Понятие и предмет договора пожизненного содержания с иждивением

Важно учитывать и то обстоятельство, что стороны нередко по-разному трактуют близкие по содержанию, но имеющие разные правовые последствия договоры купли-продажи квартиры с правом пожизненного содержания и пожизненного содержания с иждивением. В этой связи уместно обратиться к практике, ставшей классическим примером в правоприменительной деятельности судов для решения аналогичных дел.[25]

Существует обширная судебная практика по искам граждан о признании договора недействительным на том основании, что они либо были обмануты противоположной стороной в отношении характера договора, либо сами не поняли содержания договора и последствий его заключения.

Примером этому может послужить обзор судебной практики, проведенный на основании кассационных определений судебной коллегии по гражданским делам Амурского областного суда. Между отцом истицы и ответчиком был заключен договор пожизненного содержания с иждивением, по которому отец передал право собственности на квартиру, а ответчик должен был платить отцу ежемесячную ренту в размере 800 рублей. Отец истицы умер. Истица является его наследником. Полагая, что договор заключен под влиянием обмана и вследствие стечения тяжелых обстоятельств, истица обратилась в суд с требованием о признании его недействительным. Решением Благовещенского городского суда в удовлетворении иска отказано, иск о признании договора недействительным может быть предъявлен лишь самой потерпевшей стороной сделки, наследники после смерти данной стороны сделки могут выступать лишь как правопреемники по уже находящемуся в производстве суда делу, самостоятельного права на предъявление такого иска не имеют.

Правоприменительная практика занимает однозначную позицию. Смерть получателя ренты является основанием прекращения обязательств по договору пожизненного содержания с иждивением.

К договору пожизненного содержания с иждивением могут быть применены положения гражданского законодательства о признании сделки недействительной, вследствие введения контрагента в заблуждение .

Таким образом, проанализировав правоприменительную практику договора пожизненного содержания с иждивением, можно сделать следующие выводы:

1. Высшая судебная инстанция  в актах толкования права, касающихся  вопросов договора пожизненного  содержания с иждивением, исходит  из того, что обязательства плательщика  ренты перед получателем ренты  носят личный характер, следовательно, это исключает правопреемство  права требования к наследникам  получателя ренты.

2. Четко разграничены  понятия договора купли-продажи  жилого помещения с правом  пожизненного проживания и договора  купли-продажи жилого помещения  с предоставлением пожизненного  содержания с иждивением. Позиция  Верховного Суда РФ в данном  вопросе однозначна - пожизненное  проживание не является формой  рентных платежей в пользу  получателя ренты.

3. Смерть получателя ренты  до государственной регистрации  договора пожизненного содержания  с иждивением влечет признание  договора пожизненного содержания  незаключенным, и, следовательно, плательщик  ренты не приобретает права собственности на жилое помещение, являющееся предметом договора.

4. Несовершенство положения  Федерального закона, который предписывает  исчисление платежей по договору  пожизненного содержания с иждивением, установленных в зависимости  от минимального размера оплаты  труда, привело к признанию данного  положения не соответствующим Конституции РФ.[18]

2.5 Проблемы, возникающие при прекращении  договора пожизненного содержания

В случае существенного нарушения плательщиком ренты своих обязательств по договору получатель пожизненной ренты, передавший имущество бесплатно, вправе требовать расторжения договора с возвратом этого имущества.[19]

Возврат исполненного по договору обязательства возможен, если это установлено соглашением сторон. Таким образом, практика расторжения указанных договоров по соглашению сторон с возвратом имущества в собственность получателя ренты законна, что имеет большое практическое значение. Следует отметить, что нередки случаи, когда нотариусы при удостоверении соглашений о расторжении договора пожизненного содержания с иждивением ссылаются не на общие нормы о расторжении договоров, что является ошибочным.

Проблематичным является вопрос о последствиях умышленного лишения жизни получателя ренты плательщиком ренты (так как в отдельных случаях плательщик ренты заинтересован в скорейшем прекращении договора и обременения права собственности). Действующим законодательством этот факт не урегулирован, в связи с чем возможно поставить вопрос о применении нормы ГК РФ, согласно которой «при невозможности использования аналогии закона права и обязанности сторон определяются исходя из общих начал и смысла гражданского законодательства (аналогия права) и требований добросовестности, разумности и справедливости. В таком случае, возможно, что право требования возврата имущества может возникнуть у наследников в порядке правопреемства, хотя это требование и не может быть заявлено самим получателем в связи со смертью по вине плательщика, то есть по причине, не зависящей от воли получателя ренты.[24]

Получателю ренты по договору пожизненного содержания при инициации вопроса о расторжении заключенного договора, необходимо процессуально зафиксировать и получить доказательства существенного нарушения договорных условий, например, получить выписку о не поступлении денежных средств на его имя, зафиксировать факт отсутствия ухода за престарелым лицом с помощью сотрудника социальной службы и так далее. Получатель ренты должен доказать, что нарушение условий договора является существенным в контексте требований гражданского законодательства, а не существенным по его личному мнению либо убеждению.[20]

Все споры, связанные с расторжением договора пожизненного содержания с иждивением, а также последствиями его прекращения, подлежат рассмотрению в судебном порядке.

Существует множество проблем, возникающих при прекращении договора пожизненного содержания с иждивением. Во многих случаях на практике встречаются противоречия или расхождения между нормативно-правовыми актами, которые необходимо урегулировать либо устранять.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Проанализировав понятие договора пожизненного содержания с иждивением, можно выделить наиболее точное определение. Это определение согласно ст.601 ГК РФ от 21.01.1996 №14-ФЗ – часть 2 (ред. от 28.12.2013). По которому получатель ренты - гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц).

Охарактеризовав договор пожизненного содержания с иждивением, как разновидности договора ренты, относится к реальным, односторонне обязывающим и возмездным. Особым требованием к сторонам договора  пожизненного содержания с иждивением является то, что получателем ренты могут быть только граждане, а плательщиком ренты – любой субъект гражданско-правовых отношений.

Предметом договора пожизненного содержания с иждивением является только недвижимое имущество. В договоре могут быть подробно описаны следующие условия: обеспечение потребности в жилище, питании. одежде, а также уход за получателем ренты, предусмотрена оплата плательщиком ренты стоимости ритуальных услуг.

Также в работе рассмотрены варианты прекращения договора пожизненного содержания с иждивением и проблемы связанные с этим. Так, помимо прекращения рентного обязательства смертью получателя ренты, существует: досрочное расторжение договора пожизненного содержания с иждивением по инициативе получателя ренты и при существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств, с возвратом недвижимого имущества или выплаты получателю ренты выкупной цены недвижимого имущества; прекращение обязательства новацией; прекращение обязательства совпадением должника и кредитора в одном лице и вариант прощения долга получателем ренты.

Анализ договора пожизненного содержания с иждивением позволяет прийти к выводу о недостаточной теоретической базе по вопросам изменения и прекращения данного договора. Наличие нечетких формулировок в нормативных актах приводит к затруднениям на практике. Это подтверждает необходимость дальнейшего исследования проблемы пожизненного содержания с иждивением и внесения изменений в действующее законодательство.

В рамках проведенного исследования нами предлагается внести следующие изменения в ГК РФ:

• П. 1 ст. 605 ГК РФ необходимо изложить в следующем виде: «Обязательство пожизненного содержания с иждивением прекращается смертью получателя ренты или третьего лица, в пользу которого осуществлялось пожизненное содержание».
• Нормы о выкупе пожизненного содержания противоречат существу договора пожизненного содержания и, как следствие, не применяются на практике. Поэтому необходимо исключить, из ст. 605 ГК РФ нормы о выкупе ренты по договору пожизненного содержания с иждивением.
• На наш взгляд получение согласия кредитора (получателя ренты) на отчуждение имущества должником (плательщиком) является обязательным для пожизненного содержания уже исходя из общих правил ГК РФ, так как в данном случае происходит перемена лиц в обязательстве. Поэтому специального упоминания о получении согласия получателя ренты по договору пожизненного содержания не требуется. Это правило следует исключить из текста ГК РФ (абз. I, ст. 604 ГК РФ).