Понятие и виды договора аренды, предмет и существенные условия; объекты имущественных отношений по договору аренды

Федеральное государственное образовательное бюджетное учреждение 
высшего профессионального образования

«ФИНАНСОВый университет 
ПРИ ПРАВИТЕЛЬСТВЕ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ»

 

(Финансовый университет)

 

Факультет 
«Государственное и муниципальное управление»

 

 

 

 

 

 

 

 

 

РЕФЕРАТ

 

на тему «Понятие и виды договора аренды, предмет и существенные условия; объекты имущественных отношений по договору аренды.»

 

 

 

 

 

Малиёва Ольга

Студентка группы 

ГМУ 2-5

 

Научный руководитель

Хромова Инна Алексеевна

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

МОСКВА – 2014

Содержание

 

Введение.                                                                                                                     3                  

Глава 1. Общие положения о договоре аренды: предмет,                                     

существенные условия.                                                                                              4                                                             

Глава 2. Отдельные виды договора аренды                                                             5

2.1. Аренда зданий и  сооружений

2.2. Аренда предприятия  как имущественного комплекса

2.3. Прокат

Заключение.  

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение.

В современных условиях выходят на первый план арендные отношения, так как многие участники рассматривают аренду как альтернативу покупки арендованному имуществу. Договорные отношения по поводу аренды выдвигаются на первый план и в хозяйственном обороте в виду того, что договор аренды позволяет найти соглашение между интересами арендатора и арендодателя. С одной стороны, арендодатель сохраняет целевое использование имущества и извлекает из него прибыль, в то время как данный объект находится в его собственности. С другой стороны, широкие права арендатора предоставляют большие возможности использования этого объекта в имущественном обороте и получения прибыли.

Актуальность выбранной мною темы не вызывает сомнений. В современной России возрос спрос на применение договора аренды, в частности, аренды зданий и сооружений, жилых и нежилых помещений. В условиях перехода к рынку в регулировании отношений по передаче имущества во временное пользование произошли некоторые изменения. Они связаны, прежде всего, с расширением круга объектов, передаваемых по таким договорам в наем. Земля, недвижимость в виде зданий, сооружений, производственных комплексов, находившиеся ранее в собственности государства, не допускались в хозяйственный оборот. С устранением исключительной собственности государства в отношении недр, земли, лесов с введением в оборот предприятий, ставших объектами договоров аренды, изменилось правовое регулирование арендных отношений.

 

 

 

 

Глава 1. Общие положения о договоре аренды:

предмет, существенные условия.

Договором аренды - гражданско-правовой договор, в соответствии с которым арендодатель обязуется предоставить арендатору определенное имущество во временное владение и пользование, а арендатор должен уплачивать за это арендодателю арендную плату. При этом плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

Следует выделить некоторые присущие договору аренды признаки и характерные черты, позволяющие рассматривать его в качестве самостоятельного типа гражданско-правовых договоров.

Во-первых, имея в виду родовую принадлежность договора аренды, следует отметить, что передача имущества, осуществляемая арендодателем, не сопровождается переходом права собственности на это имущество к арендодателю; последний получает имущество лишь во владение и пользование либо только в пользование.

Во-вторых, законодатель обеспечил детальное регулирование договора аренды, а именно тех вопросов, которые являются общими как для договора аренды, так и для его отдельных видов. Большинство норм, регулирующих договор аренды, носят диспозитивный характер, они действуют в том случае, если стороны не урегулировали соответствующие вопросы в договоре.

В-третьих, выделение отдельных видов договора аренды (за исключением проката, фрахтования на время, лизинга) произведено не на основе какого-либо единого классификационного критерия, а в зависимости от вида сдаваемого в аренду имущества.

С точки зрения общей характеристики гражданско-правовых обязательств договор аренды следует отнести к двусторонним, консенсуальным, возмездным, взаимным договорам.

Договор аренды является консенсуальным, поскольку считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по его существенным условиям, а момент вступления договора в силу не связывается с передачей арендованного имущества арендатору.

Договор аренды является возмездным, поскольку арендодатель за использование своих обязанностей по передаче имущества во владение и пользование арендатору должен получить от последнего встречное предоставление в виде внесения арендной платы.

Договор аренды является двусторонним, поскольку каждая из сторон этого договора (арендодатель и арендатор) несет обязанности в пользу другой стороны и считается должником другой стороны в том, что обязана сделать в ее пользу, и одновременно ее кредитором в том, что имеет право от нее требовать. Более того, в договоре аренды имеют место две встречные обязанности. Одинаково существенные и важные: обязанность арендодателя передать арендатору имущество во владение и пользование и обязанность арендатора вносить арендную плату.

Применительно к договору аренды существенным условием, указанным в законе (Гражданском кодексе), является условие об объекте арендных отношений. В договоре аренды должны быть в обязательном порядке приведены все данные, позволяющие однозначно установить имущество, которое должно быть передано арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии в договоре аренды таких данных условие об имуществе, подлежащем передаче арендатору, считается несогласованным сторонами, а сам договор не считается заключенным.

Как следует из определения договора аренды (ст.606 ГК РФ), условие об арендной плате относится к числу существенных условий любого договора аренды. При заключении договора аренды существенными могут быть любые условия, определенные в качестве таковых заявлением одной из сторон.

Важно подчеркнуть, что Гражданский кодекс Российской Федерации из числа существенных условий, определенных законом, исключил условие о сроке действия договора аренды. Теперь договор аренды заключается на срок, определенный в договоре. В то же время допускается заключение договоров аренды без указания срока их действия. Такие договоры считаются заключенными на неопределенный срок. Если в договоре аренды не указан срок действия, каждая из сторон имеет право расторгнуть его в одностороннем порядке в любое время, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава 2.1. Аренда зданий и сооружений.

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать арендатору за плату во временное владение и пользование или во временное пользование здание или сооружение (п. 1 ст. 650 ГК).

Необходимо выделить два общих принципа, на которых основывается регулирование ГК РФ вопросов аренды недвижимости. Во-первых, это принцип свободы договора, который проявляется, в частности, в том, что число императивных норм, связанных с содержанием договора аренды недвижимости, крайне незначительно. Они в основном относятся к форме договора и к необходимости его государственной регистрации. Во-вторых, по регулировании аренды недвижимости не проводится идея защиты «слабой стороны», как это сделано в отношении жилищного найма, а последовательно осуществляется принцип защиты прав кредитора в обязательстве, в качестве которого может в конкретной ситуации выступать как арендодатель, так и арендатор. Такой подход позволяет установить справедливый баланс интересов сторон договора, не предписывая в то же время жестких рамок содержания их договорных отношений.

В действующем ГК РФ содержится норма о том, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 651). Таким образом, федеральное законодательство четко формулирует требование о регистрации только тех договоров аренды зданий и сооружений, срок действия которых - не менее года.

Специальные требования к форме аренды здания (сооружения) состоят в том, что такой договор должен быть заключен в виде единого документа, подписанного сторонами. Несоблюдение этих требований влечет недействительность договора. Нотариального удостоверения договор аренды здания или сооружения не требует, впрочем, как и любой другой сделки с недвижимостью, за исключением случаев, установленных законом.

Глава 2.2. Аренда предприятия как имущественного комплекса

По договору аренды предприятий арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности (п. 1 ст. 656 ГК).

В составе предприятия по договору аренды арендатору передаются земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства. Кроме того, в порядке, предусмотренном

договором, подлежат передаче также запасы сырья, топлива, материалов и иные

оборотные средства, права пользования землей, водой и другими природными

ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иные имущественные права арендодателя, связанные с предприятием, права на обозначения,

индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие исключительные права. Помимо изложенного арендодатель должен уступить арендатору права требования и перевести на него долги, относящиеся к предприятию.

Особенностью данного вида договора аренды является и его форма. Во-первых, данный договор заключается в письменной форме. Во-вторых, договор подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Порядок такой регистрации устанавливается Федеральный закон от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ.

Особенностью договора аренды предприятий является и то, что сдача предприятия в аренду сопровождается переводом на арендатора долгов арендодателя по обязательствам, относящимся к этому предприятию (ст.657 ГК РФ). Исполнение договора аренды предприятия требует от арендодателя совершения ряда подготовительных действий, в том числе по составлению и представлению на подписание арендатору передаточного акта, по которому осуществляется прием предприятия арендатором. Обязанностью арендатора в процессе исполнения договора аренды предприятия является не только своевременное и полное внесение арендных платежей, но и поддержание в течение всего срока действия договора этого предприятия в надлежащем техническом состоянии, осуществление как текущего, так и капитального ремонта. Именно арендатор несет все расходы, связанные с эксплуатацией арендованного предприятия и с уплатой платежей по страхованию арендованного имущества (ст. 661).

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава 2.3. Прокат.

По договору проката арендодатель осуществляет сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение и пользование (п.1 ст. 626 ГК).

В определении договора проката отражены три его специфические черты, а именно:

1. В качестве арендодателя  выступает специальный субъект  – предприниматель

(п. 1 ст. 626 ГК). Причем ГК  особо подчеркивает, его предпринимательская

деятельность по сдаче имущества в прокат должна быть постоянной, доход от

которой становится основным или дополнительным источником существования. В любом случае такая деятельность должна быть систематической. Иными словами, заключение договоров проката должно быть целью деятельности предпринимателя, его профессиональным занятием. Юридическое лицо, являющееся коммерческой организацией, и индивидуальный предприниматель должны избрать именно этот вид деятельности. Если же юридическое лицо имеет специальную правоспособность, то его возможность заниматься прокатом должна быть предусмотрена учредительными документами.

2. Предметом договора  является только движимое имущество (кроме транспортных средств, для которых предусмотрены специальные правила), используемое в потребительских целях, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из существа обязательства. Следовательно, цели использования имущества могут быть не только потребительскими, но и иными, в том числе

предпринимательскими.

3. Предмет проката передается  во владение и пользование  арендатору (п. 1 ст.

626 ГК РФ). Следовательно, при договоре проката арендодатель  не может

сохранить за собой право владения вещью.

Если договор аренды удовлетворяет всем этим признакам, он должен быть отнесен к числу договоров проката и подчинен ряду правил, отличных от общих норм о договорах аренды.

Срок договора проката не может превышать одного года (п. 1 ст. 627 ГК РФ). Истечение указанного срока влечет за собой безусловное прекращение договора. Субъектный состав договора существенно влияет на характер прав и обязанностей сторон. Так, например, согласно п. 3 ст. 627 арендатор вправе отказаться от договора проката в любое время (выполнив некоторые условия). При этом законодатель исключает такую возможность у обратной стороны. При соблюдении арендатором требования указанного пункта статьи (подаче заявления об отказе в письменной форме не позднее чем за десять дней) его отказ от договора подлежит безоговорочному принятию арендодателем (естественно, при одновременном возврате предмета проката). Однако невыполнение этих требований дает арендодателю право не принимать досрочный отказ, что, прежде всего, является основанием получить арендную плату за соответствующий период.