Понятие, предмет и содержание договора купли-продажи

При передаче предприятия в аренду права и обязанности арендодателя по отношению к работникам предприятия переходят к арендатору в том же порядке, что и при реорганизации предприятия. Данные правоотношения регулируются не ГК, а законодательством о труде.

Установленные ГК РФ правила о последствиях недействительности сделок, об изменении и о расторжении договора, предусматривающие возврат или взыскание в натуре полученного по договору с одной стороны или с обеих сторон, применяются и к договору аренды предприятия (ст. 663 ГК РФ). По общему правилу, изложенному в п. 2 ст. 167 ГК РФ, при признании сделки недействительной каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре – возместить его стоимость в деньгах. Однако данные положения применяются к договору аренды предприятия, если такие последствия не нарушают существенно права и интересы кредиторов арендодателя и арендатора, других лиц и не противоречат общественным интересам.

Одностороннее изменение условий договора не допускается. Основания досрочного его расторжения перечислены в общих положениях ГК РФ об аренде (ст. 618 – 620) и распространяются на все виды арендных сделок. В договоре стороны могут предусмотреть дополнительные основания досрочного расторжения договора аренды предприятия, а также имущественную ответственность и штрафные санкции в отношении виновной стороны за неисполнение или ненадлежащее исполнение условий договора.

Понятие и содержание договора лизинга

В соответствии со ст. 665 ГК договором финансовой аренды (лизинга) признается договор, где арендодатель (лизингодатель) обязуется приобрести в собственность указанное арендатором (лизингополучателем) имущество (предмет лизинга) у определенного им же продавца и предоставить этот предмет лизингополучателю за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей.

Лизингодателем является физическое или юридическое лицо, которое за счет привлеченных или собственных денежных средств приобретает в собственность определенное имущество (предмет лизинга) и предоставляет его по договору лизинга во временное владение и пользование лизингополучателя (п. 1 ст. 4 ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)»).

Лизингополучатель – это физическое или юридическое лицо, которое получает имущество (предмет лизинга) во временное владение и пользование на основании договора лизинга.

Продавцом (поставщиком) выступает физическое или юридическое лицо, которое в соответствии с договором купли-продажи (поставки) с лизингодателем продает последнему предмет лизинга.

Предметом договора лизинга могут быть любые непотребляемые вещи, в том числе предприятия и др. имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другое недвижимое и движимое имущество, которое может использоваться для предпринимательской деятельности.

Форма договора лизинга установлена п. 1 ст. 15 ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)». Договор лизинга независимо от его срока должен быть заключен в письменной форме.

К существенным условиям договора лизинга относится:

1) предмет договора  лизинга;

2) срок договора (срок его действия);

3) цена договора (размер и состав лизинговых  платежей);

4) порядок балансового  учета предмета договора лизинга.

Договор лизинга является разновидностью договора аренды, которому присущи специфические признаки. На основе Конвенции УНИДРУА (Оттава) о международном финансовом лизинге 1988 г. (далее – Конвенция о лизинге или просто Конвенция), ГК и Федерального закона «О финансовой аренде (лизинге)» (далее – Закон о лизинге) можно выделить следующие признаки договора лизинга:

1) наличие у лизингодателя  цели финансирования (инвестирования), т.е. заключение договора лизинга  с целью вложения денежных  средств в имущество, которое  затем будет сдано в лизинг,  
а лизинговые платежи по сути выступят превращенной формой дохода на вложенный капитал. Очевидно, что имущество в его натурально-вещественной форме не нужно лизингодателю и приобретается последним исключительно с целью извлечения из него дохода. При этом интересы лизингодателя как кредитора обеспечиваются наличием у него в собственности имущества, на которое при неисполнении лизингополучателем обязательства не нужно даже обращать взыскание. Достаточно потребовать возврата имущества. Таким образом, наряду с финансовой договор лизинга выполняет еще и обеспечительную функцию;

2) приобретение лизингодателем  имущества, передаваемого в лизинг, после заключения договора, причем, как правило, по выбору лизингополучателя  и у указанного последним продавца.  
В этом случае лизингодатель не несет ответственности за выбор предмета договора и продавца. Правда, договором лизинга может быть предусмотрено, что выбор продавца и приобретаемого имущества осуществляется лизингодателем. Однако даже если это положение и внесено в договор, останется такой признак лизинга, как приобретение лизингодателем имущества после заключения договора и в целях его исполнения;

3) использование  лизингополучателем переданного  в лизинг имущества для предпринимательских  целей. Такие цели должны преследовать  обе стороны договора лизинга;

4) предоставление  имущества по договору лизинга  одновременно и во владение, и  в пользование лизингополучателя. Предоставление имущества просто  в пользование лишено смысла, поскольку лизингодатель не нуждается  в сохранении владения предметом  лизинга. Цель лизингодателя –  получить прибыль за счет сдачи  имущества в лизинг. Владение  предметом лизинга в этом смысле  может ему даже помешать, поскольку  в ряде случаев предполагает  несение определенных расходов;

5) передача имущества  на определенный срок, близкий  к сроку полной амортизации  предмета лизинга. Возможность заключения  договора лизинга на неопределенный  срок (или без указания срока) исключена законом. Это неслучайно, поскольку лизинговая деятельность  предполагает точный расчет размера  лизинговых платежей в зависимости  от срока договора. Следовательно, этот срок должен быть известен  уже при заключении договора. В противном случае исчезнут  четкие критерии определения  ликвидности и платежеспособности  лизинговой компании, а ведь ей  разрешено привлекать средства  третьих лиц (сторонних инвесторов);

6) возможность выкупить  предмет лизинга в собственность  лизингополучателя путем уплаты  лизинговых платежей, если это  предусмотрено договором (ст. 1 и 19 Закона  о лизинге).

Право выкупа арендованного имущества может быть предусмотрено в любом договоре аренды (ст. 624 ГК). Однако для выкупа необходимо внести специальный выкупной платеж, предусмотренный договором (в данном случае смешанным) или дополнительным соглашением к нему. В качестве такого платежа никогда не может быть засчитана арендная плата.

Иначе обстоит дело с договором лизинга, где лизинговые платежи могут быть одновременно и выкупными. Естественно, возможность выкупа предмета лизинга, в том числе путем уплаты только лизинговых платежей, должна быть прямо предусмотрена в договоре. Ни Конвенция, ни ГК не рассматривают право выкупа как неотъемлемый признак каждого договора лизинга.

Все это позволяет трактовать договор лизинга как двустороннюю (а не многостороннюю) сделку (договор арендного вида), неразрывно связанную с договором купли-продажи лизингового имущества. Лизингодатель по договору лизинга возлагает исполнение части своих обязанностей на продавца по договору купли-продажи (п. 1 ст. 313 ГК), причем имеет место особый случай перепоручения исполнения, при котором перед кредитором (лизингополучателем) в силу прямого указания закона становится ответственным только исполнитель (продавец). В свою очередь, договор купли-продажи предстает перед нами как договор в пользу третьего лица – лизингополучателя (ст. 430 ГК).

Содержание договора лизинга отличается от содержания обычного договора аренды с точки зрения прежде всего обязанностей лизингодателя.

Лизингодатель обязан:

1) приобрести в  свою собственность избранное  лизингополучателем имущество у  указанного им же продавца  на основании договора купли-продажи.

Лизингодатель, приобретая имущество для лизингополучателя, должен уведомить продавца о том, что имущество предназначено для передачи его в лизинг определенному лицу (ст. 667 ГК),  
и соответственно назвать это лицо.

Договором может быть предусмотрено, что выбор имущества и его продавца производятся лизингодателем. В этом случае он также заключает договор купли-продажи. Договор купли-продажи относится к числу обязательных (п. 2 ст. 15 Закона о лизинге). Лизинговая операция без его заключения осуществлена быть не может;

2) обеспечить передачу  предмета лизинга лизингополучателю  в состоянии, соответствующем условиям  договора и назначению имущества. Если иное не предусмотрено  договором лизинга, имущество, являющееся  предметом этого договора, передается  продавцом непосредственно лизингополучателю  в месте нахождения последнего (п. 1 ст. 668 ГК). Продавец осуществляет  такую передачу в соответствии  с заключенным им договором  купли-продажи, что превращает последний  в договор в пользу третьего  лица – лизингополучателя, который  имеет право потребовать от  продавца исполнения возложенных  на него обязанностей. Впрочем, лизинговый  договор может предусматривать  правило о том, что вещь в  лизинг будет передавать не  продавец, а лизингодатель. Тогда  договор купли-продажи будет обычным.

Что же касается остальных обязанностей лизингодателя, то они сохраняются в неизменном виде.

Поскольку лизингодатель, по общему правилу, сам имущество в лизинг не предоставляет, не выбирает, кто будет продавцом и какое имущество должно быть приобретено, его ответственность по договору лизинга является менее строгой, чем в рамках обычного договора аренды. Если иное не предусмотрено договором финансовой аренды, лизингодатель не несет ответственности перед лизингополучателем за выполнение продавцом требований, вытекающих из договора купли-продажи, кроме случаев, когда ответственность за выбор продавца лежит на лизингодателе. В частности, лизингодатель, по общему правилу, не отвечает за недостатки переданного в лизинг имущества. Однако если выбор продавца был произведен лизингодателем, лизингополучатель вправе по своему выбору предъявить требования, вытекающие из договора купли-продажи, как непосредственно продавцу имущества, так и лизингодателю, которые несут солидарную ответственность (п. 2 ст. 670 ГК).

Все обычные обязанности арендатора сохраняются и по договору лизинга, хотя иногда и в измененном виде. Так, особенность исполнения обязанности лизингополучателя уплачивать лизинговые платежи (п. 5 ст. 15 Закона о лизинге) состоит в их сложной структуре: они включают в себя одновременно и возмещение затрат лизингодателя, и его вознаграждение. Далее, если за несвоевременный возврат предмета лизинга установлена неустойка, то убытки могут быть взысканы с лизингополучателя в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором лизинга (п. 6 ст. 17 Закона о лизинге). Эта неустойка по общему правилу является штрафной (кумулятивной).

Закон о лизинге добавляет к обычным обязанностям арендатора обязанность лизингополучателя принять предмет лизинга (п. 5 ст. 15 Закона о лизинге). Между тем эта обязанность лизингополучателя логически вытекает из обязанности лизингодателя передать предмет лизинга и, по сути, означает, что первый как кредитор должен принять предложенное ему вторым исполнение. Особого смысла в выделении этой обязанности нет.

Важной обязанностью лизингополучателя является беспрепятственный допуск лизингодателя к предмету лизинга и финансовой информации с целью осуществления им инспектирования и контроля (ст. 37 и 38 Закона о лизинге). Лизингодатель соответственно имеет право инспектирования и контроля за соблюдением условий договора лизинга и сопутствующих договоров с правом доступа к финансовым документам, назначения аудиторских проверок, затребования информации и т.п. Лизингополучатель должен создавать все условия, необходимые для осуществления данного права. Цели и порядок осуществления инспектирования и контроля должны быть оговорены в договоре лизинга и сопутствующих договорах.

Договор лизинга может предусматривать обязанность лизингополучателя приобрести предмет лизинга в свою собственность на основании договора купли-продажи. В этом случае лизингодатель имеет право требовать выкупа предмета лизинга. Разумеется, приобретение предмета лизинга в собственность может быть и правом лизингополучателя. Тогда уже продать предмет лизинга должен будет лизингодатель. Условия будущей продажи могут устанавливаться по соглашению сторон.

В дополнение к этим обязанностям на лизингополучателя возлагается риск случайной гибели или порчи арендованного имущества (ст. 669 ГК и п. 1 ст. 22 Закона о лизинге). Этот риск переходит на лизингополучателя в момент передачи ему предмета лизинга, если иное не предусмотрено договором. Таким образом, в период действия договора лизинга лизингодатель, являясь собственником лизингового имущества, риска его случайной гибели или порчи не несет, что еще более повышает обеспеченность сделанных им вложений. Это очень важное отличие лизинга от обычной аренды, при которой риск всегда несет арендодатель. Впрочем, указанное правило о риске может быть изменено договором лизинга, и тогда лизингополучатель может принять на себя риск и до передачи ему имущества либо вовсе не нести риска, оставив его на лизингодателе.