Понятие и условия приобретательной давности

Конструкция приобретательной давности, закрепленная в Гражданском кодексе, может привести к сложностям при взимании земельного налога и понуждении к исполнению иных обязанностей собственника земельного участка. Кто должен уплачивать земельный налог в то время, когда срок исковой давности уже истек, а срок приобретательной давности еще не составил 15 лет? Формально в силу Закона "О плате за землю" основанием для исчисления и уплаты земельного налога является документ, удостоверяющий право на землю. Поэтому при истечении срока исковой давности, но до признания права собственности за давностным владельцем формально земельный налог должен уплачивать законный собственник земельного участка. Однако насколько справедливо взимать платежи за землю и одновременно отказывать в защите нарушенного права, легально допуская при этом в перспективе возможность признания собственником участка другое лицо - давностного владельца? Проблемы аналогичного характера могут возникнуть в случае необходимости проведения работ, в частности по благоустройству соответствующей территории, и выполнения иных обязанностей, лежащих на собственнике участка.

По всей видимости, во избежание  подобных проблем и для достижения оптимального сочетания интересов как законного собственника, так и давностного владельца течение сроков исковой и приобретательной давности должно осуществляться не одно после другого, а одновременно.

     Течение обоих сроков должно начинаться с того момента, когда фактический, незаконный владелец приступил к использованию земельного участка или иного имущества (с соблюдением условий, устанавливаемых для давностного владения). С этого времени в течение всего срока исковой давности собственник имущества имеет право на защиту своих прав со стороны государства. По истечении этого срока данное право лицом утрачивается и возникает право незаконного собственника имущества на защиту права давностного владения, а именно право на признание такого владения правом собственности.

     Для подобного правового регулирования приобретательной давности необходимо, во-первых, увеличить срок исковой давности по виндикационным искам в отношении недвижимого имущества с трех до пятнадцати лет, а во-вторых, исключить из текста ст. 234 ГК РФ п. 4 и установить, что течение приобретательной давности и течение срока исковой давности начинается одновременно.

Статья 234 устанавливает, что для  приобретения права собственности  владение должно быть добросовестным, открытым и непрерывным. Гражданин  или юридическое лицо должны владеть  имуществом как своим собственным. Перечисленные категории - добросовестное, открытое, непрерывное - оценочные, т.е. Закон не дает прямого и точного толкования этих понятий.

Применение ст. 234 должно быть исключено  и в том случае, если основанием владения имуществом является административный акт (например, о предоставлении земельного участка), а равно и иные юридические  факты. Таким образом, владение имуществом "как своим собственным" в  рамках приобретательной давности исключает любое предусмотренное законом основание. До истечения 15-летнего срока и признания права собственности в порядке ст. 234 подобное владение есть по сути самовольное занятие и использование участка, поэтому в любой момент оно может быть прекращено, а владелец привлечен к административной и (или) гражданско-правовой ответственности.

Владение имуществом "как своим  собственным", разумеется, по своему юридическому содержанию не может равняться  законному владению таким имуществом на праве собственности. Так, незаконный владелец земельного участка не может (даже если пожелает того) нести обязанность  по уплате земельного налога. Ведь согласно ст. 15 Закона "О плате за землю" основанием для установления земельного налога и арендной платы за землю  является документ, удостоверяющий право  собственности, владения и пользования (аренды) земельным участком. Не имея документа, удостоверяющего право  на участок, незаконный владелец не вправе распоряжаться земельным участком (например, сдавать его в аренду). Квалифицировать же владение давностного  владельца как владение "своим  собственным имуществом" на основании  тех действий, которые укладываются в рамки правомочий "владение" и "пользование" имуществом, практически  невозможно

Помимо перечисленных условий, установленных для приобретения имущества на основании приобретательной давности, необходимо соблюдение еще двух общих требований, предъявляемых для возникновения субъективного права независимо от его основания. Одно из них - требование к субъекту: лицо, претендующее на признание за ним права собственности в порядке ст. 234 ГК РФ, должно входить в перечень субъектов права собственности по российскому законодательству. Действующее земельное законодательство предусматривает, что иностранные граждане, лица без гражданства, иностранные юридические лица не могут быть субъектами права частной собственности в отношении земельных участков, находящихся на приграничных территориях, и земель сельскохозяйственного назначения, подпадающих под действие Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения". Поэтому указанные субъекты не могут выступать в роли давностных владельцев в рамках приобретательной давности.