Отдельные виды договоров аренды

Содержание договора представляет собой совокупность всех его условий. В свою очередь, условия  договора устанавливают или конкретизируют права и обязанности сторон. Однако во всяком договоре аренды выделяются группы условий, определяющих обязанности соответственно арендодателя и арендатора.

В обязанности арендодателя входит: предоставить арендатору имущество  вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами; предупредить арендатора обо всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество; в срок, указанный в договоре аренды (а в случае отсутствия его указания - в разумный срок); за свой счет производить капитальный ремонт переданного в аренду имущества; по прекращении договора аренды принять от арендатора сданное в аренду имущество и оплатить арендатору стоимость неотделимых без вреда для имущества улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором за счет собственных средств и с согласия арендодателя.

Обязанностями арендатора является: пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды и в соответствии с назначением имущества, своевременно вносить плату за пользование им, поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, с согласия арендодателя передать свои права частично или полностью другим лицам, при прекращении договора аренды - передать арендодателю имущество в том же состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Общие положения о  договоре аренды закреплены в статье 34 ГК. Данная глава построена по тому же принципу, что и другие главы, регулирующие сложные договоры, которые  имеют свои разновидности договорных обязательств (купля-продажа, подряд и некоторые другие). Сначала излагаются положения, являющиеся общими для всех видов договора аренды, а затем специальные правила, относящиеся только к соответствующему виду договора (прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда).

Указанные отдельные  виды договора аренды и договоры аренды отдельных видов имущества регулируются следующим образом: общие положения  об аренде применяются к ним, если специальными правилами об этих договорах (также предусмотренными ГК) не установлено иное (статья 625 ГК). Грамотный юрист, составляя и рекомендуя к заключению договор аренды, учтет эти особенности, и в каждом конкретном случае будет внимательно анализировать нормы ГК РФ и выгодно применять их для своего работодателя, увеличивая тем самым свой взнос в корпоративное право, а параллельно и свой оклад и премиальные.

Договор считается заключенным, если обе стороны в требуемой  в надлежащих случаях форме достигли соглашения по всем существенным условиям договора.

Необходимо подчеркнуть, что Гражданский кодекс РФ, расширивший  правовую регламентацию договорных отношений, рассчитан на непосредственное применение содержащихся в нем норм, что, однако, не исключает применение в некоторых случаях других законодательных и иных правовых актов, предусматривающих особенности отдельных видов аренды.

Такая гибкость правового  обеспечения договора аренды дает возможность  всем участникам договора всесторонне  оговорить условия аренды, тем  самым обеспечить себе возможность в любых обстоятельствах защитить свои права, о чем неоднократно в той или иной форме разъясняется в решениях Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда РФ.

Поскольку права и  обязанности по договору аренды возникают  у обеих сторон, он относится к двухсторонним; данный договор является также консесуальным, т.е. таким, который устанавливает между сторонами обязательственные отношения с момента достижения ими соглашения.

Приложение №1

 

 

Договор аренды нежилого помещения

 

г. Омск, 12 января 2010 г.

 

Индивидуальный  предприниматель Афанасьев Олег Юрьевич, именуемый в дальнейшем "Арендодатель", действующий на основании Свидетельства о государственной  регистрации физического лица в  качестве индивидуального предпринимателя  серии 55 N 34325543 от 03.07.2006, с одной Стороны, и Общество с ограниченной ответственностью "Мегаполис", именуемое в дальнейшем "Арендатор", в лице директора Кучеренко Владимира Анатольевича, действующего на основании Устава, с другой стороны, заключили настоящий Договор о нижеследующем:

 

1. Предмет договора

1.1. Арендодатель обязуется предоставить  Арендатору во временное пользование  нежилое помещение под офис  общей площадью 62 кв. м, расположенное  по адресу: г. Омск, ул. Ленина, д. 5, кв. 84. Границы Помещения (номера  комнат в соответствии с экспликацией БТИ) указаны на поэтажном плане, являющемся неотъемлемой частью Договора.

1.2. На момент заключения Договора  передаваемое Помещение находится  в собственности Арендодателя (Свидетельство  о государственной регистрации  права собственности серии 55 ЕВ N 153604, выдано Главным управлением Федеральной регистрационной службы по Омской области 10 августа 2009 г.), кадастровый номер 55-26-35/123/1456-196, не заложено, не арестовано и не является предметом исков третьих лиц.

1.3. Передаваемое в аренду нежилое помещение находится в нормальном состоянии, отвечающем требованиям, предъявляемым к эксплуатируемым нежилым помещениям, используемым для административных, коммерческих и иных целей в соответствии с назначением арендуемого объекта.

 

2. Срок договора

2.1. Настоящий Договор вступает в  силу с момента подписания  сторонами акта приема-передачи  помещения и становится обязательным  для сторон, его заключившим. Условия  настоящего Договора применяются  к отношениям сторон, возникшим  только после заключения настоящего Договора.

2.2. Настоящий Договор действует  в течение 11 месяцев и прекращает  свое действие 12 декабря 2010 г.

2.3. По истечении срока Договора  Арендатор, надлежащим образом  исполнявший свои обязанности,  имеет преимущественное право  на заключение договора на новый срок. О своем желании заключить договор на новый срок Арендатор обязан письменно уведомить Арендодателя не позднее 30 дней до окончания срока действия Договора.

 

3. Права и обязанности сторон

3.1. Арендодатель принимает на себя следующие обязательства:

3.1.1. Подготовить Помещение к передаче, включая составление акта приемки-передачи, являющегося неотъемлемой частью  Договора.

3.1.2. Передать Арендатору Помещение  по акту в течение 3 дней  с момента подписания настоящего  договора.

3.1.3. На день передачи Арендатору  нежилого помещения осуществить  расчеты с коммунальными и  иными службами города за потребленные  услуги: отопление, электроэнергию, горячее и холодное водоснабжение,  услуги связи и так далее.

3.2. Арендодатель не дает своего согласия Арендатору на сдачу Помещения в субаренду, на предоставление его в безвозмездное пользование, на передачу арендных прав в залог и внесение их в оплату доли в уставном капитале хозяйственных товариществ и обществ или в качестве вклада в совместную деятельность без дополнительного получения письменного одобрения по каждому такому факту.

3.3. Арендатор обязан:

3.3.1. Перед подписанием акта приемки-передачи  осмотреть Помещение и проверить  его состояние.

3.3.2. Вносить арендную плату в размере,  сроки и в порядке, предусмотренные Договором.

3.3.3. Нести возникающие в связи  с эксплуатацией нежилого помещения  расходы, в том числе на оплату  текущего ремонта и расходуемых  в процессе эксплуатации материалов, поддерживать помещение в исправном  состоянии.

3.4. Доходы, полученные Арендатором в результате использования Помещения в соответствии с Договором, являются его собственностью.

 

4. Улучшения арендованного имущества

4.1. Произведенные Арендатором отделимые  улучшения Помещения являются  собственностью Арендатора.

4.2. Арендатор вправе с согласия  Арендодателя производить неотделимые  улучшения Помещения. После прекращения  Договора Арендодатель обязан  возместить Арендатору стоимость  неотделимых улучшений.

 

5. Размер арендной платы и условия  расчетов

5.1. Арендная плата устанавливается в размере 20 000 руб. (без НДС) за месяц и включает стоимость потребляемых Арендатором коммунальных услуг и эксплуатационные платежи.

5.2. Оплата аренды помещения осуществляется  Арендатором путем перечисления  денежных средств на расчетный счет Арендодателя. Указанные платежи осуществляются Арендатором до 20-го числа каждого календарного месяца.

 

6. Последующий выкуп арендованного  имущества

6.1. Арендатор не имеет права на  последующий выкуп Помещения.

 

7. Возврат имущества арендодателю

7.1. Арендатор обязан вернуть Арендодателю  Помещение в том состоянии,  в котором он его получил,  с учетом нормального износа.

7.2. Арендатор обязан за свой счет  подготовить Помещение к возврату  Арендодателю, включая составление  акта приемки-передачи, являющегося неотъемлемой частью Договора.

7.3. В случае несвоевременного возврата  Помещения Арендодатель вправе  потребовать от Арендатора внесения  арендной платы за все время  просрочки. В случае когда указанная  плата не покрывает причиненных  Арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения сверх суммы штрафа, установленного п. 8.3 Договора.

 

8. Ответственность Сторон

8.1. Сторона, не исполнившая или  ненадлежащим образом исполнившая обязательства по Договору, обязана возместить другой Стороне причиненные убытки.

8.2. За несвоевременное перечисление  арендной платы Арендодатель  вправе требовать с Арендатора  уплаты неустойки (пени) в размере  1 процента от неуплаченной суммы  за каждый день просрочки.

8.3. За несвоевременную передачу  Помещения Сторона, нарушившая  Договор, обязана будет уплатить  другой Стороне штраф в размере  5000 руб.

8.4. Уплата неустоек и штрафов  не освобождает Сторону, нарушившую  Договор, от исполнения обязательств в натуре.

8.5. Во всех других случаях неисполнения  обязательств по Договору Стороны  несут ответственность в соответствии  с действующим законодательством  Российской Федерации.

 

9. Форс-мажор

9.1. Стороны освобождаются от ответственности  за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по Договору при возникновении непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств, под которыми понимаются: мораторий органов власти и управления, землетрясение, наводнения, пожар и иные стихийные бедствия.

9.2. В случае наступления этих  обстоятельств Сторона обязана  в течение 2 дней уведомить  об этом другую Сторону.

9.4. Если обстоятельства непреодолимой  силы продолжают действовать  более 5 дней, то каждая Сторона  вправе расторгнуть Договор в одностороннем порядке.

 

10. Разрешение споров

10.1. Все спорные вопросы, возникающие  в ходе исполнения настоящего  договора, решаются Сторонами посредством  переговоров.

10.2. Споры, не урегулированные в  процессе переговоров, передаются  на рассмотрение суда в порядке, предусмотренном действующим законодательством Российской Федерации.

 

 

 

 

11. Изменение и досрочное расторжение  Договора

11.1. Все изменения и дополнения  к Договору действительны, если  совершены в письменной форме  и подписаны обеими Сторонами. Соответствующие дополнительные соглашения Сторон являются неотъемлемой частью Договора.

11.2. Договор может быть досрочно  расторгнут по соглашению Сторон  либо по требованию одной из  Сторон в порядке и по основаниям, предусмотренными действующим законодательством Российской Федерации.

 

12. Заключительные положения

12.1. Договор составлен в двух экземплярах,  один из которых находится  у Арендодателя, второй - у Арендатора.

12.2. К Договору прилагаются:

- копия Свидетельства о государственной  регистрации прав на Помещение;

- копия поэтажного плана Помещения.

 

12.3. Адреса и реквизиты сторон:

    Арендодатель:                             Арендатор:

    ИП Афанасьев Олег  Юрьевич,                ООО "Мегаполис",

    Адрес: 644080, г. Омск                    Адрес: 644035 г. Омск,

    ул. Крылова, д. 5 кв. 36                  ул. Красный путь д. 25

    ИНН 550600244942,                         ИНН/КПП: 5504117382/550401001