Отрицательные и промышленные сервитуты: правовая природа

Отрицательные и промышленные сервитуты: правовая природа

Несмотря на разнообразие видов сервитутных прав, в судебно-арбитражной практике наибольшее распространение получили споры об установлении положительных сервитутов на земельный участок или нежилое помещение в целях обеспечения проезда (прохода) к принадлежащему истцу недвижимому имуществу*(1). Недостаточное использование в качестве способа защиты нарушенных прав исков об установлении иных сервитутов может обуславливаться тем, что существование отдельных их разновидностей является дискуссионным, причем не только для российского гражданского права, но и права развитых зарубежных стран. Настоящая публикация посвящена исследованию правовой природы, возможности и необходимости существования в российском законодательстве и правоприменительной практике двух видов сервитутов: отрицательных и промышленных. Выбор указанных категорий сервитутов обусловлен их значением для правоприменительной практики, а также тем вниманием, которое им уделяется в отдельных зарубежных странах романо-германской правовой системы.

В римском праве деление сервитутов на положительные и отрицательные основывалось на том, что "обладание положительным сервитутом обеспечивало сервитуарию юридическую возможность совершать фактические активные действия по использованию чужого участка (проходить, прогонять скот и др.), а собственник участка вынужден терпеть такие действия. Существование отрицательного сервитута налагало запрет на совершение определенных действий собственником участка (не загораживать вид, не застраивать окна и др.)".

Возможность установления отрицательных сервитутов предусматривалась проектом Гражданского уложения Российской империи. Так, согласно ст. 994 указанного проекта сервитут (право участия частного и право угодий) есть такое право в чужом имении, которое налагает на собственника этого имения обязанность что-либо терпеть или чего-либо не делать. В комментарии к указанной норме отмечено, что "отсюда и принято в науке права деление сервитутов на положительные и отрицательные, из которых первые ограничивают отрицательную сторону собственности, налагая на собственника обремененного имения обязанность терпеть то, что при отсутствии сервитута он мог бы устранить, а вторые ограничивают положительную сторону собственности, обязывая собственника не совершать тех или других действий, которые он был бы вправе совершать при отсутствии сервитута"*(2).

По мнению И.Э. Косарева, "подлинными сервитутами можно считать лишь положительные. Они не просто стесняют право собственности на господствующий участок, но и предоставляют право реального ограниченного пользования чужой недвижимостью. Запрет же пользоваться владельцу своим имуществом определенным образом (например, строить дом, заслоняющий свет соседу) не содержит в себе реального пользования чужой недвижимостью, из чего следует вывод о том, что отрицательных сервитутов не существует. Это не "отрицательное пользование", а установление границы права собственности"*(3).

Напротив, возможность существования отрицательных сервитутов признает А.А. Рябов*(4), связывая указанное обстоятельство с вопросом о понимании термина "пользование чужим имуществом". По его мнению, применительно к сервитутам он предполагает как непосредственное владение чужой вещью, так и возможность извлечения из нее полезных свойств путем создания более благоприятных условий для эксплуатации собственного недвижимого имущества. Эта выгода извлекается посредством установления дополнительных ограничений права собственности для собственника служебной недвижимости в интересах собственника господствующей недвижимости по сравнению с общими ограничениями права собственности.

Классическими примерами отрицательных сервитутов являются так называемые права на свет и вид, согласно которым собственник имения, на которое установлен сервитут света или вида, не должен новыми постройками или насаждениями в своем имении умалять или заслонять свет (вид), падающий в окна здания, принадлежащего собственнику имения (открывающийся из указанного имения), в пользу которого сервитут установлен (ст. 1011, 1012 проекта Гражданского уложения Российской империи). Возникает вопрос о соотношении указанных прав с соседскими правами. Рассмотрим его на конкретном примере.

Лицо вправе возводить дом с учетом предельных параметров разрешенного строительства. Это не сервитут, а общее ограничение права собственности в интересах соседей, закрепленное в законе. Какая-либо польза для собственника соседнего земельного участка в этом случае отсутствует, поскольку указанное ограничение находится в пределах нормального осуществления права собственности. Но если сосед, который вправе построить дом определенной высоты на своем участке, обязуется не осуществлять данное право в интересах собственника соседнего земельного участка (например, чтобы не бросать тень на участок соседа, на котором разбит сад), это уже сервитутные отношения. В этом случае собственник соседнего земельного участка получает явную пользу в виде дополнительного доступа света на земельный участок.

Итальянский цивилист Данте Каллегари, говоря о "пользе", применительно к Гражданскому кодексу Италии пишет, что "Кодекс понимает пользу в широком смысле (in senso lato), потому что он допускает, что сервитут может устанавливаться с целью предоставления больших удобств для господствующего земельного участка (ст. 1028), обеспечить лучшую панораму, лучший вид, обеспечить доставку воды для орошения сада, сделать фонтан и т.д."*(5).

Разработчики проекта Гражданского уложения Российской империи также указывали, что за счет соседских ограничений "расширяются права одних соседей за счет других, а потому ограничения этого рода, имеющие свое основание в праве соседства, могут быть устранены по соглашению между соседями установлением таких сервитутов, которые именно освобождают от этих ограничений"*(6). Например, собственник земельного участка вправе дозволить соседу иметь окна в здании, выстроенном на самой меже. В этом случае собственник, разрешивший прорубить окно, не вправе новыми строениями и насаждениями заслонять или умалять свет в этих окнах (абз. 2 ст. 101 проекта Гражданского уложения Российской империи).

Изложенное позволяет сделать некоторые выводы: - существование отрицательных сервитутов возможно только с учетом широкого подхода к пониманию "пользования чужим имуществом", в которое включается как непосредственное владение чужой вещью, так и возможность извлечения из нее полезных свойств путем создания более благоприятных условий для эксплуатации собственного недвижимого имущества; - отрицательные сервитуты могут налагать на собственника обремененного недвижимого имущества дополнительные ограничения права собственности, выходящие за пределы нормального его осуществления, в том числе устранять в интересах сервитуария конкретные ограничения его права собственности, установленные законом в интересах соседей; в частности, права на свет и вид относятся к сервитутам только в случае, когда сервитуарию предоставляется преимущество в виде дополнительного доступа света или вида, в иных случаях они являются законными ограничениями права собственности в интересах соседей; - поскольку отрицательные сервитуты налагают на собственника обремененного имущества дополнительные ограничения права собственности, возможность их установления должна быть прямо предусмотрена законом.

Например, классификация сервитутов на положительные и отрицательные носит легальный характер в законодательстве Испании. В соответствии со ст. 533 ГК Испании положительными (servidumbres positivas) признаются сервитуты, обязывающие собственника земельного участка дозволять совершение каких-либо действий или совершать их самому. Отрицательными (servidumbres negativas) являются сервитуты, запрещающие собственнику служебного участка совершать какие-либо действия, которые были бы законными в отсутствие сервитута.

Следовательно, ст. 533 ГК Испании допускает, чтобы содержание сервитута состояло в одном лишь отказе от права, который осуществляет владелец земельной собственности в пользу собственника доминирующей недвижимости. Речь уже идет не просто о невмешательстве собственника соседнего земельного участка, а об осуществлении им положительного предоставления в виде отказа от права для того, чтобы держатель сервитута мог получить пользу для своего недвижимого имущества*(7).

Таким образом, в законодательстве Испании предусмотрена возможность существования отрицательных сервитутов, выражающихся в извлечении пользы из чужого недвижимого имущества путем добровольного отказа собственника служебной недвижимости от совершения тех действий, которые были бы законными в отсутствие сервитута (т.е. сужения пределов осуществления им права собственности) для предоставления сервитуарию дополнительных преимуществ (по сравнению с соседскими ограничениями права собственности).

В соответствии с ч. 3 ст. 55 Конституции РФ, абз. 2 п. 2 ст. 1 ГК РФ основанием ограничения гражданских прав может являться исключительно федеральный закон. Из содержания п. 1 ст. 274 ГК РФ видно, что российский законодатель употребляет выражение "ограниченное пользование чужой вещью" в узком смысле - как реальное пользование чужой недвижимостью. На это указывает примерный перечень тех нужд и соответствующих им видов пользования, для осуществления которых может быть установлен сервитут: проход и проезд через соседний земельный участок, прокладка и эксплуатация линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечение водоснабжения и мелиорации. Следовательно, ГК РФ не предусматривает возможности ограничения права собственности посредством установления отрицательного сервитута.

В связи с этим в судебно-арбитражной практике отсутствуют примеры споров, связанных с отрицательными сервитутами.

В случае создания одним собственником недвижимого имущества каких-либо препятствий, не связанных с лишением владения, собственнику (законному владельцу) смежного объекта защита интересов последнего в настоящее время обычно осуществляется путем предъявления негаторных исков.

Так, по одному из дел ООО "Л" (арендодатель) обратилось в арбитражный суд с иском к ООО "Б" (арендатор) об обязании ответчика снять щиты с застекленных дверей и стен принадлежащего ему помещения, не устанавливать иные ограждения, преграждающие доступ дневного света в смежное помещение.

Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, заявленные требования удовлетворены на том основании, что действия ответчика по установке щитов без согласования с истцом повлекли невозможность использования последним принадлежащего ему помещения без постоянного электрического освещения.

Отменяя указанные судебные акты и направляя дело на новое рассмотрение, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа исходил из следующего.

Возлагая на ответчика обязанность по демонтажу щитов с застекленных дверей и стены, расположенных между смежными помещениями, суд не выяснил, когда и кем установлены щиты, имелись ли они в помещении на момент заключения договора аренды, является ли стеклянно-металлическое сооружение со щитами межкомнатной перегородкой, в результате установления которой возникло обособленное помещение, сданное в аренду ответчику. Суд не дал оценку возражениям ответчика о том, что служащая стеной металлическая конструкция застеклена со стороны арендодателя сильно затемненным стеклом и зарешечена частой решеткой и в этом месте на стороне арендатора расположены рабочие места секретаря и руководителя кафе, отделенные от торгового зала переносной ширмой. Суд не установил, предусмотрено ли в техническом паспорте на объект, что стеклянно-металлические перегородки являются окнами помещения, смежного с помещением арендатора. Суд не установил, была ли обременена данная конструкция при сдаче в аренду условием о том, что она была окном смежного помещения, знал ли истец в момент приобретения помещения о наличии щитов на указанных ограждениях и приобрел ли он их в том состоянии, в котором находятся помещения на момент рассмотрения спора*(8).

Разумеется, к данному спору неприменима правовая конструкция сервитута, поскольку одной из сторон является арендатор. Однако если подобная ситуация возникла между двумя собственниками, то установление отрицательного сервитута в пользу собственника помещения, не обеспеченного электричеством, позволило бы полноценно защитить его права и законные интересы в случае преграждения доступа дневного света в его помещение. В предмет доказывания в данном случае входило бы установление фактов наличия вещного права сервитута вида и его нарушение ответчиком.

Можно отметить позитивные и негативные моменты категории отрицательных сервитутов. Собственники соседних земельных участков при помощи установления взаимных отрицательных сервитутов могут ограничить возведение объектов таким образом, чтобы наиболее рационально обеспечить доступ света на каждый из земельных участков. С другой стороны, в условиях плотной городской застройки, дороговизны и сравнительно небольших размеров земельных участков установление подобного рода сервитутов может привести к неоправданным ограничениям прав собственника обремененного земельного участка в его застройке (например, по количеству этажей). Еще один пример. А. разрешил Б. вывести окна в свой двор и обязался не строить гараж больше определенных размеров, чтобы не перекрывать свет Б. Однако в случае приобретения А. или его правопреемником автомобиля большего размера возникает необходимость в расширении гаража, что ведет либо к сильному ущемлению права собственности А. (его правопреемника), либо к бессмысленности сервитута (если его будет легко снять).

Таким образом, введение отрицательных сервитутов в российское законодательство требует осторожного и взвешенного подхода, анализа и обобщения правоприменительной практики зарубежных стран в данной сфере.

Другим актуальным вопросом для российской действительности является возможность установления сервитутов на земельный участок в целях эксплуатации линейных сооружений.

Под линейными сооружениями для целей настоящей публикации понимаются электрические сети (линии электропередачи), линии связи, трубопроводы (нефтепроводы и газопроводы). Соответственно собственниками этих сооружений являются крупнейшие компании в области электроэнергетики, газовой, нефтяной отраслях, компании связи. Тот факт, что практически все они добились признания принадлежащих им линейных сооружений недвижимостью, в том числе в составе производственно-технологических комплексов, не смогло в полной мере защитить их права. Нередко подобные сооружения или технологические комплексы располагаются на земельных участка на правах "фактического владения". Иными словами, в тех случаях, когда земельные участки, по которым пролегают принадлежащие им линейные сооружения, не принадлежат к землям промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, которые специально отводились правопредшественникам указанных компаний под эти цели либо не предоставлены в установленном порядке для этих целей в последние годы*(9), между названными компаниями и собственниками земельных участков (иными землепользователями) возникают споры о правах на землю. О том, сколь значимы для собственников земельных участков (иных землепользователей) ограничения, связанные с использованием линейных сооружений, можно судить исходя из текста Правил охраны магистральных трубопроводов*(10), Правил охраны линий и сооружений связи Российской Федерации*(11) и иных аналогичных правовых актов. Их суть сводится к введению режима охранных зон вокруг указанных объектов, в результате чего собственник земельного участка либо иной землепользователь должен согласовывать практически любое свое действие по использованию участка с предприятием, контролирующим охранную зону. В подобной ситуации даже возмещение, которое должно быть выплачено собственником линейного сооружения собственнику земельного участка (иному землепользователю) в соответствии с постановлением Правительства РФ от 07.05.03 N 262*(12), не может их удовлетворить. В соответствии с п. 3 ст. 35 Конституции РФ и п. 2 ст. 1 ГК РФ право собственности, как и любое гражданское право, может быть ограничено только федеральным законом и только в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства. Следовательно, при отсутствии федерального закона, который бы обязывал собственника в публичных интересах претерпевать ограничения его права, последний будет игнорировать и обязывание, и выплаты полагающегося ему материального возмещения.