Практика применения договора долевого участия в строительстве и предварительного договора

Документ предоставлен КонсультантПлюс 

 

ПРАКТИКА ПРИМЕНЕНИЯ ДОГОВОРА ДОЛЕВОГО УЧАСТИЯ

В СТРОИТЕЛЬСТВЕ И ПРЕДВАРИТЕЛЬНОГО ДОГОВОРА

 

Н.К. ЕВСТРАТОВА

 

Евстратова Нина Константиновна, партнер, заместитель директора, руководитель практики "Земля. Недвижимость. Строительство" юридической группы "Яковлев и Партнеры" (г. Москва).

 

Автор рассматривает случаи, когда возможно заключение договоров долевого участия в строительстве и предварительных договоров купли-продажи будущего недвижимого имущества. Анализирует право на заключение таких договоров застройщиком и лицом, не осуществляющим строительство (инвестором). Определяет последствия заключения договоров в нарушение законодательства и ответственность лиц при этом. Рекомендует способы защиты участников долевого строительства в случае нарушения их прав.

 

Ключевые слова: договор долевого участия в строительстве, ДДУ, Закон о долевом участии, предварительный договор купли-продажи помещения, ПДКП.

 

Practice of contract equity in the building and a pre-sale contracts

N.K. Evstratova

 

Author of the article considers agreements on share participation in housing construction and the future real estate pre-sale contracts. Analyzes the right to enter into such agreements and the developer by a person not engaged in the construction (investor). Determine the implications of contracting in violation of the law and the responsibility of individuals in the process. Recommends ways to protect shared construction participants in case of violation of their rights.

 

Key words: shared construction, The law of equity participation, pre-sale contracts contract premises.

 

Вопрос заключения договора долевого участия в строительстве возникает только в случае привлечения денежных средств в строительство с последующим получением лицом, вкладывающим денежные средства, права собственности на объект долевого строительства. Следовательно, перед застройщиком, инвестором возникает вопрос, какой договор ему можно и следует заключить. Такой же вопрос возникает и перед гражданином, имеющим намерение оплатить будущую недвижимость (квартиру, нежилое помещение) и через определенный период времени получить эту недвижимость в собственность.

Если с точки зрения гарантий для гражданина более выгодным является заключение договора долевого участия, и при этом он может заключить любой другой договор, не неся за это ответственность, то застройщик или инвестор должен понимать, какой договор он вправе заключить и какую он будет нести ответственность, если нарушит нормы закона.

Застройщик, инвестор согласно сложившейся практике в этой сфере бизнеса может заключить договор долевого участия, предварительный договор долевого участия, предварительный договор купли-продажи, договор купли-продажи будущей вещи, инвестиционный договор, договор уступки прав по инвестиционному договору и другие виды договора. При выборе договора ему необходимо понять, какими нормами законов регулируется каждый договор и с каким субъектом он может заключить тот или иной договор.

Анализ судебной практики показывает, что привлечение денежных средств граждан для строительства помимо договоров долевого участия, предусмотренных Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее также - Закон о долевом участии), осуществляется посредством различных сделок, в частности:

- заключение договоров  купли-продажи жилого помещения  в объекте строительства;

- заключение предварительных договоров участия в долевом строительстве;

- заключение предварительных  договоров купли-продажи жилого  помещения в объекте строительства;

- заключение договоров  займа, обязательства по которым  в части возврата суммы займа  прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) после завершения его строительства в собственность;

- внесение денежных средств  и (или) иного имущества в качестве  вклада в складочный капитал  товарищества на вере (коммандитного  товарищества) с последующей передачей жилого помещения в многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) после завершения его строительства в собственность;

- заключение договоров  простого товарищества в целях  осуществления строительства многоквартирного  дома (иного объекта недвижимости) с последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность;

- выдача векселя для  последующей оплаты им жилого  помещения в многоквартирном  доме (ином объекте недвижимости);

- заключение договоров инвестирования строительства;

- заключение иных договоров, связанных с передачей гражданином  денежных средств и (или) иного  имущества в целях строительства  многоквартирного дома (иного объекта  недвижимости) и последующей передачей  жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность <1>.

--------------------------------

<1> Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 4 декабря 2013 года.

 

Одной из самых распространенных сделок, не предусмотренных Законом о долевом участии, является заключение предварительных договоров купли-продажи квартиры или нежилого помещения (далее - ПДКП).

Рассмотрим соотношение договора долевого участия и предварительного договора купли-продажи, в каких случаях законодатель предусмотрел возможность заключения предварительного договора, какие последствия наступают для каждой стороны при заключении предварительного договора в нарушение норм закона.

В первую очередь необходимо определиться с законодательным регулированием.

Долевое участие в строительстве регулируется нормами Закона о долевом участии, а также законодательством о защите прав потребителей, которое применяется к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности (п. 9 ст. 4 Закона о долевом участии) <2>.

--------------------------------

<2> Смотри:

пункт 10 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 года N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей";

Определение Верховного Суда Российской Федерации от 3 марта 2009 года N 85-В09-1.

 

По договору участия в долевом строительстве (далее - также ДДУ) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

К предварительному договору применяются нормы Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и законодательства о защите прав потребителей (к отношениям с гражданином).

По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества на условиях, предусмотренных предварительным договором.

ДДУ вправе заключить только застройщик - юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных Федеральным законом от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства" случаях на праве безвозмездного срочного пользования земельный участок и осуществляющее строительство на нем.

Таким образом, инвестор, осуществляющий вложение денежных средств в строительство, имеющий намерение привлекать денежные средства в этих целях и не являющийся застройщиком, не вправе заключить ДДУ.

Следовательно, он может заключить лишь ПДКП <3>.

--------------------------------

<3> Инвестор может  заключать и другие договоры, однако мы, как было указано, анализируем  только две формы договора - ДДУ  и ПДКП.

 

Согласно части 2 статьи 1 Закона о долевом участии привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только:

1) на основании договора  участия в долевом строительстве;

2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;

3) жилищно-строительными  и жилищными накопительными кооперативами  в соответствии с федеральными  законами, регулирующими деятельность  таких кооперативов.

Таким образом, инвестор, не являющийся застройщиком, не вправе привлекать денежные средства граждан на строительство недвижимости <4>, а застройщик вправе заключать с гражданами только лишь ДДУ и по нему привлекать денежные средства.

--------------------------------

<4> Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 29 августа 2013 года по делу N А40-150591/12-120-1547.

 

Что касается юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, имеющих намерение приобрести будущую недвижимость, то с ними застройщик вправе заключить как ДДУ, так и ПДКП, а инвестор, соответственно, лишь ПДКП.

При этом надо иметь в виду, что по предварительным договорам оплата не осуществляется, может быть внесен лишь обеспечительный договорной платеж, который не может составлять 100 процентов от цены основного договора. Поскольку оплата в полном размере цены договора фактически не будет нести обеспечительную функцию и стимулировать продавца к заключению основного договора, это будет свидетельствовать о том, что основной целью подписания предварительного договора с обеспечением в размере 100 процентов от цены основного договора является получение продавцом денежных средств в размере полной стоимости недвижимости.

Кроме того, по предварительному договору не может быть внесен задаток, так как согласно пункту 1 статьи 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Из содержания указанной нормы следует, что задатком может обеспечиваться исполнение сторонами денежного обязательства по заключенному между ними договору, должником по которому является или будет являться сторона, передавшая задаток. Предварительный договор не содержат какие-либо денежные обязательства сторон друг перед другом <5>.

--------------------------------

<5> Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19 января 2010 года N 13331/09 по делу N А40-59414/08-7-583.

 

Заключение предварительного договора купли-продажи квартиры

или нежилого помещения с юридическим лицом

и (или) индивидуальным предпринимателем

 

Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (далее - также ВАС РФ) в своем Постановлении от 11 июля 2011 года N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" дал оценку правовой природе предварительных договоров, по которым осуществлена оплата всей цены недвижимости или ее существенной части.

Так, ВАС РФ разъяснил, что суды должны квалифицировать такой предварительный договор как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате <6>. Соответственно, споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе с положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 ГК РФ и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 указанного Постановления ВАС РФ. А именно надлежащим способом защиты при неисполнении такого договора будет требование об исполнении обязательства по передаче вещи (ст. 398 ГК РФ) с требованием о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества (п. 3 ст. 551 ГК РФ). Такой иск подлежит удовлетворению, в случае если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Иначе говоря, покупателю не нужно будет заявлять требование о понуждении к заключению основного договора купли-продажи на основании пункта 5 статьи 429 и пункта 4 статьи 445 ГК РФ.

--------------------------------

<6> Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 27 ноября 2012 года по делу N А40-8804/12-51-78.

 

Следовательно, если у продавца не оформлено право собственности на недвижимость (недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), то он не может быть в судебном порядке понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. В этом случае покупатель может предъявлять только денежные требования, в частности, он может потребовать возврата уплаченной денежной суммы по договору и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 ст. 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).