Практические проблемы реализации права в общей собственности граждан

3.3. Проблемы общей собственности в многоквартирном доме.

 Отношения общей долевой  собственности на имущество общего  пользования, складывающиеся в  многоквартирных домах, то есть  в строениях, состоящих из двух  и более изолированных (обособленных) жилых или нежилых помещений,  являющихся самостоятельными объектами прав, весьма непросты и специфичны. Их специфика проявляется уже на стадии возникновения общей долевой собственности на имущество общего пользования. Основанием возникновения общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме является прямое указание закона. В ст. 289 ГК РФ установлено, что собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома. К.П. Крашенинников справедливо подчеркивает: "Объединение имущества, не относящегося к жилью в многоквартирных домах, но находящегося в собственности различных лиц, происходит не по воле субъекта, а в силу предусмотренных законом юридических фактов... Лицо направляет свою волю на возникновение права собственности на конкретное жилище, но, поскольку существование его в многоквартирном доме невозможно без вспомогательных элементов, одновременно с приобретением права собственности на жилое помещение у него возникает право общей собственности на общее имущество"²⁹. Проект ЖК РФ вслед за Законом о ТСЖ расширил субъектный состав собственников имущества общего пользования в многоквартирном доме указанием на то, что общее имущество в многоквартирном доме находится в общей собственности собственников помещений в многоквартирном доме, а не только собственников квартир (см. п. 1 ст. 39 проекта ЖК РФ). Несомненно, такое решение следует приветствовать как справедливое и отвечающее отношениям, складывающимся в реальной действительности³⁰.

Помимо основания возникновения  права общей собственности на общее имущество многоквартирного дома имеются особенности правового  режима общей долевой собственности  на общее имущество в многоквартирном  доме. Так, доля в праве на общее  имущество лишена оборотоспособности. Собственник не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли, отдельно от права собственности на принадлежащую ему квартиру или иное помещение (п. 2 ст. 290 ГК РФ, п. 4 ст. 40 проекта ЖК РФ). Доля собственника помещения в многоквартирном доме в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома следует судьбе права собственности на квартиру или иное помещение, являющееся самостоятельным объектом прав.

Не распространяются на объекты  общего имущества в многоквартирном  доме и другие правила, предусматривающие  порядок распоряжения долей в  праве общей собственности, а  именно предусмотренное п. 2 ст. 250 ГК РФ преимущественное право покупки на долю в общем имуществе непременимо.

Еще одной отличительной чертой осуществления права общей долевой  собственности на общее имущество  многоквартирного дома является то, что  в этом случае участник долевой собственности  не имеет права требовать  предоставления в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, то есть правило п. 2 ст. 247 ГК РФ не может быть применено³¹. Такое изъятие вполне объяснимо, поскольку применение данной нормы на практике привело бы к ограничению доступа других сособственников к пользованию общим имуществом, например такими объектами, как пожарная лестница и т.п.

В отличие от общего правила, допускающего при соблюдении определенных условий  выдел доли по требованию собственника, выдел доли в праве собственности на общее имущество многоквартирного дома невозможен. Сособственник лишен в отношении такого общего имущества не только права требовать выдела его в натуре, но и требовать выкупа принадлежащей ему доли другими сособственниками, как то предусмотрено ст. 252 ГК РФ. Норма п. 4 ст. 40 проекта ЖК РФ прямо запрещает собственнику помещения в многоквартирном доме выдел в натуре доли в праве собственности на общее имущество многоквартирного дома. Отсутствие права на выдел доли в натуре с очевидностью влечет за собой и невозможность требовать выплаты стоимости доли, то есть денежной компенсации.

Не менее интересные особенности обнаруживаются при анализе правового регулирования осуществления правомочий владения, пользования и распоряжения по отношению к общему имуществу в целом. Общее имущество в многоквартирном доме не подлежит выделу в натуре, разделу и (или) отчуждению - такая норма сформулирована в п. 3 ст. 39 проекта ЖК РФ. Полагаем, что законодатель излишне ригористичен, ибо в п. 2 той же статьи предусмотрена возможность распоряжаться общим имуществом многоквартирного дома в пределах, установленных законодательством. В частности, распоряжение частью общего имущества допускается в случае реконструкции, переустройства и перепланировки помещений (п. 2 ст. 45 проекта ЖК РФ). Кроме того к компетенции общего собрания ТСЖ отнесено принятие решений о сдаче в аренду, залоге или передаче иных прав на общее имущество в многоквартирном доме (п. п. 12 п. 2 ст. 145 проекта ЖК РФ), что, разумеется, предполагает возможность распоряжения общим имуществом. Нужно отметить, что Закон о ТСЖ содержит более удачную норму, которая допускает возможность распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме при условии, что таковое не связано с нарушением охраняемых законом прав и интересов домовладельцев (п. 4 ст. 8).

По общему правилу распоряжение имуществом, находящимся в долевой  собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (п. 1 ст. 246 ГК РФ), а  владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом (п. 1 ст. 247 ГК РФ). Очевидно, что консенсус, как способ согласования действий при определении порядка владения, пользования, а также и, разумеется, в допустимых пределах, распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме, практически неприменим. Любые решения на общем собрании собственников помещений принимаются простым большинством голосов.

Из изложенного можно сделать  обоснованный вывод о том, что правовой режим общего имущества в многоквартирном доме отличается от правового режима общей долевой собственности на другие объекты настолько, что есть все основания для выделения общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме в самостоятельную разновидность общей долевой собственности, которая в целях отражения наиболее специфической из присущих ей особенностей может быть названа общей неделимой долевой собственностью. Полагаем, что указание на эту разновидность общей долевой собственности должно содержаться в главе 16 ГК РФ, там же, на наш взгляд, следовало бы в общем виде сформулировать, какие из общих положений об общей долевой собственности к данной разновидности неприменимы.

Заключение

В заключение подведем итоги проведенному исследованию по вопросу реализации прав граждан в общей собственности.

Право общей собственности возникает  тогда, когда право собственности  на одну и ту же вещь возникает у  нескольких лиц, которые именуются  сособственники.

Право общей собственности может принадлежать любым субъектам гражданского права в любом сочетании.

Субъекты права общей собственности  как и любые другие субъекты права  собственности могут осуществлять правомочия собственника, то есть владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим им имуществом, однако указанные правомочия они осуществляют сообща.

Общая собственность может быть с определением долей (долевая собственность) и без определения долей (совместная собственность) участников. Соответственно этому различают право общей долевой собственности и право общей совместной собственности.

В целом в гражданском законодательстве установлен приоритет общей долевой  собственности над совместной, по общему правилу общая собственность  является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено обязательное образование совместной собственности на имущество (п. 2 ст. 244 ГК РФ). Следует обратить особое внимание на разницу между частью недвижимого имущества и долей в праве на это имущество. В действующем законодательстве не существует таких понятий как «доля помещения», «доля квартиры» или «доля дома». Доли определяются исключительно в праве на конкретное имущество (на помещение, квартиру, дом, часть квартиры в виде комнаты и т.д.), они не могут быть выражены в виде частей (долей) самого имущества. Доля в праве собственности выражается в виде простой дроби и является по своей сути абстрактной, идеальной конструкцией, разработанной законодателем для ситуации, когда имущество поступает в собственность двух или более лиц.

Отношения общей совместной собственности могут иметь место только в случаях, предусмотренных законом ГК предусматривает два вида общей совместной собственности: общую совместную собственность супругов и общую совместную собственность крестьянского (фермерского) хозяйства (ст. 257 ГК).

Право собственности само по себе предполагает определенную сферу свободы  собственника, не нуждающегося в содействии третьих лиц для реализации своего права; собственнику предоставлены  лишь известные средства защиты от нарушителей, но эти средства не допускают принуждения третьих лиц к каким-либо положительным действиям. Именно поэтому право собственности реализуется вне правоотношения с иными лицами. В то же время право общей собственности образует широкий круг исков к другим сособственникам, которые допускают наряду с мерами защиты и требование положительных действий: начиная от раздела вещи и возмещения убытков до установления определенного способа пользования вещью. Эти иски вытекают не из права собственности как права вещного и абсолютного, а из того правоотношения, имеющего тип обязательственной связи, которое устанавливается между сособственниками.

Семейное законодательство устанавливает  определенные правила поведения  супругов при совершении сделок в отношении совместного имущества. В соответствии со ст. 35 СК РФ владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по их обоюдному согласию. Их намерение распорядиться общим совместным имуществом должно быть добровольным, окончательное решение должно быть принято супругами вместе. От этих обстоятельств зависят правомерность и законность совершаемого действия.

Прекращение брака не прекращает режим  совместной собственности. Этот режим  продолжает действовать до тех пор, пока бывшие супруги не урегулируют  свои имущественные отношения. После расторжения брака на общее имущество супругов начинают распространяться только нормы Гражданского кодекса, который по иному регулирует вопросы распоряжения совместной собственностью.

Огромное количество исков по признанию  сделок недействительными, возмещению убытков, наследственных споров, происходят в связи с юридической неопределенностью, которая возникла в отношении совместной собственности после расторжения брака.

Правовой режим общего имущества  в многоквартирном доме отличается от правового режима общей долевой собственности на другие объекты настолько, что есть все основания для выделения общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме в самостоятельную разновидность общей долевой собственности, которая в целях отражения наиболее специфической из присущих ей особенностей может быть названа общей неделимой долевой собственностью.

Список использованной литературы

Нормативно-правовые акты

1. Конституция Российской Федерации: принята всенародным голосованием 12.12.1993г. 
2. Гражданский кодекс Российской Федерации часть первая от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ
3. "Жилищный кодекс Российской Федерации" от 29.12.2004 N 188-ФЗ
4. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 05.11.1998 N 15 "О применении судами законодательства при рассмотрении дел о расторжении брака"

Учебная литература:

5. Гаврилов Э. Преимущественное право покупки // Российская юстиция. 2001. № 2. С. 19
6. Гражданское право: В 3 т. Т. 1: Учебник / Под ред. Гуева А. Н. М., 2003.
7. Гражданское право: Ч. 1. Учебник //  Под ред. А.П. Сергеева и Ю.К. Толстого. СПб., 2006.
8. Гражданское право. Часть первая.Учебни / Под. ред. В.П. Мозолина, А.И. Масляева. М., 2005
9. Гражданское право: В 2 Т. ТОМ I. Учебник  / Под ред. Е.А. Суханова, М., 2011.
10. Воропавева М. Реальный выдел идеальной доли. Споры по вопросам совместной собственности. //Дом. Адвокат. 2001 г. №1. С. 6
11. Емелькина И.А. Вещные права на жилые и нежилые помещения: приобретение и защита. М., 2003.
12. Исрафилов И.. Возникновение права общей собственности при приватизации квартиры //  Российская юстиция, № 8, 1996.
13. Каськ П.П. Понятие и виды отношений общей собственности . Тарту, 1978.
14. Комментарий к Гражданскому Кодексу Российской Федерации /Под ред. Т.Е. Абовой, А.Ю. Кабалкина М, 2011
15. Комментарий к Гражданскому Кодексу Российской Федерации, части первой / Под ред. О.Н. Садикова, М., 2005.
16. Комментарий к Гражданскому Кодексу Российской Федерации, части первой / Под ред. С.П. Гришаева, А.М. Эрделевского, М., 2009
17. Крашенинников П.В. Жилищное право. М.: Статут, 2010.
18. Мананкова Р.П. Правоотношения общей долевой собственности граждан по советскому законодательству. Томск, 1977
19. Мисник Н.Н. Правовая природа общей собственности // Правоведение. 1993. № 1. С. 33Римское частное право. Учебник  / Под ред. И.Б. Новицкого и И.С. Перетерского. М., 1948.
20. Сидоренко А.Д, Чефранова Е.А. Особенности правового режима общей долевой собственности на общее имущество в многовкартирном доме URL: http://www.perovograd.ru
21. Синайский В.И. Русское гражданское право. М., 2002.
22. Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. – 5-е изд., перераб. – М.: Статут, 2010.
23. Фогель В.А. Особенности осуществления права общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома // Юрист. 2002. N 12. С. 25.