Особенности заключения некоторых видов договора аренды

Однако то обстоятельство, что ч. 1 указанной статьи в качестве оснований расторжения договора предусматривает исключительно нарушения условий договора со стороны арендатора, не означает, что другие основания расторжения, включаемые сторонами в договор, также должны быть связаны с нарушениями его условий. Следует учитывать, что ч. 2 ст. 619 ГК РФ отсылает ко всему п. 2 ст. 450 Кодекса, а не только к подп. 1 этого пункта. Поэтому стороны вправе оговорить любое основание досрочного расторжения договора в судебном порядке по требованию арендодателя, как связанное, так и не связанное с каким-либо нарушением. Земельный кодекс РФ предусматривает дополнительные основания расторжения договора аренды с учетом специфики земельных отношений32:

1) использование земельного  участка не в соответствии  с его целевым назначением  и принадлежностью к той или  иной категории земель.

Статья 8 ЗК РФ классифицирует земли по 7 категориям. При использовании земельного участка не по назначению должен применяться порядок изъятия земельного участка, предусмотренный земельным законодательством. Судебная практика в настоящее время исходит из того, что существенное нарушение условий договора аренды земли, выразившееся в нецелевом использовании земельного участка, основано прежде всего на применении экономического критерия. Сторона, заявившая в суде требование о расторжении договора, должна доказать, что при продолжении действия договора она может понести ущерб в форме упущенной выгоды и тех расходов, которые возникнут в процессе исполнения договора;33

2) использование земельного  участка, приводящее к существенному  снижению плодородия сельскохозяйственных  земель или значительному ухудшению  экологической обстановки.

Используя формулировку «значительное ухудшение экологической обстановки», законодатель не указывает на критерий, позволяющий определить, что следует считать значительным ухудшением. Очевидно, что любое вмешательство в природную среду не проходит бесследно. Скажем, капитальное строительство неизбежно оказывает определенное неблагоприятное влияние на окружающую экологическую обстановку. Даже при соблюдении экологических нормативов остаются такие негативные составляющие строительного процесса, как пыль, шум, изменение природного ландшафта. Критерии, сообразно с которыми соизмерялся бы ущерб, причиняемый экологии, должна выработать судебная практика. Их использование позволит избежать неясностей в толковании указанной нормы земельного законодательства. В настоящее время определение понятия «существенный экологический вред» содержится в Постановлении Пленума Верховного Суда от 5 ноября 1998 г. N 14 «О практике применения судами законодательства об ответственности за экологические правонарушения». В пункте 5 указанного Постановления сказано, что существенный экологический вред характеризуется возникновением заболеваний и гибелью водных животных и растений, иных животных и растительности на берегах водных объектов, уничтожением рыбных запасов, мест нереста и нагула; массовой гибелью птиц и животных, в том числе водных, на определенной территории, при котором уровень смертности превышает среднестатистический в три и более раза; экологической ценностью поврежденной территории или утраченного природного объекта, уничтоженных животных и древесно - кустарниковой растительности; изменением радиоактивного фона до величин, представляющих опасность для здоровья и жизни человека, генетического фонда животных и растений; уровнем деградации земель и т.п.

Однако остается открытым вопрос о соотношении понятий «значительное ухудшение экологической обстановки» и «существенный экологический вред»34;

3) неустранение совершенного  умышленно земельного правонарушения, выражающегося в отравлении, загрязнении, порче или уничтожении плодородного  слоя почвы вследствие нарушения правил обращения с удобрениями, стимуляторами роста растений, ядохимикатами и иными опасными химическими или биологическими веществами при их хранении, использовании и транспортировке, повлекших за собой причинение вреда здоровью человека или окружающей среде;

4) неиспользование земельного  участка, предназначенного для сельскохозяйственного  производства либо жилищного  или иного строительства, в указанных  целях в течение трех лет, если  более длительный срок не установлен  федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Резюмируя все вышесказанное, можно сделать вывод о том, что в любом случае договор аренды может быть досрочно расторгнут только судом по иску заинтересованной стороны договора. Причем в силу ч. 3 ст. 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.35

Однако нарушение именно этого условия чаще всего встречается на практике. Так как ч. 3 ст. 619 Кодекса не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в п. 2 ст. 452 ГК РФ. Согласно этой норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в 30-дневный срок.

Как подчеркнул Пленум ВАС РФ в п. 30 Обзора, «необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании ст. 619 ГК РФ является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства». Из этого следует вывод, что арендатор должен принять надлежащие меры, которые свидетельствовали бы о направлении письменного предупреждения арендатору (вручение под расписку, направление заказным письмом или с уведомлением о вручении). В этом случае одним из доказательств направления арендатору предупреждения может послужить почтовая квитанция со штампом о принятии корреспонденции.

Если после направления уведомления о досрочном прекращении договора аренды арендатор устранил нарушения, то надо считать, что это является отпадением условий, необходимых для расторжения договора.

Заключение

Анализируя вышеизложенное, можно сделать вывод, что целью договора аренды является обеспечение возможности гражданам и юридическим лицам на определенных условиях временно пользоваться чужим имуществом» когда оно не нужно им постоянно, или когда у них для этого нет достаточных средств.

Договор аренды закрепляет законные права и обязанности своих участников, позволяет им реализовать свои экономические интересы. Одна из сторон договора аренды получает возможность восполнить не достающие у нее оборудование, средства производства или финансы за счет другого субъекта - собственника, последний в свою очередь, получает определенный доход от сдачи имущества внаем.

Исходя из определения договора, можно выделить 3 основные черты, характерные для данного договора.

Во-первых, это соглашение, на основе которого осуществляется передача определенного имущества ладом, правомочным распоряжаться им, во владение и пользование другому лицу без перехода к последнему права собственности. Собственником имущества остается арендодатель.

Во-вторых, аренда всегда носит временный характер и по окончании срока аренды имущество подлежит возврату арендодателю.

В-третьих, договор аренды всегда возмездный. Арендатор обязан оплатить за пользование имуществом. Поскольку права и обязанности по договору аренды возникают у обоих сторон, он относится к двухсторонним; данный договор является также консесуальным, т.е. таким, который устанавливает между сторонами обязательственные отношения с момента достижения ими соглашения.

Для того чтобы правильно и четко оформить правоотношения между арендодателем и арендатором, в договоре аренды нежилых помещений необходимо урегулировать по возможности максимальное количество вопросов. Договор аренды имеет как типовые и существенные условия, так и условия, которые можно определить в процессе предварительных переговоров между сторонами сделки.

Арендатору, прежде всего, необходимо выяснить, на каком праве обладает недвижимым имуществом арендодатель: право собственности, право оперативного управления, либо он тоже является арендатором, сдающим имущество в субаренду.

В первом случае, когда арендодатель - собственник, он имеет полное право на сдачу недвижимого имущества в аренду, как и в случае, если он владеет недвижимым имуществом на праве оперативного управления. Необходимо лишь удостовериться в наличии свидетельства Главного Управления Федеральной регистрационной службы, в котором должны быть указаны один из этих названных видов права и форма собственности (государственная, муниципальная или частная). Свидетельство является единственным документом, подтверждающим правоспособность юридического лица в данном вопросе, поскольку подтверждает внесение данного права в Единый государственным реестр прав (ЕГРП). Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке (ст. 2 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Если у арендодателя в свидетельстве указано, что он владеет и пользуется недвижимостью на праве хозяйственного ведения, то в таком случае юридическое лицо не имеет права сдавать в аренду здания или помещения, находящиеся у него на таком праве (в соответствии с п. 2 ст. 295 ГК РФ).

Если арендодатель сдает имущество в субаренду, необходимо запросить его экземпляр договора, в силу которого он является арендатором, и проверить в этом договоре допустимость на сдачу имущества в субаренду. Это одно из важнейших условий договора, которое решается только с согласия первоначального арендодателя. Если это согласие не закреплено в договоре аренды, сдавать здания/помещения в субаренду нельзя. Кроме того, необходимо проверить, состоялась ли государственная регистрация такого договора, что означает вступление его в силу, поскольку в соответствии с п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды подлежит обязательной государственной регистрации.

Договор аренды земельного участка может быть заключен как на определенный, так и на неопределенный срок (ст. 610 ГК РФ). Определенный срок должен быть установлен в договоре способами, предусмотренными ст. 190 ГК РФ. Если срок аренды в договоре не указан, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

Получить участок под застройку из земель, принадлежащих государству или органам местного самоуправления, можно несколькими способами. В статье 30 Земельного кодекса РФ прямо указано, что предоставление земельных участков для строительства, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется двумя путями: с предварительным согласованием мест размещения объектов - в аренду и без предварительного согласования - на торгах.

На практике более распространено предоставление земельных участков для строительства с предварительным согласованием, т.е. в аренду. Процедура согласования при предоставлении земельных участков для строительства в аренду достаточно сложна сама по себе и отнимает значительное количество времени. Порядок согласования закреплен в п. 5 ст. 30 ЗК РФ, однако тот же Земельный кодекс не содержит какого-либо указания на сроки, в которые должно быть осуществлено согласование. На практике обычно на это уходит 24 - 27 недель. Естественно, что, пройдя все инстанции, экспертизы, собрав необходимое количество подписей, инвесторы и подрядчики заинтересованы в стабильности землепользования. К тому же следует учесть, что капитальное строительство само по себе требует привлечения крупных денежных средств и является отраслью, связанной с большими затратами и длительными сроками производственного цикла. В этой связи срок владения и пользования арендатором сданным в аренду земельным участком является одним из наиболее важных условий договора аренды.

Список литературы

1. Конституция РФ от 12 декабря // Российская газета от 25 декабря
2. Гражданский кодекс РФ (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ // СЗ РФ 1994 №32
3. Гражданский кодекс РФ (часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ // СЗ РФ1996 №5
4. Земельный кодекс РФ от 25.10.2001 г.№136-ФЗ. // СЗ РФ 2001 №44 ст.4147
5. Водный кодекс РФ 1995 года, // СЗ РФ 1995 г. №47 ст.4471.
6. Лесного кодекса РФ 1997, // СЗ РФ 1997 г. №5, ст.610.
7. Федеральный Закон от 21 декабря 2001 года (п.8 ст.28) «О приватизации государственного и муниципального имущества» // СЗ РФ. 2002. №4. ст.251/
8. Федеральный Закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ. // СЗ РФ 1997 г. №30. ст.3594.
9. Аренда предприятий / Под ред. В.Ф.Новикова. - М., 2000.
10. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. – М.: Статут, 2003.
11. Витрянский В.В. Договор Аренды и его виды. – М., 2002.
12. Гражданское право. Учебник / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. – М.: Проспект, 2003.
13. Гражданское право России. Курс лекций. Часть первая. Под ред. О. Н. Садикова.-М.: Юрид. лит., 1996.
14. Государственное регулирование земельных отношений. Под ред. А.А. Варламова и В.С.Шаманаева. М.: Колос. 2000.
15. Исрафилов И. Аренда нежилых помещений // Хозяйство и право. 2004. № 9.
16. Краснова И.О. Земельное право. М.: Юристъ, 2003.
17. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации части первой (постатейный). Под ред. О.Н. Садикова. М., 2002.
18. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации части второй (постатейный). Под ред. О.Н. Садикова. М.,2004.
19. Коболкин А.Е., Сопникова Л.А. Договор проката // Российская юстиция. 2000. № 6.
20. Комарова Т.Ю. Нежилые помещения как объект Аренды // Законодательство. 2003. № 4.
21. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ части первой и второй (постатейный) / Отв. ред. О.И. Садиков. - М.: ИНФРА-М, 2000.
22. Лелеч В.А. Нежилые помещения как объекты гражданских прав. – М., 2003.
23. Морозова Ш.А.  Договор Аренды, учет и налогообложение. – М., 2005.
24. Право частной собственности на землю в РФ. Уч.-метод. Пособие по земельному праву России. М. Статут 2001, В.И. Романов, И.С. Мустакимов.
25. Суханов Е.А. Лекции о праве собственности.- М.:Юрид.лит., 2001.
26. Сафулин Д.А. Общие положения об аренде. - М., 2002.
27. Симонова М. И. Аренда, Лизинг, Прокат. – М.: Изд. «Статус-Кво 97», 2001.
28. Тужилова-Орданская Е.М. Понятие и особенности недвижимости как объекта прав по Гражданскому кодексу РФ.// Журнал Российского права//.№6 июнь 2004.
29. Уткин Б.П. Права старые, проблемы - новые. // Юрист №11 март 2004.
30. Оглобина О.М. Аренда и купля-продажа недвижимости: практическое пособие. – М., 2003.