», а также поддерживает предпринимателей [17].

 

 

 

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

 

Итак, мы рассмотрели один из видов  аренды – договор аренды зданий и сооружений. Проведенные исследования позволяют сделать следующие выводы:

Договор аренды зданий и сооружений занимает особое место среди других договоров аренды. Он относится к аренде недвижимости, причем такого ее вида как нежилое помещения. Выделение данного вида аренды в самостоятельный договор обусловлено специфическими чертами его предмета: здания или сооружения.

Сторонами в договоре аренды здания и сооружения являются арендодатель и арендатор. Закон не представляет специальных правил к ним, требуя лишь, чтобы стороны были с гражданской  право и дееспособностью.

К существенным признакам договора относятся:

              – предмет;

– цена (арендная плата);

– форма, требующая в некоторых случаях соблюдения специального порядка государственной регистрации договора.

Содержание договора аренды зданий или сооружений нужно рассматривать  шире, чем оно представлено в ГК.

Все вышесказанное приводит нас к выводу, что договор аренды зданий и сооружений имеет большое значение в регулировании договорных гражданско-правовых отношений. А значит, его изучение требует дальнейшего продолжения.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

 

1. Маньковский, И.А. Гражданское право. Особенная часть / И.А. Маньковский, С.С. Вабишевич. – Минск : Молодежное, 2010. – 287 с.
2. Колбасин, Д.А. Гражданское право. Особенная часть / Д.А. Колбасин. – Минск : Обществ. Объединение «Молодежное научное общество», 2001. – 545 с.
3. Мартемьянов, В.С. Хозяйственное право: курс лекций / В.С. Мартемьянов. – Москва : «БЕК», 1994.  – 325 с.
4. Сидорчук, И.П. Гражданское право (особенная часть) / И.П. Сидорчук, Ю.Н. Гайдук. – Минск : Амалфея, 2009. – 342 с.
5. «Об упорядочении использования зданий, сооружений и иных помещений, находящихся в государственной собственности» : Указ Президента Республики Беларусь, 4 января 1996 г., №9 // Эталон-Беларусь [Электронный ресурс] / Национальный реестр правовой информации Республики Беларусь. – Минск, 2006.
6. Указ Президента Республики Беларусь от 4 августа 2006 г., № 498, с изм. и доп. от 30 сентября 2002 г.,  №495 // Эталон-Беларусь [Электронный ресурс] / Национальный реестр правовой информации Республики Беларусь. – Минск, 2006.

 

7. Чигир, В.Ф. Гражданское право : Учеб.: В 2 ч. / В.Ф. Чигир.  – Минск : Амалфея, 2002. – 144 с.
8. Национальный Интернет-портал Республики Беларусь [Электронный ресурс] / Гражданский Кодекс Республики Беларусь. – Режим доступа : http://www.pravo.by/main.aspx?guid=3871&p0=hk9800218&p2={NRPA}. – Дата доступа : 27.03.2013
9. «О порядке определения минимальных ставок арендной платы за помещения в административных зданиях и сооружениях, находящихся в государственной собственности» : Указ Президента Республики Беларусь от 21 августа 1996 г., № 302 // Эталон-Беларусь [Электронный ресурс] / Национальный реестр правовой информации Республики Беларусь. – Минск, 2006.

 

10. Шимкович, М.Н. Гражданское право (особенная часть) / М.Н. Шимкович. – Минск: Амалфея, 2008. – 195 с.
11. Советская Белоруссия. 1996. 13 января; Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь. 1999. № 33. 1/291; 2001. № 23. 1/2437, № 58. 1/2738; 2002. № 43. 1/3612, № 70. 1/3771, № 109. 1/4035; 2004. № 76. 1/5525; 2006. № 69. 1/7476, № 87. 1/7631; 2007. № 16. 1/8265.
12. Функ Я.И. «Аренда: о сроках договора аренды здания в связи с необходимостью его госрегистрации» // Бюллютень нормативно-правовой информации. – 2003. – № 4.
13. Колбасин Д.А. – Указ. соч. – С. 154.
14. Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь. 2006. № 151. 5/22941; 2008. № 6. 5/26438.
15. Агаркова, Н.П. Гражданское право. Особенная часть / Н.П. Агаркова, А.П. Малашко. – Минск : БГЭУ, 2004. – 77 с.
16. Ивакин, В.Н. Гражданское право. Особенная часть / В.Н. Ивакин. – Москва : Юрайт, 2009. – 223 с.
17. Сергеев А.П. Гражданское право. / А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой. – Москва : «Проспект», 1997. – 220 с.