Перспективы развития норм вещного права в РФ

- права собственности  или иного вещного права, включающего  правомочие владения;

- соглашения с собственником  или обладателем иного вещного  права, включающего правомочие  владения.

Добросовестным владельцем в соответствии со ст. 214 ГК РФ в редакции Проекта признается такой владелец, который не знал и не мог знать о том, что он приобретает владение незаконно либо что основание законного владения отпало.⁶

Представляется, что положения  о владении вводятся в Проект ГК РФ во многом для того, чтобы законодательно закрепить единый массив норм, регулирующих защиту владения. Такие нормы присутствуют в гл. 14 ГК РФ в редакции Проекта.

Основной тезис названных  норм заключается в том, что владение защищается путем возврата вещи лицу, чье владение было нарушено. Несмотря на то, что право на защиту имеет любой владелец, защищается сам факт владения, без рассмотрения вопроса о том, является ли такое владение законным (п. 2 ст. 215 ГК РФ в редакции Проекта).

Срок исковой давности по требованию о защите владения составит один год (ст. 219 ГК РФ в редакции Проекта). Течение срока исковой давности по указанному требованию будет начинаться со дня утраты владения.

Таким образом, можно  сделать вывод, что весь комплекс норм, касающийся владения и его защиты, направлен на устранение правовой неопределенности в отношении различных объектов, не имеющих установленного правового статуса принадлежности (на праве собственности, ином вещном праве, праве аренды и т.д.) какому-либо лицу.

В отношении права  собственности в Проекте ГК РФ предлагается установить, что собственник обладает наиболее полным господством над вещью и вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащей ему вещи любые действия, если это не противоречит закону и не нарушает прав и охраняемых законом интересов других лиц, а также устранять любое незаконное воздействие третьих лиц на эту вещь (ст. 233 ГК РФ в редакции Проекта). Тем самым подчеркивается абсолютный характер права собственности.

Важное дополнение вводится в правила о приобретательной давности. В Проекте ГК РФ устанавливается, что право собственности может быть приобретено в отношении вещи, выбывшей из владения собственника помимо его воли, если неуправомоченное лицо в течение 30 лет открыто и непрерывно осуществляет владение этой вещью (п. 1 ст. 242 ГК РФ в редакции Проекта).

Отметим, что в Проекте ГК РФ не предусматривается существующая в настоящее время норма о том, что течение срока приобретательной давности в отношении вещи исчисляется с момента истечения срока исковой давности по требованиям, которые могли предъявить к владельцам управомоченные лица (п. 4 ст. 234 ГК РФ).

В Проекте ГК РФ устанавливается детальное правовое регулирование такого явления, как самовольная постройка. Под ней в Проекте ГК РФ понимается здание или сооружение, возведенное на земельном участке, на который лицо, осуществившее постройку, не имеет права, допускающего строительство, либо возведенное без необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил (п. 1 ст. 244 ГК РФ в редакции Проекта). Из этого определения можно сделать вывод, что иные объекты недвижимости, как это предусмотрено в действующей редакции ст. 222 ГК РФ, не могут быть признаны самовольными постройками, если они были возведены при отсутствии соответствующих прав и разрешений. Правовой статус таких объектов в Проекте ГК РФ не определяется.

Однако относительно самовольной постройки вводятся некоторые законодательные новеллы.

Так, право собственности на самовольную постройку, возведенную лицом без необходимых разрешений, может быть признано за этим лицом, если указанная самовольная постройка создана без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил. Однако это правило действует лишь в отношении самовольно возведенных объектов, расположенных на находящемся в государственной или муниципальной собственности земельном участке, в отношении которого лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем.

Также право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, которое ее возвело на принадлежащем ему земельном участке, в силу отсутствия оснований для ее сноса.

В Проекте ГК РФ устанавливается очень подробный перечень оснований прекращения права собственности. Помимо этого определяется закрытый перечень оснований принудительного изъятия вещей у собственника.

Среди многочисленных новелл, касающихся вещных прав, следует также  выделить установление соседских прав, понимаемых как ограничение права собственности на земельный участок в пользу соседей (ст. ст. 293 и 294 ГК РФ в редакции Проекта).

В ст. 294 ГК РФ в редакции Проекта описывается содержание соседских прав и обязанностей. В частности, собственник земельного участка имеет право, если соглашением с соседом не предусмотрено иное, собирать плоды, упавшие на земельный участок с дерева или куста, расположенного на соседнем участке, а также требовать от собственника соседнего участка участвовать в строительстве или в разумных расходах на строительство общей стены (забора, изгороди) между их участками и т.п. Пояснительная записка рассматривает эти нормы как принципиально важные.⁸

Отдельная глава Проекта ГК РФ касается права собственности на здания и сооружения. Устанавливается, что это право возникает с момента государственной регистрации таких объектов недвижимости в ЕГРП, если иное не установлено законом. Отметим, что по общему правилу собственниками зданий и сооружений становятся собственники земельных участков, на которых эти объекты недвижимости возводятся.⁶

Отдельного внимания заслуживает правовое регулирование  разрушенных (поврежденных) объектов недвижимости, которое в настоящее время  специально не предусмотрено в Гражданском кодексе РФ. В Проекте ГК РФ указывается, что повреждение или гибель здания или сооружения, находящегося на чужом земельном участке, не влечет прекращения прав собственника здания или сооружения на земельный участок. В судебной практике встречалась позиция, что если собственник намерен восстановить объект недвижимости, то он вправе пользоваться земельным участком, на котором этот объект расположен, в течение периода, указанного в ст. 39 ЗК РФ, даже если у него нет права на такой участок.⁴

Проект ГК РФ предусматривает введение в российское гражданское законодательство развитой системы ограниченных вещных прав.

Среди них целесообразно  выделить право застройки, которое  в случае принятия Проекта в качестве Федерального закона заменит собой широко распространенную аренду земельного участка в целях строительства.

Абзац 3 п. 1 ст. 300 ГК РФ в редакции Проекта предусматривает, что в отношении одного земельного участка может быть установлено несколько прав застройки.

Целью в данном случае является правовое регулирование строительства  на земельном участке большой  площади, где могут быть возведены несколько объектов недвижимости. Однако в условиях действующего законодательства это может привести к ряду практических проблем.

Для предотвращения реализации названного правового риска целесообразно  надлежащим образом индивидуализировать  будущий объект строительства и установить место его расположения на земельном участке.

Статья 300.2 ГК РФ в редакции Проекта перечисляет существенные условия договора об установлении права застройки. К ним относятся условия:

- о земельном участке;

- о характеристиках возводимого здания или сооружения - для случаев, когда собственником земельного участка является гражданин или юридическое лицо;

- о месте расположения  возводимого здания или сооружения  на земельном участке;

- о сроке права застройки;

- о плате за право застройки.

Относительно срока  права застройки изначально было установлено, что он не может быть менее 50 и более 100 лет. Если в договоре об установлении права застройки срок превышает максимально дозволенный, то он будет считаться установленным в 100 лет.

Следует отметить, что  в ходе рассмотрения Проекта в  Государственной Думе в первом чтении были уточнены положения о таком  новом ограниченном вещном праве  как право застройки. Во-первых, снижен минимально возможный срок права  застройки с 50 лет до 30 лет. Уточнены положения о существенных условиях договора об установлении права застройки, они дифференцированы в зависимости от собственника земельного участка. Существенными условиями договора об установлении права застройки являются условия о земельном участке, о характеристиках возводимого либо реконструируемого здания или сооружения, о месте расположения здания или сооружения на земельном участке, о сроке права застройки, о плате за право застройки. В случаях, предусмотренных законом, договор об установлении права застройки земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, может не включать условия о характеристиках возводимого либо реконструируемого здания или сооружения и о месте его расположения на земельном участке. Правило о поступлении в собственность собственника земельного участка соответствующих зданий и сооружений при прекращении права застройки стало диспозитивным, иное может быть  предусмотрено законом или договором об установлении права застройки.¹⁴

Как отмечает П.В. Крашенинников, замена договора аренды как самого распространенного основания для строительства на ограниченное вещное право – право застройки, также будет безболезненным для обладателей такого права. В случае, когда земельный участок, относящийся к государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду для целей строительства либо договор аренды допускает строительство на арендуемом земельном участке, и договор аренды заключен до введения в действие ГК РФ в новой редакции, за арендатором сохраняется право приобрести в собственность возведенные на арендованном земельном участке здания (сооружения). Арендаторы по таким договорам аренды имеют право на однократное продление срока аренды на пять лет при условии, что до истечения срока аренды за ними зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства либо ими получено разрешение на строительство на арендованном земельном участке.¹⁴

Необходимо обратить внимание на то, что ст. 300.4 ГК РФ в редакции Проекта предусматривает только две формы платы за право застройки:

1) твердая сумма платежей, вносимых ежегодно или единовременно;

2) предоставление собственнику  земельного участка в собственность  либо во владение и использование  помещений в возведенных зданиях.

Проект содержит также иные положения подробно регламентирующие новый вид вещного права – право застройки.⁶

Проектом ГК РФ существенно реформируется институт права ограниченного пользования объектом недвижимости - сервитут.

В частности, в этой главе указывается, что сервитут может быть установлен между собственниками господствующей и служащей вещи. В то же время в соответствии с п. 6 ст. 301 ГК РФ в редакции Проекта установления сервитута вправе требовать также обладатели вещных прав, имеющие правомочия пользования и владения служащей и (или) господствующей вещью.

Важно отметить, что в  отличие от действующей редакции Гражданского кодекса РФ (п. 1 ст. 274 ГК РФ), Проект ГК РФ содержит закрытый перечень видов сервитутов, запрещая создание новых. Согласно п. 5 ст. 301.1 ГК РФ в редакции

Особо оговаривается, что  соглашение о сервитуте должно быть составлено в форме единого документа, подписанного сторонами. Несоблюдение данного требования влечет недействительность договора об установлении сервитута.

По общему правилу  сервитуты должны быть возмездными. Безвозмездные возможны, однако Проект ГК РФ подчеркивает, что к ним не могут относиться сервитуты, которые установлены для осуществления предпринимательской деятельности (п. 2 ст. 301.2 ГК РФ в редакции Проекта).

Действующий Гражданский кодекс РФ не допускает существования срочных вещных прав. Проект ГК РФ не считает это невозможным (см. соответствующие нормы об ипотеке, праве застройки и пр.), хотя сервитут в Проекте ГК РФ по общему правилу признается бессрочным, если иное не предусмотрено Кодексом (п. 1 ст. 221, п. 3 ст. 301 ГК РФ в редакции Проекта).

Следует отметить, что Проект ГК РФ во многих нормах прямо или косвенно указывает на недопустимость такой правовой конструкции, как публичный сервитут, предусмотренный в ст. 23 ЗК РФ. К примеру, в п. 2 ст. 301 Проекта ГК РФ говорится, что сервитут не может быть установлен для неопределенного круга лиц. Согласно п. п. 1 и 6 ст. 301 Проекта ГК РФ сервитут может быть установлен только в интересах собственника господствующего участка (соответствующего здания, строения и т.п.) или иного обладателя вещного права на объект недвижимости.

Проект ГК РФ не предусматривает основания для установления и прекращения сервитута по давности, однако обстоятельство длительного неиспользования может служить одним из доказательств того, что необходимость в существовании сервитута отпадает. И наоборот, длительное использование чужой недвижимой вещи может быть основанием для установления сервитута как в судебном порядке, так и через достижение соглашения с собственником служащего участка.⁷