Порядок перевода жилых помещений в нежилые

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Курсовая работа

 

            по дисциплине Жилищное право

         на тему «Порядок перевода жилых помещений в нежилые»

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

                                

Содержание

Введение ……………………………………………………………...…. 3 стр.

1. Основания и условия перевода жилого помещения в нежилой фонд ..

………………………………………………………………………….. 4-5 стр.

2. Порядок и документы, необходимые для переводы жилого помещения в нежилой фонд ………………………………………………….. 6-10 стр.
3. Юридическая ответственность за нарушение порядка перевода жилого помещения в нежилой фонд …………………………………….11-12 стр.

Заключение ………………………………………………………………. 13 стр.

Литература …………………………………………………………….… 14 стр.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

Все чаще мы становимся свидетелями того, как хозяйствующие субъекты, будь то организации или индивидуальные предприниматели, организуют свою деятельность в жилых домах.

Однако  действующее законодательство запрещает  таким субъектам осуществлять предпринимательскую  деятельность в жилых помещениях.

Проблемы, связанные с таким переводом, во многом возникают из-за злоупотреблений чиновников своими должностными обязанностями. Поэтому законодатель посвятил регулированию перевода жилых помещений в нежилые специальную главу Жилищного кодекса РФ - главу 3, а также положения п. 2 ст. 671 и п. 3 ст. 288 Гражданского кодекса РФ в соответствии с которыми - жилые помещения предназначены только для проживания граждан, а использование квартир в других целях (например, под офис) допускается только после перевода последних в нежилые помещения.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ) (части  первая, вторая, третья и четвертая) (с изменениями  и дополнениями от 24 июля 2007 г.)

Жилищный  кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 188 ФЗ (с изменениями от 29 декабря 2006 г.)

 

1. Основания и условия перевода жилого помещения в нежилой фонд

 

Основаниями для перевода жилого помещения в  нежилое могут, например, являться: решения государственных органов (в том числе суда) и органов местного самоуправления в случае признания жилых помещений непригодными для проживания; договоры (например, договор социального найма, предусматривающий случаи перевода жилого помещения в нежилое) и иные сделки; решения собственников (владельцев) жилого помещения.

Следует отметить, что не каждому жилью (квартире) можно присвоить статус нежилого помещения. Жилищный кодекс предъявляет ряд требований, условий к квартирам для перевода их в состав нежилого фонда.

В нежилое  можно перевести жилое помещение (ст. 22 ЖК РФ), если:

- Перевод жилого помещения в нежилое помещение допускается с учетом соблюдения требований Жилищного Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности

- Перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению, если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц

- Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми

-  Перевод нежилого помещения в жилое помещение не допускается, если такое помещение не отвечает установленным требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям либо если право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц

Если  хотя бы одно из условий, предусмотренных статьей 22 Жилищного кодекса РФ, не выполняется, то это является основанием для отказа в переводе жилого помещения в нежилое (подп. 3 п. 1 ст. 24 ЖК РФ).

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Жилищный  кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 188 ФЗ (с изменениями от 29 декабря 2006 г.)

 

2. Порядок и документы, необходимые для перевода жилого помещения в нежилой фонд

 

Прежде  чем рассмотреть вопрос о переводе жилого помещения в состав нежилого фонда, необходимо отметить, что в  определенных случаях жилищное законодательство позволяет использовать жилое помещение в предпринимательской деятельности налогоплательщика, но с одной оговоркой (п. 2 ст. 17 ЖК РФ): если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.

Так, в соответствии с п. 6, 7 ст. 21 закона N 63-ФЗ адвокат может использовать в профессиональной деятельности (для  размещения адвокатского кабинета) жилое  помещение, которое принадлежит  ему или членам его семьи на праве собственности, с согласия последних, или занимаемое им по договору найма, соответственно, если не против наймодатель.

В соответствии с п. 2 ст. 23 ЖК РФ пакет документов должен включать:

1. Заявление  о переводе помещения (квартиры) в состав нежилого фонда.

В связи  с тем, что форма заявления  действующим законодательством  не утверждена, соответственно, оно  может быть составлено произвольно. По сути данный документ выполняет  роль сопроводительного письма, в  котором необходимо указать прилагаемые  к нему документы, а также, по мнению автора статьи, планирует ли заявитель переустройство или перепланировку помещения, кому адресовано данное заявление (наименование органа местного самоуправления) и, собственно, само намерение организации перевести квартиру в разряд нежилых помещений.

Заявление можно составить на фирменном  бланке организации с печатью  за подписью генерального директора  или уполномоченного лица (представителя  организации), однако в последнем  случае у заявителя должна быть соответствующая  доверенность.

2. Правоустанавливающие  документы на переводимое помещение.

Основным  правоустанавливающим документом на помещение  в РФ является свидетельство о  государственной регистрации права  собственности на тот или иной объект недвижимости, которое выдается территориальным органом Федеральной регистрационной службы, на который возложены полномочия по ведению Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В данном реестре налогоплательщик должен зарегистрировать сделку по приобретению помещения (квартиры), после чего он получает правоустанавливающий документ.

Жилищный  кодекс предоставляет собственникам  переводимого помещения право выбора: представить подлинники правоустанавливающих документов или их копии, заверенные нотариусом.

3. Технический паспорт переводимого помещения (квартиры), а также поэтажный план дома, в котором находится данное помещение.

Обязанность по технической инвентаризации и  паспортизации жилищного фонда  возложена на бюро технической инвентаризации (БТИ). Соответственно, для получения вышеупомянутых документов необходимо обратиться в БТИ по месту нахождения помещения (квартиры) с заявлением о составлении указанных документов и с гарантией их оплаты (гарантийное письмо), приложив к нему свидетельство о праве собственности на жилое помещение и доверенность представителя организации.

4. Подготовленный  и оформленный в установленном  порядке проект переустройства  и (или) перепланировки переводимого  помещения.

Проект  собственник помещения готовит  самостоятельно, однако его окончательный вариант необходимо согласовать с органом местного

 

Федеральный закон от 31 мая 2002 г. N 63-Ф3 "Об адвокатской деятельности и адвокатуре в Российской Федерации" (с изменениями  и дополнениями от 24 июля 2007 г.)

 

самоуправления  по месту нахождения помещения. Для этого следует обратиться в данный орган с соответствующим заявлением и приложить к нему:

а) правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение;

б) подготовленный и оформленный в установленном  порядке проект переустройства и (или) перепланировки жилого помещения;

в) технический  паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;

г) заключение органа по охране памятников архитектуры, истории  и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланиров-ки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.

5. поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение

6.  правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии) 

Орган, осуществляющий перевод помещений, не вправе требовать представление других документов кроме вышеуказанных документов. Заявителю выдается расписка в получении документов с указанием их перечня и даты их получения органом, осуществляющим перевод помещений. 

Решение о переводе или об отказе в переводе помещения должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных выше документов органом, осуществляющим перевод помещений, не позднее чем через сорок пять дней со дня представления указанных документов в данный орган. 

При использовании помещения после его перевода в качестве жилого или нежилого помещения должны соблюдаться требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические, экологические и иные установленные законодательством требования, в том числе требования к использованию нежилых помещений в многоквартирных домах.

Решение о согласовании или об отказе в согласовании должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления не позднее чем через 45 дней со дня представления указанных документов в орган местного самоуправления (п. 4 ст. 26 ЖК РФ).

  В течение трех дней с момента принятия решения о согласовании проекта заявителю выдается или направляется по адресу, указанному в заявлении, документ, подтверждающий принятие такого решения, который и является основанием проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения. Формы заявления и документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировке жилого помещения, утверждены Постановлением Правительства РФ от 28.04.2005 N 266.

После представления вышеперечисленных документов в орган, осуществляющий перевод помещений, заявителю выдается расписка в получении документов с указанием перечня и даты их представления (п. 3 ст. 23 ЖК РФ).

Если  вопрос решился положительно и у  органа местного самоуправления нет требований "о проведении переустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных работ", документ (уведомление) служит основанием для использования помещения в качестве нежилого (п. 7 ст. 23  ЖК РФ).

   Если же вопрос решился положительно, но требуется "проведение переустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных работ", то документ (уведомление) должен содержать перечень таких работ. В этом случае документ (уведомление) является промежуточным. Получив его, заявитель должен выполнить все указанные в нем предписания.

Кодекс  Российской Федерации об административных правонарушениях от 30 декабря 2001 г. N 195-ФЗ (Ко АП РФ) (с изменениями и дополнениями от 24 июля 2007 г.)

 

Отказать  в переводе помещения в нежилой  фонд возможно только в определенных случаях (п. 1 ст. 24 ЖК РФ), а именно:

- непредставление  указанных выше документов;

- представление  документов в орган местного  самоуправления не по месту  нахождения жилого помещения  (квартиры);

- переводимое  помещение не соответствует критериям  ст. 22 ЖК РФ, например, отсутствует техническая возможность организовать отдельный вход в помещение.

Решение об отказе в переводе помещения должно содержать основания отказа с  обязательной ссылкой на перечисленные  нарушения (п. 2 ст. 24 ЖК РФ). 

Решение об отказе в переводе помещения выдается или направляется заявителю не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия такого решения и может быть обжаловано заявителем в судебном порядке.