Понятия градостроительной деятельности и градостроительного зонирования

Министерство  образования и науки Российской Федерации

Московский  государственный университет геодезии и картографии (МИИГАиК)

Кафедра экономики и предпринимательства

 

 

 

 

 

Реферат на тему

 «Понятия градостроительной деятельности и градостроительного зонирования»

по дисциплине "Правовые основы городского землепользования"

 

 

 

 

 

 

 

Работу  выполнил(а) студент(ка) ФЭУТ 5 – 1с Яшенкова К.С.   «_______» ______________ 2013 г.

Работу  приняла     Кресникова Н.И.   «_______» ______________ 2013 г.

 

 

 

Москва 2013 год

Понятие градостроительного зонирования

Градостроительное зонирование — это разбивка территорий муниципальных образований в целях определения территориальных зон* и установления градостроительных регламентов*; вид градостроительной деятельности^[1].

* территориальные зоны - зоны, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты;

*градостроительный регламент - устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства;

Градостроительное зонирование существует в условиях рынка недвижимости, когда у объектов недвижимости могут меняться собственники. При этом возникает объективная необходимость установить права на использование и строительное изменение объектов недвижимости таким образом, чтобы они могли сохранять силу и в случаях смены собственников. В этом состоит фундаментальный принцип, присущий всем национальным системам зонирования.

Результатом и документом градостроительного зонирования являются правила землепользования и застройки.  Правила землепользования и застройки - документ градостроительного зонирования, который утверждается нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, нормативными правовыми актами органов государственной власти субъектов Российской Федерации - городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга и в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений.

Правила землепользования и застройки включают в себя:

• порядок их применения и внесения в них изменений;
• карту градостроительного зонирования;
• перечень градостроительных регламентов в отношении земельных участков и объектов капитального строительства.

На карте градостроительного зонирования устанавливаются границы территориальных зон. Границы территориальных зон должны отвечать требованию принадлежности каждого земельного участка только к одной территориальной зоне. Формирование одного земельного участка из нескольких земельных участков, расположенных в различных территориальных зонах, не допускается. Территориальные зоны, как правило, не устанавливаются применительно к одному земельному участку.На карте градостроительного зонирования отображаются:

• территориальные зоны;
• границы зон с особыми условиями использования территорий;
• границы территорий объектов культурного наследия⁴⁾

Основные территориальные зоны — зоны, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты.При подготовке правил землепользования и застройки границы территориальных зон устанавливаются с учетом:

• возможности сочетания в пределах одной территориальной зоны различных видов существующего и планируемого использования земельных участков;
• функциональных зон и параметров их планируемого развития, определенных генеральным планом поселения, генеральным планом городского округа, схемой территориального планирования муниципального района;
• определенных Градостроительным кодексом территориальных зон;
• сложившейся планировки территории и существующего землепользования;
• планируемых изменений границ земель различных категорий в соответствии с документами территориального планирования и документацией по планировке территории;
• предотвращения возможности причинения вреда объектам капитального строительства, расположенным на смежных земельных участках.Границы территориальных зон могут устанавливаться по:
• линиям магистралей, улиц, проездов, разделяющим транспортные потоки противоположных направлений;
• красным линиям;
• границам земельных участков;
• границам населенных пунктов в пределах муниципальных образований;
• границам муниципальных образований, в том числе границам внутригородских территорий городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга;
• естественным границам природных объектов;
• иным границам.

 

Целями разработки правил землепользования и застройки являются:

1) создание условий  для устойчивого развития территорий  муниципальных образований, сохранения  окружающей среды и объектов  культурного наследия;

2) создание условий  для планировки территорий муниципальных  образований;

3) обеспечение прав и законных интересов физических и юридических лиц, в том числе правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства;

4) создание условий  для привлечения инвестиций, в  том числе путем предоставления  возможности выбора наиболее эффективных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Градостроительным кодексом определена область применения правил землепользования и застройки (по сути – объекты градостроительного зонирования) – территории поселений, городских округов, части территорий поселений и городских округов. Также Кодекс допускает возможность разработки правил землепользования и застройки и на межселенных территориях, но только в случаях планирования застройки таких территорий.

Применительно к условиям города особого внимания заслуживают  следующие концептуальные позиции:

1.Любое строительство  как частный акт функционально-пространственного  развития изменяет ценность земельного  участка, причём это изменение  может быть как положительным, так и отрицательным. Если строительство осуществляется в соответствии с социально и рыночно ориентированной градостроительной политикой, строительство всегда повышает ценность земельного участка.

2.Отмеченное изменение  ценности застраиваемого участка всегда меняет ценность и сопряжённых территорий, причём в ряде случаев весьма обширных зон.

3.Разумно организованное  строительство не только занимает  земельные участки, обустраивает  их, но во многих случаях и  высвобождает значительные территории; например, в результате повышения плотности застройки.

4.Любое строительство  связано с временным (на период  возведения здания) изъятием части  городских территорий. При этом  есть одно условие - при рыночных  отношениях земля не может  находиться вне рынка, и любое её использование должно быть оформлено в виде аренды, продажи и т.д.

5.Все рассматриваемые  действия сопряжены практически  со всеми элементами социально-экономической  структуры города. В условиях  города строительство сопряжено  с перемещениями большого количества населения; с перестройкой, расширением или сооружением новых объектов инженерной инфраструктуры; с изменением схем транспортных потоков; с переменами в системе социально-бытового обслуживания и т.д. Каждая из сфер жизнедеятельности города при строительном освоении различных земельных участков будет реагировать по-своему, причём давать массу положительных и отрицательных примеров.

В качестве принципов  градостроительного зонирования можно  назвать следующие. 
 
1. Ограничение прав собственников и владельцев недвижимости на её использование в интересах общества.

Несомненно, использование  недвижимости обязательно должно регламентироваться в интересах всего общества. Очевидны и цели такой регламентации –  избежание конфликтов, повышение  привлекательности жилой среды и мест приложения труда, повышение (а не снижение) стоимости недвижимого имущества и доходов от права его использования и другие. 
 
Сложившаяся практика регламентирования подобных вопросов олицетворяет положительное регулирование, то есть определение того, «что можно». Устанавливая, «что можно», методом исключения определяется, «что нельзя»; и в этом – один из принципов градостроительного зонирования – ограничение прав в возможностях использования своей недвижимости в интересах сообщества, с учётом интересов других собственников и владельцев. 
 
2. Публичность градостроительного зонирования.

Градостроительное зонирование  относится к публичному типу регулирования  – оно устанавливает градостроительные  регламенты и различные процедуры  заранее и для всех, в том числе и для власти. Определённость в том, какую деятельность можно осуществлять в той или иной зоне, а какую нет; что необходимо сделать, чтобы получить то или иное разрешение и тому подобные вопросы стимулирует инвестиционно-строительную активность на территории муниципалитета, обеспечивает действенность и применимость правил землепользования и застройки. 
 
3. Открытость и доступность информации о землепользовании и застройке. 
 
Градостроительное зонирование предполагает максимально возможное информирование жителей и других заинтересованных лиц о градостроительных регламентах на территории всего муниципального образования, о возможностях строительного развития «своего» микрорайона или улицы, о предопределённых бюрократических процедурах и сроках и т.д. Особенно важна возможность ознакомления с картографическими материалами, а не только с текстовой частью

4. Участие граждан  в принятии решений о землепользовании  и застройке. 
 
Система градостроительного зонирования основана на принципе прямого участия жителей, предпринимателей, организаций в принятии решений, которые влияют на их условия проживания, благосостояние, бизнес. Обеспечивается это путём проведения публичных слушаний по многим вопросам землепользования и застройки.

5. Баланс общественных частных интересов.

Традиционная система  градорегулирования в советское  время складывалась со смещённым  балансом интересов в сторону  государства. Баланс интересов в  системе градостроительного зонирования  должен быть смещён в сторону учёта  интересов инвестора и собственника недвижимости. Это крайне сложная задача, одним из средств достижения которой является наличие правил землепользования и застройки.

6. Разграничение правовых  и технических вопросов регулирования. 
 
Данный принцип основан на различении способов регулирования общественных отношений – правовом (посредством норм права) и техническом (посредством технических стандартов и требований). Возможность использования недвижимости под определённый вид деятельности регламентируется нормативно-правовыми нормами (правилами землепользования и застройки). А возможность физической реализации данного права регулируется проектной документацией и, в конечном счёте, нормативно-техническими документами (СНиП, СанПИН и т.д.). 
 
7. «Приспособляемость» градостроительного зонирования.

Принцип приспособляемости градостроительного зонирования реализуется несколькими  технологиями: гибкость в выборе вида разрешённого использования недвижимости, возможность отклонения от установленных  параметров строительства, внесение изменений  и дополнений в правила застройки.

Принципы зонирования

 

Один из первых видных специалистов по зонированию  в штате Массачусетс, Филип Николс (The Massachusetts Law of Zoning and Planning, 1943), предложил следующее описание основных принципов современного зонирования: "Зонирование представляет собой разделение города на районы, проводимое имеющим полномочия органом; в каждом таком районе имеется запрет на использование земли для некоторых целей, которые, хотя сами по себе и безопасны, но наносят вред общественному благополучию за счет создания помех для использования земли для тех целей, для которых она наилучшим образом приспособлена. Зонирование обычно также включает ограничения на размер участков, высоту и размер зданий, и плотность заселения земли, эти параметры могут быть различными в различных районах, так чтобы соответствовать тем целям, для которых используется земля в данном районе. Использование районов, устанавливаемых с помощью зонирования, обычно является следующим: жилые, деловые, торговые, промышленные. Обычным является классифицирование использования районов на основании жесткости ограничений, начиная от чисто жилого района и кончая районом с неограниченным использованием. Зонирование, как правило, не имеет обратной силы, и ограничения обычно применяются к зданиям, которые сооружаются или перестраиваются сейчас, или по отношению к использованию собственности, которое начинается после введения зонирования. Зонирование, таким образом, является ограничением на использование имущества, а не требованием изъятия или сноса строений и является оправданным как исполнение полицейских полномочий государства, а не как права государства на принудительное отчуждение частной собственности. Единственной компенсацией, которую получает хозяин собственности при наложении ограничений на ее использование, является то преимущество, которое получает эта собственность от наложения аналогичных ограничений на остальную собственность в данном районе".