Понятие жилого помещения

Содержание

 

Введение 3

1. Понятие жилого  помещения 4

1.1. Жилые помещения  как объект правоотношений в  жилищном праве 10

2. Виды жилых помещений 13

Заключение 19

Список литературы 20

 

 

Введение

Помещение признается жилым, если оно  конструктивно, функционально предназначено  и пригодно по санитарному, техническому и иному потребительскому состоянию  к постоянному проживанию граждан. Жилые помещения должны удовлетворять  здоровому и безопасному проживанию, отвечать санитарным нормам и требованиям  по площади, дневной освещенности, безопасности, водоснабжению, постоянному отоплению, проветриванию и другим условиям, обеспечивающим нормальное, здоровое проживание людей.

Признак, отличающий жилое помещение  от нежилого, связан с понятием «постоянное  проживание». Интерес представляет эволюция этой связи. Жилищный кодекс РСФСР и сложившаяся в соответствии с ним судебная практика под жилыми понимали жилые дома и жилые помещения, предназначенные для постоянного  проживания граждан, а также для  использования в установленном  порядке в качестве служебных  жилых помещений и общежитии. Помещения, не предназначенные для  этих целей (производственные, сборно-разборные, вагончики и т.п.), не включались в  состав жилищного фонда и не рассматривались  в качестве жилых независимо от характера  фактического использования для  целей постоянного проживания.

Актуальность выбранной темы определяется тем, что в юридической литературе неоднозначно относятся к понятию  жилого помещения, а также к требованиям, предъявляемым к ним. Некоторые  именитые юристы считают некоторые  характеристики завышенными (речь идет о материалах, используемых для наружной отделки домов).

Однако статистика свидетельствует, о том, что именно ужесточение  требований и стандартов приведет к  улучшению качества помещений, а, следовательно, и улучшения условий проживания в нем.

 

1. Понятие жилого помещения

Реформирование жилищного законодательства обозначило среди прочего проблему объекта регулирования этой комплексной  отрасли. Понятие жилого помещения  нуждается в фундаментальной  проработке.

Прежде чем выявить признаки жилого помещения в соответствии с требованиями действующего законодательства, отметим, что понятия "жилое помещение", "жилое строение" употребляются  в законодательстве в нескольких смыслах: в одних случаях - в качестве родового понятия, охватывающего все  виды жилых помещений (квартиры, жилые  дома и т.п.), которые могут быть объектом договора найма жилого помещения; в других случаях - как часть жилого дома, например жилое помещение (квартира, комната в многоквартирном доме); в-третьих, в качестве учетной категории  наряду с жилым домом¹.

Статья 673 ГК РФ² рассматривает жилой дом, квартиру, их части как разновидности жилых помещений.

Новый Жилищный кодекс РФ более разнообразно представляет данный объект, оперируя такими понятиями, как "жилое помещение", "квартира в многоквартирном жилом  доме", "комната в коммунальной квартире", "общее имущество  в многоквартирном жилом доме". Все эти понятия представляют определенный интерес как для  ученых и правоприменителей, так  и для граждан.

В соответствии со ст. 16 ЖК РФ³ жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании. Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). К видам жилых помещений относятся: жилой дом, часть жилого дома; квартира, часть квартиры, комната. Однако если ЖК РФ из жилой площади жилого помещения исключает площадь балконов, лоджий, веранд, террас, то, например, уголовная практика придерживается иных позиций. В ранее действовавшем Постановлении Пленума Верховного Суда СССР от 5 сентября 1986 г. N 11 "О судебной практике по делам о преступлениях против личной собственности"⁴ судам предлагалось считать жилищем также составные части, которые используются для отдыха, хранения имущества либо удовлетворения иных потребностей человека (балконы, застекленные веранды, кладовые и т.д.).

Как видно из приведенной нами ст. 16 ЖК РФ, жилые дома относятся к  видам жилых помещений, т.е. понятие "жилое помещение" уже включает в себя понятие "жилой дом".

Что касается многоквартирного дома, то, очевидно, законодатель руководствовался точкой зрения, которую без преувеличения  можно назвать общепринятой, - многоквартирный  дом самостоятельным объектом права  собственности (как и другого  вещного права) не является⁵. Многоквартирным домом в соответствии с п. 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47⁶, признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме.

Квартира - структурно обособленное помещение  в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа  к помещениям общего пользования  в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а  также помещений вспомогательного использования, предназначенных для  удовлетворения гражданами бытовых  и иных нужд, связанных с их проживанием  в таком обособленном помещении.

Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная  для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире. Жилое помещение предназначено  для проживания граждан (ст. 17 ЖК РФ).

Таким образом, жилые помещения, в  том числе индивидуальные жилые  дома, входящие в жилищный фонд, можно  охарактеризовать следующими признаками: являются объектами недвижимости, имеют  целевой характер, должны соответствовать требованиям, определенным законодательством, подлежат государственному учету, используются для проживания, а также удовлетворения бытовых и иных нужд.

В характеристике жилых помещений  немаловажное значение имеет тот  факт, что они являются объектами  недвижимости, так как тесно связаны  с землей. Поэтому можно предположить, что земельный участок, на котором  расположен жилой дом, также должен быть отнесен к понятию "жилище". Однако должно быть обеспечено еще  одно условие: данный участок должен быть огражден либо иным способом явно обозначен. Вход на участок без разрешения собственника не допускается. Просто же земельный участок признать жилищем  нельзя.

Рассматривая понятие "иные помещения  или строения, не входящие в жилищный фонд, но предназначенные для временного проживания", можно отметить, что  все они обладают, прежде всего, следующим  признаком - предназначенность для  проживания. На практике такими помещениями  являются строения временного использования: балки, вагончики, сборно-разборные  щитовые домики. Использование такого жилья носит массовый характер в  районах Крайнего Севера и обусловлено  освоением северных территорий, а  также вахтовым методом. Поэтому  в связи с этим очень важна  позиция законодателя, относящая  данные помещения к понятию "жилище".

Также к таким помещениям можно  отнести дома, построенные хозяйственным  способом, но не зарегистрированные в  установленном порядке и поэтому  юридически не имеющие статуса жилого дома; самовольные постройки либо объекты незавершенного строительства, но используемые для проживания.

Согласно ст. 673 ГК РФ, предметом  договора найма жилого помещения  может быть лишь изолированное жилое  помещение, пригодное для постоянного  проживания (квартира, жилой дом  либо одна или несколько комнат).

Европейский суд по правам человека в судебной практике, помимо капитальных  жилых домов или жилых помещений, используемых в качестве места законного  постоянного проживания, в понятие "жилище" включает объекты, отличающиеся от классического жилища в следующих  отношениях:

- по времени использования или  целям использования (например, строения  и помещения, используемые только  для временного, в том числе  иногда весьма краткосрочного, проживания);

- по предназначению или целям  использования (например, строения  и помещения, используемые в  служебных целях - в качестве  контор, офисов, складов, гаражей  и т.п.);

- по характеру постройки (например, объекты, вообще не являющиеся  строениями или помещениями (фургоны,  автомашины));

- по правовому режиму использования  (например, строения и помещения,  фактически используемые в качестве  жилища без законных на то  оснований);

- по форме собственности (строения  и помещения, не принадлежащие  соответствующим лицам)⁷.

Как указывалось, в соответствии с  Жилищным кодексом РФ (п. 2 ст. 15) и Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47 жилым помещением признается изолированное  помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного  проживания граждан (отвечает установленным  санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства)⁸.

В соответствии со ст. 288 ГК РФ жилые  помещения имеют строго целевое  назначение и предназначены исключительно  для проживания граждан, а осуществление  прав собственника по владению, пользованию  и распоряжению такими объектами  недвижимости должно производиться  в соответствии с целевым назначением  этих вещей. Таким образом, помещение  признается жилым, если оно конструктивно, функционально предназначено и  пригодно по санитарному, техническому и иному потребительскому состоянию  для постоянного проживания граждан. Жилые помещения должны удовлетворять  здоровому и безопасному проживанию, отвечать санитарным нормам и требованиям  по площади, дневной освещенности, безопасности, водоснабжению, постоянному отоплению, проветриванию и другим условиям, обеспечивающим нормальное, здоровое проживание людей.

Следовательно, не допускается их использование не для проживания без предварительного перевода этих помещений в категорию нежилых, т.е. без изменения их целевого назначения.

Таким образом, нормативно в законодательстве выделены следующие юридические  признаки жилого помещения:

- оно должно являться недвижимым;

- помещение должно быть изолированным;

- назначение помещения в виде  пригодности для постоянного  проживания граждан.

Перечисленные признаки жилого помещения  требуют определенного исследования.

На основании п. 1 ст. 130 ГК РФ жилые  помещения относятся к недвижимому  имуществу, а именно должны быть прочно связанными с землей, причем настолько, чтобы перемещение этих объектов было невозможно без несоразмерного ущерба их назначению. Как отмечает Л.В. Щенникова, такие объекты признаются недвижимостью до тех пор, пока они  связаны с землей, будучи отделенными  от нее, они становятся движимыми⁹. Также в соответствии со ст. 1 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" права на недвижимое имущество, в том числе жилые помещения, подлежат государственной регистрации.

Признак "изолированное помещение" не раскрыт ни в ГК РФ, ни в ЖК РФ, а также в иных нормативных  правовых актах.

Вообще вопрос об изолированности  жилого помещения решен в ЖК РФ неудачно. Если всякое жилое помещение  должно быть изолированным, то как быть со смежными и смежно-изолированными помещениями в коммунальных квартирах, которые в свое время были предоставлены  нанимателям? Судьба их четко не урегулирована. Кодекс не дает ответа на вопрос: лишены они режима недвижимости ipso jure или  же права на них сохраняются до тех пор, пока нанимателям не будут  предоставлены другие¹⁰? Если обратиться к Словарю, то "изолированный" понимается как "отдельный", "единичный"¹¹. В данном случае можно предположить, что жилое помещение должно быть отделено от иных жилых помещений, объектов общего пользования, иметь отдельный вход (выход).

При этом следует признать справедливым высказанное мнение относительно того, что не исключается возникновение  жилищных прав на неизолированные части  жилого дома или квартиры, в частности, при заключении договора поднайма и  вселении временных жильцов¹². Однако это является лишь исключением из общего правила, так как жилищные права таких субъектов, как поднаниматели жилого помещения и временные жильцы, не являются самостоятельными, а зависят от прав нанимателя жилого помещения, производны от них.

Важнейшим системообразующим признаком  жилого помещения является его пригодность  для постоянного проживания. Жилое  помещение должно быть пригодно для  проживания в течение всех сезонов  года, а не только в летнее время. Такое помещение должно отвечать установленным санитарным и техническим  требованиям. Помещения, не предназначенные  для этих целей (производственные, сборно-разборные, вагончики и т.п.), не включаются в  состав жилищного фонда и не рассматриваются  в качестве жилых независимо от характера  фактического использования для  целей постоянного проживания.