Права и обязанности сторон по договору аренды здания или сооружения

 

Министерство образования  Республики Беларусь

Учреждение образования  Федерации профсоюзов Беларуси

«Международный университет  «МИТСО»

 

 

Юридический факультет

Кафедра частного права

 

Реферат

на тему: «Права и обязанности сторон по договору аренды здания или сооружения»

по дисциплине: «Гражданское право. Особенная часть»

 

 

                                                        Выполнила:

                                                        Лисейкова Анна Евгеньевна

                                                         Курс 2, группа 1135

                                                        Специальность: «Международное право»

                                                         Проверил:

                                                         профессор кафедры частного права,

                                                         кандидат юридических наук,

                                                         доцент

                                                         Ермолинский Петр Михайлович

 

 

Минск 2013

СОДЕРЖАНИЕ

 

Введение…………………………………………………………………….3

Основная часть……………………………………………………………..5

1 Элементы договора аренды здания или сооружения…………………...5

2 Права и обязанности сторон  договора………………………………….10

2.1 Права и обязанности арендодателя……………………………...……10

2.2 Права и обязанности арендатора…………………………………...…12

3 Значение договора аренды здания  или сооружения…………………13

Заключение…………………………………………………………………14

Список использованных источников…………………………………..…15

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ВВЕДЕНИЕ

 

Данный договор представляет собой договор аренды отдельного вида имущества и выделяется законодателем ввиду специфики его предмета: здания и сооружения имеют привязку к конкретному земельному участку, рассчитаны на длительный срок использования и имеют повышенную значимость для гражданского оборота.

Осуществляя предпринимательскую  деятельность, субъекты гражданского права непременно сталкиваются с  проблемой приобретения различного рода зданий и сооружений (строений), необходимых для обеспечения  производственных процессов [1].

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется  передать во временное  владение и  пользование или во временное  пользование арендатору здание или  сооружение (его часть) [2].

Предметом договора служат здания или сооружения, то есть разновидность  недвижимого имущества. Ответа на вопрос, в чем различие между зданием и сооружением ГК не содержит. Однако, исходя из общеупотребительного значения этих слов, можно сделать вывод о том, что здания предназначаются для постоянного нахождения в них людей с целью проживания или работы, сооружения же служат чисто техническим целям, люди в них находятся временно. Впрочем, юридического значения делению объектов на здания и сооружения ГК не придает.

Здание – архитектурное  сооружение, предназначенное для  постоянного нахождения в нем  людей, рассчитанное на длительный срок эксплуатации и неразрывно связанное  с землей.

Сооружение – всякая значительная постройка, имеющая временный характер и техническое назначение [4].

Договор применяется к  аренде части здания или сооружения, если это не запрещено правовыми  нормами.

В силу того, что процедура  заключения и исполнения договора аренды здания различается в зависимости  от того, в государственной или  частной собственности оно находится, по указанному критерию целесообразно  выделить два подвида данного  договора: 1) договор аренды здания, находящегося в частной собственности; 2) договор аренды здания, находящегося в государственной собственности (республиканской или коммунальной) [1].

Указанные подвиды различаются  по субъектам, имеющим право выступать  в качестве арендодателя, процедуре  выбора арендатора, определению размера  арендной платы и некоторым другим процедурам заключения и исполнения.

Договор является консенсуальным, взаимным, возмездным, взаимосогласованным и компромиссным.

Правовая основа: § 4 главы 34 ГК (субсидиарно § 1 главы 34 ГК), а также нормы специальных нормативных правовых актов [5].

По вопросу, касающемуся  сдачи в аренду зданий, сооружений и нежилых помещений,  находящихся  в республиканской собственности, следует наряду с нормами ГК руководствоваться  положениями указов Президента Республики Беларусь от 4 августа 2006 г. № 498, с изм. и доп. от 30 сентября 2002 г. №495 [6].

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ОСНОВНАЯ ЧАСТЬ

1 Элементы договора  аренды зданий и сооружений

 

Сторонами по договору аренды здания или сооружения являются арендодатель и арендатор. Арендодателем может  быть только собственник здания или  сооружения либо уполномоченное им (собственником) лицо. В качестве сторон рассматриваемого договора могут выступать физические (индивидуальный предприниматель) и юридические лица [2].

Арендодателями по договору аренды государственного имущества  могут быть: республиканские органы государственного управления; иные государственные  организации, подчиненные Правительству; унитарные предприятия и учреждения, другие организации; акционерные общества, созданные в процессе приватизации государственной собственности, имеющие  имущество, находящееся в республиканской  собственности, переданное им в безвозмездное  пользование с условием сохранения его целевого использования без права выкупа, в отношении такого имущества; Управление делами президента Республики Беларусь или Государственное учреждение «Главное хозяйственное управление» Управления делами Президента Республики Беларусь либо иная уполномоченная Президентом Республики Беларусь организация в отношении строений, переданных в оперативное управление Управления делами Президента Республики Беларусь. В качестве арендатора, как частного, так и государственного имущества может выступать правосубъектное физическое лицо или организация [1].

Предметом договора выступает  нежилое здание, его отдельное  помещение или сооружение (их часть), что следует из норм Указа № 495. Вместе с тем, нормы ГК не устанавливают  прямой запрет на передачу в аренду по указанному договору целого здания, состоящего из жилых помещений (целого жилого дома), для последующего заключения договора найма жилых помещений  с отдельными гражданами в соответствии  с нормами Жилищного кодекса, на что указывает В.Ф. Чигир [7].

В связи с тем, что здания и сооружения находятся на земле  и неразрывно связаны с ней, то с передачей здания (сооружения) возникают и права на земельный  участок.

Принимая все это во внимание и предвидя возможные споры  при решении этого вопросы, законодатель ввел специальные правила, регламентирующие отношения между сторонами. Этому вопросу посвящены содержащиеся в 623 ГК нормы. Согласно этой статье, по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Такое право возникает независимо от того, является ли арендодатель собственником земельного участка и определено ли передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок. Существуют лишь некоторые ограничения в отношении аренды здания (сооружения), находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности. Суть этих ограничений заключается в том, что такая аренда допускается с согласия собственника этого участка, ели это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законодательством или договором с собственником земельного участка [8].

Такие обстоятельства, как  передача в аренду недвижимости (здания или сооружения), которая неразрывно связана с землей, позволили выделить договор аренды здания (сооружения) в самостоятельный вид договора.

Из чего следует исходить при определении, что необходимо относить к зданиям, а что к  сооружениям, в законе не сказано. Что касается литературных источников, то из них следует: здания предназначены для постоянного нахождения в них людей с целью проживания и работы, а сооружения служат чисто техническим целям, и нахождение в них временно.

Здание передается по рассматриваемому договору во временное владение и  пользование или во временное  пользование арендатору. Следовательно, за арендодателем может сохраняться право владения [2].

Предмет договора аренды зданий или сооружений является существенным условием. Значит, при заключении договора его необходимо конкретизировать: указать  какое конкретное здание (помещение) сдается в аренду, его место нахождение, общая площадь всех сдаваемых помещений и каждого из них в отдельности и иные данные технической характеристики помещений и его состояния. Если сдаваемое в аренду помещение состоит более чем из одного помещения, а также, если некоторые из сдаваемых помещений являются основными, а часть – вспомогательными, в приложении к договору следует составить план – схему помещения с указанием всех этих деталей. Если здание, в котором находится сдаваемое в аренду нежилое помещение, многоэтажное и в нем, кроме сдаваемого в данном случае помещение есть другие нежилые или жилые помещения, для выделения данного конкретного помещения в договоре аренды следует указать еще и этаж, на котором находится это помещение, а также нумерацию комнат, если таковая имеется. Также обычно прилагают план – схему земельного участка. Все эти реквизиты необходимо указать либо в тексте договора, либо в передаточном акте, являющимся неотъемлимой частью договора. Не включение в договор аренды указанных данных, позволяющих однозначно определить, какое именно помещение сдается в аренду, означает, что договор является несостоявшимся [3].

Как отмечалось, здания и  сооружения относятся к объектам недвижимости, неразрывно связанных с землей. Владение и пользование такими объектами со стороны арендатора предполагает наличие у него определенных прав и в отношении земельного участка, на котором находится здание (сооружение).

Цена в договоре аренды здания (сооружения) также является существенным условием договора. Закон (ст. 625 ГК) требует, чтобы договор  аренды здания или сооружения предусматривал размер арендной платы. Договор считается  не заключенным, если стороны не согласовали  вопроса о размере арендной платы  в обязательном порядке в письменной форме [8].

В плату за пользование  зданием (сооружением) должна включаться и плата за пользование земельным  участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним  соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законодательством  или договором.

Обычно арендная плата  устанавливается на единицу площади  обычного здания или сооружения (например, на один квадратный метр). Стороны могут  предусмотреть в договоре и иные показатели (например, исходя из площади  всего здания в целом). Размер арендной платы  в целом определяется из фактической площади переданного  арендатору здания или сооружения. Фактический размер передаваемого  объекта может быть взят из передаточного  акта, а может быть указан в самом договоре [2].

Что же касается арендной платы  за административные здания и сооружения, находящиеся в государственной  собственности, то порядок ее определения  предусмотрен Указом Президента Республики Беларусь от 21 августа 1996 г. № 302 «О порядке определения минимальных ставок арендной платы за помещения в административных зданиях и сооружениях, находящихся в государственной собственности» [9]. Названным указом определен порядок определения минимальных ставок и установлено, что арендная плата за здания и сооружения не может быть ниже ставок, за исключением случаев, предусмотренных Президентом Республики Беларусь или уполномоченных органом. При подсчете минимальных ставок арендной платы в расчет входили амортизационные отчисления по арендуемым помещениям, их целевое назначение, местонахождение и некоторые другие параметры.

По общему правилу судьба части земельного участка, занятой  сдаваемой в аренду недвижимостью  и необходимой для ее использования, следует судьбе этой недвижимости.

Как и переход права  собственности на само арендованное здание или сооружение, переход права  собственности на земельный участок, на котором находится арендованная недвижимость, не влияет на содержание и объем правомочий арендатора.

Передача здания или сооружения арендодателем и принятие его  арендатором осуществляются по передаточному  акту или иному документу о  передаче, подписываемому сторонами [10].

Если иное не предусмотрено  законодательством или договором  аренды здания или сооружения, то обязательство  арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным  после предоставления его арендатору во владение или пользование и  подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Ряд вопросов, связанных  с арендой зданий и сооружений, решает Республиканская комиссия по упорядочению использования административных зданий, сооружений, производственных и других объектов государственной  собственности, созданная согласно Указу Президента Республики Беларусь от 4 января 1996 г. № 9 «Об упорядочении использования зданий, сооружений и  иных помещений, находящихся в государственной  собственности [11], с изм. и доп. по состоянию на 12 января 2007 г. № 23. Кроме того, Указом Президента Республики Беларусь от 30 сентября 2002 г. № 495,в редакции Указа Президента Республики Беларусь от 23 октября 2007 г. № 533 утверждено положение об определении размеров арендной платы за общественные, административные и переоборудованные производственные здания, сооружения и помещения, и условиях предоставления их в безвозмездное пользование.