Ещё одна обязанность плательщика
- обеспечить потребности получателя ренты
в питании и одежде, а также, если потребуется,
обеспечить уход за ним. Как правило, стороны
лишь в общих чертах оговаривают эти условия
и именно поэтому впоследствии возникают
споры в судах.
Необходимость в уходе может
возникнуть уже после заключения договора,
но сразу, же после появления она становится
обязанностью плательщика ренты и должна
быть исполнена им с учетом сложившихся
обстоятельств.
Если имущество под выплату
ренты было передано за плату, то у плательщика
ренты возникает обязанность уплатить
определенную цену, указанную в договоре.
Цена определяется самими сторонами.[25]
Следует рассмотреть обязанности
получателя содержания.
ГК РФ предоставляет плательщику
ренты право отчуждать, сдавать в залог
и иным способом обременять недвижимое
имущество, переданное получателю ренты
в обеспечение пожизненного содержания.
Однако данное право плательщика ренты
ограничено тем, что названные правомочия
он может осуществлять только с предварительного
согласия получателя ренты. [2; ст.604] Данная
норма действует при заключении договора
пожизненного содержания с иждивением.
Это является дополнительной гарантией
прав получателя ренты, так как отчуждение
недвижимого имущества, которое передано
в обеспечение его содержания, радикально
изменяет сложившиеся отношения между
плательщиком и получателем ренты.
На наш взгляд получение согласия
кредитора (получателя ренты) на отчуждение
имущества должником (плательщиком) является
обязательным для пожизненного содержания
уже исходя из общих правил ГК РФ, так как
в данном случае происходит перемена лиц
в обязательстве.
В договоре пожизненного содержания
с иждивением риск случайной гибели или
случайного повреждения имущества несет
плательщик ренты, независимо от того,
за плату или бесплатно он приобрел это
имущество [24]. Таким образом, случайная
гибель или повреждение имущества не освобождает
плательщика ренты от обязательства платить
ренту и не дает ему права требовать его
прекращения, даже если он приобрел имущество
за плату.
Рентное правоотношение является
односторонне обязывающим, поэтому обязанности
по договору лежат только на плательщике
ренты, корреспондируют этим обязанностям
права, которыми обладает получатель ренты.
Получатель ренты имеет право
требовать взамен переданного недвижимого
имущества предоставления содержания
в натуре, например, обеспечения его потребностей
в жилье, питании, одежде, или выплаты ренты
в определенной денежной сумме.
Нотариус обязан выяснить обстоятельства
дела, разъяснить сторонам смысл и значение
подготовленного проекта сделки, проверить,
соответствует ли его содержание действительным
намерениям сторон, проинформировать
стороны о правовых последствиях сделки
для того, чтобы юридическая неосведомленность
не могла быть использована им во вред.
[5;ст.16] Нотариальное удостоверение договора
облегчает заинтересованной стороне доказывание
своего права, поскольку содержание место
ее совершения, намерения субъектов сделки
и другие обстоятельства, официально зафиксированные
нотариусом, презюмируются как очевидные
и достоверные.
При отчуждении под предоставление
пожизненного содержания недвижимости,
приобретенной собственником в период
брака на совместные средства, для заключения
договора требуется нотариально удостоверенное
согласие супруга получателя ренты на
передачу имущества.[20] Аналогичное
согласие на заключение договора требуется
и от супруга плательщика ренты, поскольку
расходы по предоставлению пожизненного
содержания будут производиться также
из совместных средств супругов. При отсутствии
у какой-либо из сторон договора супруга,
который мог бы претендовать на совместно
нажитое имущество об этом подается соответствующее
заявление, с содержанием которого должна
быть ознакомлена другая сторона.
ГЛАВА 2. ЗАКЛЮЧЕНИЕ, РАСТОРЖЕНИЕ, СОДЕРЖАНИЕ
И ПРАКТИЧЕСКОЕ ПРИМЕНЕНИЕ ДОГОВОРА
ПОЖИЗНЕННОГО СОДЕРЖАНИЯ С ИЖДИВЕНИЕМ
2.1 Заключение договора пожизненного
содержания с иждивением
Исследование законодательства
позволяет утверждать, что договор пожизненного
содержания с иждивение признается заключенным,
и тем самым породившим соответствующие
права и обязанности для сторон, только
после нотариального удостоверения, а
договор, предусматривающий отчуждение
недвижимого имущества под выплату ренты,
- с момента его государственной регистрации.
[19]
Если стороны нарушат требования
о нотариальном удостоверении договора
пожизненного содержания с иждивением,
такой договор будет считаться недействительной
(ничтожной) сделкой. Если же договор о
передаче под ренту недвижимого имущества
будет нотариально удостоверен, но не
подвергнут государственной регистрации,
он будет считаться незаключенной сделкой.
Государственная регистрация прав на
недвижимое имущество и сделок с ним представляет
собой юридический акт признания и подтверждения
государством возникновения, ограничения
(обременения), перехода или прекращения
прав на недвижимое имущество. Государственная
регистрация является единственным доказательством
существования зарегистрированного права.
[14; с. 97]
Выписка из Единого государственного
реестра прав на недвижимое имущество
и сделок с ним является достаточным документом
для совершения сделки, в том числе и для
заключения договора ренты. [Приложение
В]
Если требование закона об обязательной
государственной регистрации не будет
неукоснительно соблюдаться, появится
риск подписания и нотариального удостоверения
нескольких договоров на один и тот же
объект недвижимости.
Необходимо также отметить
то обстоятельство, в силу которого договоры
в зависимости от их природы признаются
заключенными либо с момента достижения
сторонами согласия (консенсуальные договоры),
либо после передачи определенной вещи
одним из участников сделки другому контрагенту
(реальные договоры), либо после государственной
регистрации (в случае договора ренты).
Проанализировав нормы главы
ГК РФ мы пришли к выводу о том, что несмотря
на стремление законодателя придать договору
ренты реальный характер, при определении
его понятия, договор ренты имеет консенсуальную
природу, а неопределенность слова «передает»
порождает различные противоречивые мнения
о его юридическом значении. В связи с
этим договор ренты считается заключенным
и обязательства, вытекающие из него, возникают
с момента нотариального удостоверения
или государственной регистрации.
При заключении договора пожизненного
содержания с иждивением сторонам следует
очень внимательно относиться к формированию
его условий, так как ГК РФ не только не
регулирует детально, но в определенных
случаях не дает ориентиров для урегулирования
взаимоотношений сторон. [15; с.23]
2.2 Содержание договора пожизненного
содержания с иждивением
Анализ практики заключения
договора пожизненного содержания с иждивением
свидетельствует о том, что еще не выработаны
единые подходы к разрешению вопросов,
возникающих в связи с определением содержания
данного договора. Объясняется это тем,
что в законодательстве на сегодняшний
день рентные обязательства не урегулированы
должным образом .
Следует подробнее отразить
в договоре все условия содержания: оговорить
посещения, например, несколько раз в неделю;
примерный ассортимент покупаемых продуктов;
количество уборок в неделю и так далее.
Составление подробного договора зависит
не только от желания сторон, но и от компетентности
и добросовестности нотариуса.[24]
В целях предотвращения возможных
ошибок при заключении договора, целесообразно
закрепить типовой договор пожизненного
содержания с иждивением на уровне подзаконного
акта, который бы отражал все необходимые
условия договора, и условия которого
можно было бы изменить лишь в сторону
увеличения их объема.
Для обеспечения интересов
плательщика следует вести фиксированный
учет предоставления услуг. Сложнее это
сделать, когда получатель ренты проживает
с плательщиком, особенно когда стороны
ведут общее хозяйство, вместе питаются.
Один из способов решения проблемы - это
ведение строгого учета всех расходов,
произведенных плательщиком на содержание
получателя ренты. Эти расходы могут отражаться
в отдельном документе, являющимся приложением
к договору.[8; с.112]
Договор пожизненного содержания
с иждивением может предусматривать оплату
плательщиком ритуальных услуг, оказываемых
после смерти получателя ренты. Необходимо
конкретизировать, какого рода ритуальные
услуги обязан будет оплатить плательщик.
Проконтролировать эту обязанность весьма
проблематично, так как получателями по
договору пожизненного содержания являются,
как правило, одинокие люди. По моему мнению,
обязанность оплатить ритуальные услуги
по захоронению получателя носит скорее
моральный характер, нежели правовой.
Составление подобного договора
зависит не только от желания сторон, но
и от компетентности и добросовестности
нотариуса. Последний может помочь сторонам
заключить полный договор и отразить в
нем все необходимые условия либо может
просто вписать фамилии сторон в имеющийся
образец договора, в котором права и обязанности
субъектов будут отражены лишь в общих
чертах.
Существенными условиями договора
пожизненного содержания с иждивением
являются:
1. Условие о предмете
договора. Предмет договора указывает
на его природу и позволяет
отнести договор к конкретному
договорному типу. При установлении
воли сторон нотариус, удостоверяющий
договор ренты, должен обратить
особое внимание на отграничение
договора ренты от договоров
купли-продажи с рассрочкой платежа
и купли-продажи с правом пожизненного
проживания в отчуждаемом жилом
помещении. В тексте договора
целесообразно использовать не
примерное описание предмета
договора, а формулировку, включенную
в ГК РФ;
2. Условие об
объекте, передаваемом под выплату
ренты;
3. Условие о размере
ренты. В договорах пожизненного
содержания с иждивением целесообразно
указывать виды содержания и
сроки его предоставления. Например:
«Доставка продуктов – каждый
день, уборка помещения – 2 раза
в неделю» и так далее.
4. Условие об обеспечении
рентных платежей. Это условие
является существенным только
при передаче под выплату ренты
движимости, поскольку передаваемая
недвижимость обременяется ипотекой
в силу закона [19]. Ипотека не
может быть исключена соглашением
сторон, поскольку данная норма
является императивной [23].
2.3 Расторжение и прекращение
договора пожизненного содержания
с иждивением
Одной из отличительных особенностей
договора пожизненного содержания с иждивением
является порядок его расторжения.
Иск о расторжении договора
пожизненного содержания с иждивением
может быть предъявлен лишь самим получателем
ренты при жизни. Наследники плательщика
ренты после смерти последнего могут выступать
лишь как правопреемники и самостоятельного
права на предъявление такого иска не
имеют.
Договор пожизненного содержания
с иждивением может быть прекращен по
общим основаниям прекращения обязательств,
за исключением зачета встречного требования.
Договор пожизненного содержания
с иждивением прекращается смертью получателя
ренты. Обязательство плательщика ренты,
как и сам договор пожизненного содержания
с иждивением, прекращается, но лицо, имеющее
право на возмещение вреда в связи со смертью
кормильца, приобретает право на взыскание
рентной суммы с лица, признанного виновным
в смерти получателя ренты [2; ст.602] .
Возникшее обязательство пожизненного
содержания может быть прекращено и соглашением
сторон.[25]
Допускается прекращение пожизненного
содержания с иждивением и в одностороннем
порядке. Специальным основанием для такого
прекращения является существенное нарушение
плательщиком ренты своих обязанностей
(например, в случае, если плательщик ренты
сдал в залог недвижимое имущество, переданное
в обеспечение пожизненного содержания,
без предварительного согласия получателя
ренты). В данной ситуации получатель ренты
вправе потребовать возврата недвижимого
имущества, переданного в обеспечение
пожизненного содержания, либо выплаты
ему выкупной цены на условиях, предусмотренных
законом. В то же время плательщик ренты
не вправе требовать компенсации расходов,
понесенных в связи с содержанием получателя
ренты.[ Приложение Д ]
Поскольку закон не содержит
каких-либо оговорок, можно сделать вывод,
что при жизни получателя ренты обязательство
может быть прекращено способами, допустимыми
для прекращения всех рентных отношений,
то есть соглашением сторон, новацией,
прощением долга и тому подобное.
2.4 Судебная практика
Возможность расторжения договора
связывается с ненадлежащим исполнением
плательщиком обязанностей по содержанию
и обеспечению рентополучателя натуральной
помощью и только по требованию последнего.
Губин П.Е. озвучил свою позицию по поводу
предоставления получателю рентных платежей
еще одного дополнительного и действенного
средства защиты при нарушении его прав
- возможности требования компенсации
морального вреда от плательщика ренты
[7;с.45]. Однако предполагаемая мера вызывает
сомнение.
Как представляется, эта мера
будет чрезмерной, поскольку рентополучателем,
скорее всего, выступает лицо пожилого
возраста, находящееся под особой защитой
государства. Требование о расторжении
договора пожизненного содержания с иждивением
удовлетворяется в 90 случаях из ста, о
чем неумолимо свидетельствует судебная
статистика. Как показывает практика,
суды обычно не удовлетворяют встречные
требования плательщика ренты о замене
пожизненного содержания на периодические
рентные платежи прежде всего из-за характера
договора. [Приложение Б]
Кроме того, сторона, предоставляющая
содержание и натуральную помощь, не должна
заблуждаться относительно того, с какого
момента наступают правовые последствия
по договору. Этот момент особенно важен
в случае, когда плательщик ренты приступил
к исполнению обязательства, не доведя
договор к надлежащей и установленной
законом форме его заключения.
Привилегированное положение
получателя ренты нередко приводит и к
злоупотреблениям своими правами. [Приложение
Г] Поскольку получателем ренты определяется
объем и размер содержания, а также конкретные
виды предоставления натуральной помощи,
постольку плательщик ренты обязан их
выполнять, включая, нередко, необоснованные
требования об индексации рентных площадей
и увеличении видов предоставляемой помощи.
К тому же, он вынужден фиксировать в журнале
учета все произведенные им приобретения
по просьбе получателя ренты по датам
и стоимости во избежание иска о ненадлежащем
исполнении договора. Однако, регулируя
прекращение пожизненного содержания
с иждивением, вообще не упоминает о возможности
прекращения договора по требованию нового
собственника жилого помещения. Последний
не только лишен возможности требовать
компенсации расходов, понесенных в связи
с содержанием получателя ренты, как неосновательного
обогащения в связи с расторжением договора
по требованию привилегированного лица.
Рентоплательщик не вправе заявлять исковых
требований и о компенсации морального
вреда, поскольку пострадавшей и заведомо
слабой стороной данного договора является
рентополучатель.[16;c.97]