Понятие жилого помещения

Анализом категорий "пригодность" и "предназначенность" жилых помещений  занимаются многие ученые.

Так, по мнению И.А. Дроздова, глагол "предназначен" не вполне удачен для разграничения  жилых и нежилых помещений, поскольку  определяет характер помещения в  зависимости от намерений пользователя. Получается, если лицо использует помещение  для проживания (например, сарай), то, значит, такое помещение - жилое. Напротив, если квартира предназначается для  проживания домашних животных, то такое  помещение, по этой логике, оказывается  нежилым. И.А. Дроздов полагает, что  удачнее для целей разграничения  жилых и нежилых помещений  использовать признак "пригодность  для проживания граждан", который  в отличие от категории "предназначенность" носит не субъективный, а объективный  характер. По его мнению, потребительские  свойства жилого помещения, а именно пригодность для проживания граждан, определяют его функциональное назначение, т.е. предназначенность для проживания граждан¹³.

Значение критерия предназначенности  жилых помещений для постоянного  проживания, отмечает А.В. Халдеев, заключается  в том, что набор входящих в  ее состав элементов, как правило, достаточен для признания жилого помещения  пригодным для проживания в нормальных (обычных) условиях окружающей среды¹⁴.

Представляется, что в соответствии с Правилами ведения Единого  государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним в  числе прочей информации об объекте  недвижимого имущества указывается  его назначение - жилое, нежилое, производственное и т.п.

Предназначенность помещения для  жилищных целей - это изначально заданная функция, обозначенная в соответствующих  документах, которая не зависит от характера фактического использования  объекта и от сохранения им способности  удовлетворять жилищные потребности  граждан. Поэтому предназначенность  как классифицирующий признак отличается стабильностью, документарной определенностью. Замена его на такой определитель видов помещений, как пригодность  для проживания, неравноценна. Пригодность  определяет фактическую возможность  использовать помещение для целей  проживания. Утрата жилым помещением такого свойства является лишь основанием для применения к нему процедуры  исключения из жилищного фонда (ст. 8 ЖК), но сама по себе не свидетельствует  об утрате правового режима жилого помещения.

Жилыми остаются помещения, непригодные  для проживания, но не исключенные  из состава жилищного фонда в  установленном порядке. Кроме того, неизбежно возникает вопрос о  том, кто, как и в каких документах определяет пригодность помещения  для жилья. Действующее законодательство не связывает режим жилого помещения  с характером его фактического использования, хотя такого рода предложения высказывались  в литературе с тем обоснованием, что это обеспечивало бы надлежащую правовую защищенность жилищных прав и интересов проживающих в  этих помещениях граждан. А между  тем признание жилым всякого  помещения, хотя и не предназначенного, но пригодного и используемого фактически для проживания, приведет, как представляется, к ущемлению жилищных прав граждан.

Пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в нем  граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с Правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными Правительством РФ. Согласно статье 23 Федерального закона от 30 марта 1999 г. N 52-ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения" ¹⁵жилые помещения по площади, планировке, освещенности, инсоляции, микроклимату, воздухообмену, уровням шума, вибрации, ионизирующих и неионизирующих излучений должны соответствовать санитарным правилам в целях обеспечения безопасных и безвредных условий проживания независимо от его срока.

Допускается использование жилого помещения для осуществления  профессиональной деятельности или  индивидуальной предпринимательской  деятельности проживающими в нем  на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.

Не допускается размещение в  жилых помещениях промышленных производств. Если собственник жилого помещения  использует его не по назначению или  систематически нарушает права и  интересы соседей либо бесхозяйственно  обращается с жильем, допуская его  разрушение, то орган местного самоуправления может предупредить собственника о  необходимости устранить нарушения, а если они вызывают разрушение помещения - назначить соразмерный срок для  ремонта. Если собственник и после  предупреждения продолжает нарушать права  и интересы соседей либо использовать его не по назначению, без уважительных причин не произведет необходимого ремонта, то суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже  с публичных торгов такого помещения  с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом  расходов на исполнение судебного решения (ст. 293 ГК РФ).

1.1. Жилые помещения как объект правоотношений в жилищном праве

Объектами жилищных прав выступают  жилые помещения. Действующее жилищное законодательство четко оговаривает  то, какие помещения, объекты недвижимого  имущества можно признавать жилыми помещениями. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 188-ФЗ в  ст. 15 дает следующее определение  жилого помещения: "Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (далее - требования)".¹⁶  Как видно из определения, для того чтобы помещение было признано жилым, необходимо три условия.

Во-первых, помещение должно быть изолированным, это означает, что нельзя признавать отдельным жилым помещением часть  комнаты или, например, комнату, которая  используется другими гражданами для  прохода в свои жилые помещения, если доступ (проход) в них невозможен без использования данной комнаты. Таким помещением может быть коридор, им все пользуются для прохода  в свои жилые помещения и потому его нельзя признать изолированным, следовательно, он не может быть отнесен  к жилым помещениям.

Таким образом, условие об изолированности  жилого помещения означает, что в  данное помещение существует отдельный  вход и оно не используется другими  жильцами дома для прохода в свои жилые помещения.

Во-вторых, жилое помещение должно являться объектом недвижимого имущества. Согласно ст. 130 Гражданского кодекса  Российской Федерации (далее - ГК РФ), к  недвижимому имуществу можно  отнести те объекты, которые прочно связаны с землей, объекты, перемещение  которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. К объектам недвижимого имущества относятся  и в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Поэтому нельзя признать жилым помещением те объекты, которые не связаны прочно с землей. Это относится к переносным щитовым домикам, палаткам и т.д.

В-третьих, помещение должно быть пригодно для проживания. Оно должно соответствовать  определенным требованиям в области  санитарной, пожарной, технической  безопасности. Например, Постановлением Правительства РФ от 21 января 2006 г. N 25 утверждены Правила пользования  жилыми помещениями¹⁷.

Оценку жилых помещений всегда проводит комиссия, которая в зависимости  от вида жилого фонда создается органом  местного самоуправления (для муниципального жилищного фонда) или органами государственной  власти субъектов РФ (для государственного жилищного фонда), полномочным исполнительным органом власти РФ (т.е. федерального уровня - для жилых помещений, находящихся  в государственном жилищном фонде  федерального уровня)¹⁸.

В состав комиссии включаются также  представители органов, уполномоченных на проведение государственного контроля и надзора в сферах санитарно-эпидемиологической, пожарной, промышленной, экологической  и иной безопасности, защиты прав потребителей и благополучия человека, на проведение инвентаризации и регистрации объектов недвижимости, находящихся в городских  и сельских поселениях, других муниципальных  образованиях, в необходимых случаях  органов архитектуры, градостроительства и соответствующих организаций. К работе в комиссии привлекается с правом совещательного голоса собственник  жилого помещения (уполномоченное им лицо), а в необходимых случаях - квалифицированные  эксперты проектно-изыскательских организаций  с правом решающего голоса.

Орган местного самоуправления вправе принимать решение о признании  частных жилых помещений, находящихся  на соответствующей территории, пригодными (непригодными) для проживания граждан  и делегировать комиссии полномочия по оценке соответствия этих помещений  установленным в настоящем Положении  требованиям и по принятию решения  о признании этих помещений пригодными (непригодными) для проживания граждан.

2. Виды жилых помещений

Определения понятий видов жилых  помещений всегда вызывали множество  как теоретических, так и практических споров. С принятием нового Жилищного  кодекса Российской Федерации споры  только лишь усилились. И это вполне можно понять, учитывая, что объекты  материальной действительности квалифицируются  в качестве жилых помещений не непосредственно, а только через  конечные их виды. Поэтому значение определений понятий видов жилых  помещений трудно переоценить.

Конкретные виды жилых помещений  названы в ст. 16 ЖК РФ. К ним  отнесены: жилой дом, квартира, часть  жилого дома и часть квартиры, комната. При этом впервые в ЖК РФ даны нормативные определения понятий  видов жилых помещений.

Несмотря на кажущуюся простоту и ясность формулировок указанных  понятий, при сравнительном их рассмотрении как между собой, так и с  иными используемыми в ЖК РФ категориями  возникает целый ряд вопросов. В частности, является ли "индивидуальная определенность" исключительно особенностью только жилого дома или жилых помещений  в целом, чем отличается категория "структурная обособленность" от категории "изолированность", что понимается под частью жилого дома и частью квартиры, а также  ряд других вопросов.

Учитывая, что в ст. 16 ЖК РФ определения  понятий жилого дома, квартиры сформулированы на основе комнаты с учетом их индивидуальных особенностей, представляется правильным рассмотрение видов жилых помещений  начать с комнаты.

Итак, комната определяется в ч. 4 ст. 16 ЖК РФ как часть жилого дома или квартиры, предназначенная для  использования в качестве места  непосредственного проживания граждан  в жилом доме или квартире.

Как следует из данной дефиниции, комната - это прежде всего часть жилого дома или квартиры. Безусловно, комната - это часть, но эта часть имеет  вполне определенный вид, вид помещения.

Подобно любому помещению комната  обладает функциональным назначением. Назначение комнаты законодатель раскрывает как непосредственное проживание граждан. Вместе с тем использование данного  назначения рядом авторов критикуется. Так, например, А.А. Иванов указывает на то, что "на кухне многие проводят гораздо больше времени, чем в спальне. Чем не "непосредственное" проживание!"¹⁹.

Полагаю, что назначение "непосредственное проживание граждан" для кухни  неприменимо, поскольку кухня в  жилом доме или квартире, равно  как и туалет, ванная, коридор, кладовая, в законодательстве, в частности  по терминологии ст. 16 ЖК РФ, определяется как помещение, предназначенное  для удовлетворения хозяйственно-бытовых  и иных нужд граждан, связанных с  их проживанием в жилом доме или  квартире, т.е. имеет назначение, отличное от назначения комнаты.

При этом следует сказать о том, что именно благодаря различному функциональному назначению и возможно разграничить помещения в жилом  доме или квартире на помещения, предназначенные  для непосредственного проживания граждан (комнаты), и помещения, предназначенные  для удовлетворения хозяйственно-бытовых  и иных нужд граждан, связанных с  таким проживанием (помещения вспомогательного использования). В противном случае выявить комнату как вид жилого помещения будет невозможно.

Рассматривая вопрос о назначении комнаты, нельзя не обратить внимание на формулировку в ч. 4 ст. 16 ЖК РФ: "предназначенная  для использования в качестве места непосредственного проживания граждан".

Представляется, что слова "использования  в качестве места" могут быть истолкованы  как определение места непосредственного  проживания по воле собственника жилого дома или квартиры. Хотя, на мой взгляд, место непосредственного проживания в жилом доме или квартире определяется не волей собственника, а строительными, санитарными и иными правилами  и нормами. В целях устранения расширительного толкования думается, что указанные слова необходимо исключить из определения комнаты.

В литературе отмечается такой недостаток формулировки понятия комнаты в  ч. 4 ст. 16 ЖК РФ, как отсутствие в ней  указания на прямой доступ к помещениям общего пользования. Особо подчеркивается, что помещения общего пользования  столь же значимы не только для  квартир, но и для таких объектов, как комнаты²⁰.

Как показывает анализ ч. 1 ст. 41 ЖК РФ, доступ комнаты к помещениям общего пользования существует только в  рамках коммунальной квартиры. Это  так называемые помещения, используемые для обслуживания более одной  комнаты (общее имущество в коммунальной квартире).

Полагаю, что отсутствие указания в определении комнаты на доступ к помещениям общего пользования  логично, поскольку включение в  него данного указания приведет к  тому, что такой вид жилого помещения, как квартира, дефиниция которой  согласно ч. 3 ст. 16 ЖК РФ дается через  комнату, будет рассматриваться  как коммунальная.