Понятие, предмет и содержание договора купли-продажи

От риска случайной гибели или порчи предмета лизинга следует отличать риск несостоятельности продавца (п. 2 ст. 22 Закона о лизинге) и риск ошибки при выборе предмета лизинга (п. 3  
ст. 22 Закона о лизинге). Эти риски несет та сторона, которая выбрала продавца или предмет лизинга, если иное не предусмотрено договором.

Поскольку договор лизинга тесно связан с договором купли-продажи, в соответствии с которым предмет лизинга передается лизингополучателю, последнему ГК предоставляет определенные права в отношении продавца (ст. 670 ГК). Лизингополучатель вправе предъявлять непосредственно продавцу предмета лизинга требования, вытекающие из договора купли-продажи, заключенного между продавцом и лизингодателем, в частности в отношении качества и комплектности имущества, сроков его передачи и в других случаях ненадлежащего исполнения договора продавцом (п. 2 ст. 10 Закона о лизинге). При этом лизингополучатель имеет права и несет обязанности, предусмотренные для покупателя, кроме обязанности оплатить приобретенное имущество, как если бы он был стороной договора купли-продажи указанного имущества. Однако лизингополучатель не может расторгнуть договор купли-продажи с продавцом без согласия лизингодателя. В противном случае права лизингодателя как собственника имущества по договору лизинга стали бы менее прочными и обеспеченными.

В отношениях с продавцом лизингополучатель и лизингодатель выступают как солидарные кредиторы. В то же время лизингодатель и продавец становятся солидарными должниками лизингополучателя, если договор купли-продажи не исполнен или исполнен ненадлежащим образом, а продавца выбирал лизингодатель.

 
 
 

 

Виды лизинга

Ст. 7 Закона о лизинге определяет формы, типы и виды лизинга. Так, согласно п. 3, к регулируемым основным видам лизинга относятся финансовый лизинг, возвратный лизинг и оперативный лизинг.

В Законе о лизинге под финансовым лизингом понимается такой вид лизинга, при котором “лизингодатель обязуется приобрести в собственность указанное лизингополучателем имущество у определенного продавца и передать лизингополучателю данное имущество в качестве предмета лизинга за определенную плату, на определенный срок и на определенных условиях во временное владение и в пользование. При этом срок, на который предмет лизинга передается лизингополучателю, соизмерим по продолжительности со сроком полной амортизации предмета лизинга или превышает его. Предмет лизинга переходит в собственность лизингополучателя по истечении срока действия договора лизинга или до его истечения при условии выплаты лизингополучателем полной суммы, предусмотренной договором лизинга, если иное не предусмотрено договором лизинга”.

Исходя из этой формулировки, финансовый лизинг характеризуется следующими основными чертами:

- лизингодатель  закупает имущество для последующей  передачи его в лизинг не  на свой страх и риск, а по  указанию лизингополучателя;

- кроме лизингодателя  и лизингополучателя в сделке  участвует третья сторона –  продавец объекта сделки;

- продолжительным  периодом лизингового договора, соизмеримым или превышающим  срок амортизации;

- невозможностью  перехода права собственности  и завершения договора и перехода  права собственности до выплаты  лизингополучателем полной суммы.

Закон о лизинге регулирует также операции с возвратным лизингом, представляющим собой “разновидность финансового лизинга, при котором продавец (поставщик) предмета лизинга одновременно выступает и как лизингополучатель”.

Таким образом, возвратный лизинг предполагает наличие системы взаимосвязанных соглашений, при которой предприятие – собственник движимого или недвижимого имущества продает эту собственность лизинговой компании с одновременным оформлением договора о долгосрочной аренде своей бывшей собственности на условиях лизинга.

Возвратный лизинг выступает в данном случае как альтернатива залоговой операции, причем продавец собственности, перевоплощающийся в лизингополучателя, немедленно получает в свое распоряжение от покупателя взаимно согласованную сумму сделки купли-продажи, а покупатель продолжает участвовать в этой операции, но уже в качестве лизингодателя.

В отечественной практике возвратный лизинг необходим прежде всего для тех хозяйствующих субъектов, которым срочно требуются значительные объемы оборотных средств.

Для предприятия, ранее владевшего этой собственностью, важно, став лизингополучателем, продолжать пользоваться своей прежней собственностью на новых условиях лизинга. В финансовом отношении это напоминает заемную операцию, при которой расчеты производятся по согласованному графику лизинговых платежей. В случае же предоставления займа под залог финансовая компания рассчитывала бы на получение серии равновеликих платежей, достаточных как для погашения займа, так и для получения заимодавцем обусловленной ставки за инвестированную сумму.

Третьим видом лизинга, который определен в Законе о лизинге, является оперативный лизинг. Это такой вид лизинга, при котором “лизингодатель закупает на свой страх и риск имущество и передает его лизингополучателю в качестве предмета лизинга за определенную плату, на определенный срок и на определенных условиях во временное владение и в пользование. Срок, на который имущество передается в лизинг, устанавливается на основании договора лизинга. По истечении срока действия договора лизинга и при условии выплаты лизингополучателем полной суммы, предусмотренной договором лизинга, предмет лизинга возвращается лизингодателю; при этом лизингополучатель не имеет права требовать перехода права собственности на предмет лизинга. При оперативном лизинге предмет лизинга может быть передан в лизинг неоднократно в течение полного срока амортизации предмета лизинга”.

При оперативном лизинге расходы лизингодателя, связанные с приобретением и содержанием сдаваемых в лизинг объектов, не покрываются лизинговыми платежами в течение одного лизингового договора. При оперативном лизинге риск правильности приобретения имущества, риск порчи или утери объекта лежит в основном на лизингодателе. Ставка лизинговых платежей обычно выше, чем при финансовом лизинге, из-за отсутствия гарантии окупаемости затрат. По окончании договора оперативного лизинга лизингополучатель имеет право: продлить срок договора на более выгодных условиях; вернуть оборудование лизингодателю; купить оборудование у лизингодателя при наличии соглашения (опциона) на покупку по справедливой рыночной стоимости.

В п.4 ст.7 Закона о лизинге предусматривается, что лизинговая сделка может включать в себя условия по оказанию дополнительных услуг.

Установлено, что дополнительные услуги – это услуги любого рода, оказанные лизингодателем как до начала пользования, так и в процессе пользования предметом лизинга лизингополучателем, а именно:

- приобретение у  третьих лиц прав на интеллектуальную  собственность (“ноу-хау”, лицензионных  прав, прав на товарные знаки, марки, программное обеспечение  и др.);

- приобретение у  третьих лиц товарно-материальных  ценностей, необходимых в период  проведения монтажных (шефмонтажных) и пусконаладочных работ;

- осуществление  монтажных (шефмонтажных) и пусконаладочных работ в отношении предмета лизинга, обучение персонала;

- послегарантийное  обслуживание и ремонт предмета  лизинга, в том числе текущий, средний и капитальный ремонт;

- подготовка производственных  площадей и коммуникаций, услуги  по проведению работ, связанных  с установкой (монтажом) предмета  лизинга;

- другие работы  и услуги, без оказания которых  невозможно использовать предмет  лизинга.

Включая в договор лизинга «дополнительные услуги», стороны превращают его в смешанный договор в смысле п. 3 ст. 421 ГК. Договоры лизинга, которые включают в себя весь комплекс необходимых для эксплуатации предмета лизинга «дополнительных» услуг, оказываемых лизингодателем, называют договорами полного или «мокрого» лизинга (wet leasing). Соответственно договоры без «дополнительных услуг» называют чистым лизингом (net leasing).

В ст. 7 Закона о лизинге заложено большинство классификационных признаков лизинга. Так, согласно нормам этой статьи, дифференциация лизинга по участникам (или по формам проведения) позволяет разделить лизинг на внутренний и международный. При осуществлении внутреннего лизинга лизингодатель и лизингополучатель являются резидентами Российской Федерации. При осуществлении международного лизинга лизингодатель или лизингополучатель является нерезидентом Российской Федерации.

По срочности заключаемых договоров лизинг делится на долгосрочный, среднесрочный и краткосрочный. По характеру приобретения и владения предметом лизинга он делится на финансовый, возвратный и смешанный. По участию в процессе эксплуатации лизинг предполагает, что лизингодатель может в соответствии с договором предоставлять лизингополучателю дополнительные услуги (полный лизинг) или не предоставлять этих услуг (чистый лизинг).

По характеру приобретения и владения предметом лизинга деление осуществляется на лизинг и сублизинг.

Ст. 8 Закона о лизинге посвящена сублизингу. Под сублизингом в Законе понимается “особый вид отношений, возникающих в связи с переуступкой прав пользования предметом лизинга третьему лицу”. Эти отношения оформляются договором сублизинга.

 
 
 

 

Понятие и виды договора найма жилого помещения

Договор найма жилого помещения определен в ст. 671 ГК как договор, по которому собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. Данному договору посвящена гл. 35 ГК.

Наем жилого помещения сформулирован в ГК как один из договорных типов, которые входят в группу обязательств, направленных на передачу имущества во временное пользование. Договор найма жилого помещения характеризуется следующими последовательно уточняющими признаками:

во-первых, он направлен на передачу имущества во временное пользование (данный признак объединяет наем жилого помещения со всеми договорами, направленными на передачу во временное пользование имущества – арендой и безвозмездным пользованием);

во-вторых, он направлен на возмездную передачу имущества во временное пользование (в этом проявляется родство рассматриваемого обязательства с арендой);

в-третьих, предметом договора является недвижимое имущество, а точнее, такая его разновидность, как здание и сооружение (данный признак объединяет наем жилого помещения с конкретным видом аренды – арендой зданий и сооружений);

в-четвертых, предметом договора может быть не любое здание (сооружение), а лишь такое, которое является жилым;

в-пятых, жилое помещение передается во временное пользование для проживания.

Первые три признака относятся к числу родовых (объединяющих наем жилого помещения с другими типами или видами договоров), а два последних – специальных (выделяющих его из числа всех остальных родственных договоров).

Поскольку наем жилого помещения характеризуется, с одной стороны, родовыми признаками, объединяющими его с арендой, а с другой стороны, особенностями, требующими нормативно-правового закрепления, при создании института найма жилого помещения необходимо было учитывать три фактора:

1) возможность применения  к найму жилого помещения унифицированного  регулирования, отражающего направленность  на возмездную передачу имущества  во временное пользование, в той  части, в какой оно не противоречит  специфике найма жилого помещения;

2) возможность применения  унифицированного регулирования, отражающего  направленность на передачу во  временное пользование зданий (сооружений), тоже в той части, в какой  оно не противоречит специфике  найма жилого помещения;

3) специфику найма  жилого помещения как нормообразующий фактор.

Договор найма жилого помещения может быть двух видов: социальный найм и коммерческий найм.

Как по договору социального найма, так и по договору коммерческого найма нанимателем может быть только гражданин. Этот вывод однозначно следует из содержания п. 1 ст. 671, п. 2  
ст. 672, п. 1 ст. 677 ГК.

По договору социального найма жилые помещения могут предоставляться как во владение и пользование нанимателя, так и только в пользование (например, предоставление гражданину места в общежитии для одиночек). По договору коммерческого найма жилое помещение предоставляется нанимателю во владение и пользование для проживания в нём (п. 1 ст. 671 ГК).

Наиболее существенные особенности, отличающие коммерческий наем от социального найма жилья, состоят в том, что размер недвижимости в жилищной сфере, включая жилые помещения, сдаваемые в коммерческий наем, не ограничивается и что за это взимается плата, устанавливаемая в договоре.

Основанием для заселения жилого помещения по договору социального найма жилья служит ордер на жилое помещение, а для заселения жилого помещения, сдаваемого в коммерческий наем – договор коммерческого найма.

 
 
 

 

Предмет, стороны и форма договора найма жилого помещения

Предметом договора найма является жилое помещение, которое должно быть пригодным для постоянного в нем проживания, хотя бы и было предоставлено для удовлетворения лишь временной потребности в жилье. Пригодность жилого помещения для постоянного проживания определяется с учетом достигнутого в данном городе или ином населенном пункте уровня благоустройства. В то же время требования, предъявляемые к жилым помещениям, предназначенным для проживания граждан, различаются в зависимости от оснований предоставления указанных помещений и их функционального назначения. Так, жилые помещения в маневренном фонде, предназначенные для поселения граждан на время капитального ремонта, обычно отличаются менее высоким уровнем благоустройства, нежели помещения, предоставляемые гражданам для постоянного проживания. Однако при всех обстоятельствах жилое помещение, предоставляемое гражданам для проживания, должно отвечать установленным санитарным и техническим требованиям, а если в законе прямо не допускается иное, то и быть благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта (ч. 1 ст. 40 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК).