Понятие жилого помещения

Блокированным жилым домом признается жилой дом, состоящий из двух или  более квартир, вход в каждую из которых  организован непосредственно с  придомовой территории.

Многоквартирный жилой дом - это жилой дом, состоящий из двух или более квартир, входы в которые организованы из вспомогательных помещений жилого дома.

Одноквартирный жилой дом - к  данному типу жилых помещений  относят жилой дом, состоящий  из одной квартиры, вход в которую  организован с придомовой территории [5, ст. 1].

Следует разграничивать не только дома как здания, представляющие целостную  структуру, также следует более  расчленить его на определенные жилые  помещения в подобных домах.

Так, к жилым помещениям в домах  относят:

1. Квартира - это конструктивно обособленная часть жилого дома (здания), предназначенная для постоянного проживания и имеющая отдельный выход на улицу или лестничную клетку, а если поточнее, то квартирой признается жилое помещение, состоящее из одной либо нескольких жилых комнат, кухни и других подсобных помещений, вход в которое организован с придомовой территории или из вспомогательных помещений жилого дома.

2. Жилая комната - отдельное помещение  для проживания в квартире (одноквартирного  жилого дома).

3. Изолированная жилая комната - жилая комната, вход в которую организован непосредственно из подсобного помещения.

4. Неизолированная жилая комната  - жилая комната, связанная с  другой комнатой общим входом.

Следует обратить внимание и на такой  вид помещений в домах как подсобные помещения - помещения, находящиеся внутри квартиры (одноквартирного жилого дома) и предназначенные для хозяйственно-бытовых нужд проживающих. К таким помещениям относят коридоры, санузлы, кладовые, прихожие кухни и иные нежилые помещения [5, ст. 1].

Общая площадь жилого помещения  состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь  помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в  жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

Подобное деление жилых помещений  имеет исключительное значение, поскольку, право пользования жилыми помещениями  возникает во многих случаях на основании  договора найма или поднайма жилого помещения, а согласно Гражданскому кодексу Республики Беларусь, предметом договора найма жилого помещения может быть лишь жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом либо одна или несколько комнат).

Собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома [3, с. 269].

3. Назначение и требования, предъявляемые к жилым помещениям

Жилые помещения должны соответствовать типовым потребительским качествам жилых помещений, которые обеспечивают безопасное проживание, санитарно-гигиенический комфорт и иные социальные функции.

Так, приказом Министерства архитектуры  и строительства Республики Беларусь от 7 октября 1999 года №303 были утверждены Указания по определению типовых потребительских качеств жилых помещений (далее Указания). Данные указания были разработаны и утверждены во исполнение постановления Совета Министров Республики Беларусь от 9 сентября 1999 года №1404 «О типовых потребительских качествах жилых помещений [10].

Указания устанавливают архитектурно-планировочные  и технические характеристики квартирных жилых домов, обеспечивающие гарантируемые  государством безопасность проживания, санитарно-гигиенический комфорт, социально-функциональные требования в соответствии с государственным стандартом Республики Беларусь.

Указания применяются для расчета  показателя стоимости одного метра  квадратного общей площади, используемого  для определения размера льготного  кредита, одноразовых безвозмездных субсидий и выделения бюджетных средств на строительство жилых помещений в городах, поселках городского типа, в сельской местности.

Пункт 3 Указаний устанавливает архитектурно-планировочные  и технические характеристики квартирных жилых домов, возводимых в сельской местности, которые определены на основе положений строительных норм Республики Беларусь 3.02.04-03 «Жилые здания» и других технических нормативных правовых актов к проектным решениям жилых домов [6].

К архитектурно-планировочным характеристикам относятся:

1. типы жилых домов (квартир);

2. деление дома (квартиры) на жилую  и хозяйственную зоны;

3. наличие подсобных помещений;

4. наличие чердачного пространства;

5. наличие в квартирах санитарно-гигиенических  помещений (уборная, санузел, ванная);

6. наличие в составе усадьбы  построек для ведения личного  подсобного хозяйства;

7. благоустройство придомовой территории  по заданию заказчика в размерах  установленной предельной стоимости  [11, п. 3].

К техническим характеристикам  относятся:

1. отопление (централизованное  от общепоселковых сетей, от  поквартирных теплогенераторов, печное);

2. электроснабжение, водоснабжение  хозяйственно-питьевое, пожарное, горячее  (от общепоселковых сетей, от  автономных систем водоснабжения);

3. канализация в общепоселковые сети или создание локальных (групповых) систем очистки;

4. радиофикация, телефикация;

5. обеспечение нормативных требований  по теплотехническим характеристикам  ограждающих конструкций;

6. оборудование зданий приборами  учета и регулирования;

7. применение строительных конструкций,  материалов, оборудования в соответствии  с нормами [11, п. 3].

При создании жилых помещений типовых  потребительских качеств в сельской местности должны обеспечиваться:

1. долговечность и архитектурно-художественная выразительность конструктивных элементов и наружной отделки домов - защита выступающих конструкций, цоколей от атмосферных воздействий, наружный организованный водосток с кровель, устройство отмосток, козырьков над входами, крылец, применение для стен эффективных видов штукатурки, использование долговечных красящих составов;

2. выполнение внутренних отделочных  работ в соответствии с определенными  строительными нормами.

Пунктом 4 Указаний регулируются архитектурно-планировочные  и технические характеристики квартирных жилых домов, возводимых в городах и поселках городского типа, которые основаны на определенных технических нормативных правовых актов к проектным решениям жилых домов.

Так, согласно Указаниям к архитектурно-планировочным  характеристикам относятся:

1. типы жилых домов (квартир) - в соответствии с государственным  стандартом Республики Беларусь  с учетом архитектурно-планировочных  особенностей типовых серий жилых  домов, возводимых в районах  массовой застройки в областях  республики;

2. функциональное зонирование квартиры с выделением групп жилых, подсобных помещений, открытых помещений (в том числе остекленных лоджий, не являющихся эвакуационными, с разработкой соответствующих архитектурных и конструктивных решений), для индивидуальных жилых домов - наличие веранд, чердачного пространства (с возможностью его приспособления в перспективе под жилье);

3. наличие санитарно-гигиенических  помещений (санузел, ванная, уборная);

4. организация для первых этажей  зданий под лоджиями помещений,  используемых в качестве хозяйственных кладовых (с обеспечением условий дымоудаления из подвальных и цокольных этажей согласно действующим нормам);

5. архитектурно-планировочное обеспечение  требований инсоляции помещений;

6. благоустройство придомовой территории  с созданием мощения, озеленения, необходимых по нормативам площадок и оборудования, организация перед фасадом (исключая фасады, ориентированные на магистрали и улицы) озелененных приквартирных участков с выходом на них непосредственно из квартир первого этажа [11].

К техническим характеристикам квартирных жилых домов, возводимых в городах и поселках городского типа относятся

1. обеспечение источниками теплоснабжения, электроснабжение, водоснабжение, канализация,  радиофикация, телефикация, телефонизация,  мусороудаление;

2. обеспечение нормативных требований  по теплотехническим характеристикам  ограждающих конструкций;

3. оборудование зданий приборами  учета и регулирования;

4. обеспечение вентилирования жилых  помещений;

5. устройство защитных ограждений  лоджий первых этажей (не являющихся эвакуационными), усиленной конструкции дверей для выходов на озелененный приквартирный участок;

6. обеспечение защиты инженерного  оборудования жилых домов от  доступа посторонних лиц и  преднамеренного или случайного  механического воздействия на источники электрического освещения и электровыключатели во вспомогательных помещениях жилого дома, на элементы наружного освещения;

7. установка укрепленных входных  дверей в жилые дома (подъезды  домов), оборудование входов в  многоквартирные жилые здания домофонами с учетом выпускающихся в Республике Беларусь охранно-переговорных устройств либо кодовыми устройствами;

8. применение строительных конструкций,  материалов, оборудования в соответствии  со строительными нормами [11, п. 4].

При создании жилых помещений типовых потребительских качеств квартирных жилых домов, возводимых в городах и поселках городского типа также как и при создании квартирных жилых домов, возводимых в сельской местности следует обеспечивать:

1. долговечность и архитектурно-художественную выразительность конструктивных элементов и наружной отделки домов;

2. защиту выступающих конструкций  цоколей от атмосферных воздействий,  устройство козырьков над входами;

3. создание эксплуатируемых чердаков  в зданиях высотой до пяти  этажей включительно, использование высокоэффективных кровельных материалов в случае устройства плоской кровли над жилыми домами высотой более пяти этажей;

4. организованный водосток с  кровель для стен эффективных  видов отделки, использование  долговечных красящих составов.

Также следует обратить внимание на то, что помимо архитектурно-планировочных  характеристик и технических  норм следует учитывать санитарное состояние жилого помещения. Так, каждое жилое помещение должно соответствовать  санитарно-техническим нормам и  требованиям, обеспечивающим комфортное и, в первую очередь, безопасное проживание в жилом помещении. При несоответствии данным характеристикам жилое помещение признается непригодным для проживания.

Рассмотрение вопросов признания  жилых помещений непригодными для  проживания или несоответствия их санитарным и техническим требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, возлагается на постоянно действующую межведомственную комиссию, образуемую районным, городским, районным в городе исполнительным или распорядительным органом [9, п. 5].

Постоянно действующая межведомственная комиссия состоит из заместителя  председателя (главы администрации) исполнительного или распорядительного  органа (председатель комиссии), руководителя органа управления жилищно-коммунального  хозяйства исполнительного или распорядительного органа, представителей органов санитарно-эпидемиологического надзора и государственного пожарного надзора, соответствующего домового комитета, а также органов, ведающих вопросами архитектуры и строительства, осуществляющих регистрацию и техническую инвентаризацию.

При рассмотрении вопроса о непригодности  для проживания жилых помещений, расположенных в поселках городского типа и сельских населенных пунктах, в состав указанной комиссии включается также председатель или секретарь поселкового, сельского исполнительного или распорядительного органа.

Во время осмотров состояния  жилых помещений проверяются:

1. техническое состояние основных  конструктивных элементов - фундаментов,  подвальных помещений, стен (включая  стыки панелей в крупнопанельных жилых домах), перекрытий, перегородок, полов, лестниц, крыш и кровель, чердачных помещений, балконов, лоджий, входов, карнизов, козырьков и других элементов фасадов, дверей и окон, а также инженерного оборудования жилых помещений;

2. степень благоустройства жилого помещения и придомовой территории (наличие холодной и горячей воды и снабжение ею, состояние канализации, электроснабжения и газоснабжения, дорог, отмосток, тротуаров, коммуникационных сетей и сооружений, зеленых насаждений, газонов, детских площадок);

3. санитарно-гигиенические условия  (инсоляция, степень вибрации, шум) [9].

Условия, при которых жилые помещения  признаются не соответствующими санитарным и техническим требованиям, предъявляемым  к жилым помещениям, непригодными для проживания (далее Условия), устанавливаются Министерством жилищно-коммунального хозяйства по согласованию с Министерством архитектуры и строительства и Министерством здравоохранения.

Также данные условия определяют перечень дефектов, при которых жилые помещения признаются не соответствующими санитарным и техническим требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, и непригодными для проживания [12].

Для жилых помещений в зависимости  от значимости и наличия дефектов устанавливаются две категории  санитарно-технического состояния: