Особенности заключения некоторых видов договора аренды

Если арендатор произвел за свой счет и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор после прекращения договора имеет право на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Однако стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя.

4. Если иное не предусмотрено  законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший  свои обязанности, по истечении  срока договора имеет при прочих  равных условиях преимущественное  перед другими лицами право  на заключение договора аренды на новый срок, что также желательно прописать в договоре. Арендатор в таком случае обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан - в разумный срок до окончания действия договора.

При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

В случае если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных таким отказом возобновить с ним договор, либо только возмещения таких убытков.

5. В законе или договоре  аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит  в собственность арендатора по  истечении срока аренды или  до его истечения при условии  внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Однако в таком случае договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (ст. 624 ГК РФ), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.

6. В договоре может  быть закреплено условие о  том, что передача конфиденциальной  информации по настоящему договору  сторонним лицам и организациям, опубликование или иное разглашение  такой информации может осуществляться  только с письменного согласия  всех участников договора, независимо от прекращения его действия. Обязанность доказывать нарушение конфиденциальности в таком случае возлагается на сторону, заявившую о таком нарушении.

7. Безусловным аспектом  договора аренды является также  указание на обстоятельства непреодолимой силы и возникающие отсюда правовые последствия.

Важное внимание необходимо уделить некоторым практическим вопросам, возникающим при осуществлении процесса государственной регистрации договора.

Существенным условием, подлежащим обязательному исполнению, является необходимость прошить договор аренды, если он больше одного листа. При этом на обратной стороне последнего листа на наклейке, помещенной поверх ниток, должна быть сделана следующая запись: «Прошито, прошнуровано и скреплено печатью (определенное количество) листов».27 Причем количество листов указывается как цифрами, так и прописью. Здесь же ставятся подписи уполномоченных и подписавших договор лиц и печати обоих юридических лиц. Непрошитый договор регистратор не примет.

Необходимо также иметь в виду, что регистратор обязательно потребует документ, подтверждающий, что право собственности или оперативного управления на объект зарегистрировано в ЕГРП, а также решение полномочных органов организаций-участников договора о его заключении (если такое решение необходимо в соответствии с уставом организации или действующим законодательством). Для этого понадобятся нотариально заверенные копии этих документов. Регистрирующий орган не работает с обычными ксерокопиями, даже если они заверены юридической или кадровой службой предприятия. Исключение делается только для копии приказа о назначении конкретного гражданина руководителем предприятия (первого лица), которая должна быть заверена в отделе кадров юридического лица.

При подаче договора аренды на регистрацию обязательно потребуется заполнить специальный бланк заявления, который можно получить в приемной регистрирующего органа.

Соглашения об изменении арендной платы и о расторжении договора аренды являются самостоятельными гражданско-правовыми сделками с недвижимостью, а поэтому также подлежат государственной регистрации. Однако при этом уже не потребуется предоставление документов БТИ, свидетельства ЕГРП, решения полномочных органов организаций-участников и иных документов. К соглашению об изменении арендной платы или о расторжении договора достаточно приложить ксерокопию первой страницы самого договора, а также снова заполнить бланк заявления. Во всех случаях подачи документов на регистрацию нужно обязательно прикладывать оригинал и копию платежного поручения либо квитанции об оплате государственной пошлины с отметкой об оплате28.

Регистрация сделок с недвижимостью осуществляется в течение 30 рабочих дней с момента принятия документов. При приеме выдается расписка с указанием полученных на регистрацию документов с подписью регистратора.

Факт произведенной регистрации фиксируется специальным штампом, проставляемым на первой странице договора, в котором указывается регистрационный номер, дата регистрации и фамилия и инициалы регистратора.

2.2 Правовые основания заключения договора аренды земельного участка.

Аренда земельных участков в настоящее время является одним из самых распространенных договоров в сфере недвижимости. Популяризации арендных отношений, касающихся земли, в немалой степени способствовал строительный бум, за последнее десятилетие охвативший столицу и некоторые крупные города России. Тесная взаимосвязь договора аренды земли и строительного подряда объясняется тем, что для строительства любого объекта в первую очередь необходимо отыскать подходящий для этой цели земельный участок, что, учитывая ограниченность городской территории, пригодной для застройки, не так просто. К примеру, в Москве, по расчетам НИИПИ Генплана, резерв свободных для застройки территорий внутри МКАД будет неуклонно уменьшаться и к 2006 г. будет равен нулю.

Земля, являясь природным ресурсом, не может быть бесхозной по определению, т.к. на нее распространяется презумпция государственной собственности, закрепленная в п. 2 ст. 214 Гражданского кодекса РФ: природные ресурсы, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных образований, являются государственной собственностью.

Получить участок под застройку из земель, принадлежащих государству или органам местного самоуправления, можно несколькими способами. В статье 30 Земельного кодекса РФ прямо указано, что предоставление земельных участков для строительства, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется двумя путями: с предварительным согласованием мест размещения объектов - в аренду и без предварительного согласования - на торгах.

На практике более распространено предоставление земельных участков для строительства с предварительным согласованием, т.е. в аренду. Процедура согласования при предоставлении земельных участков для строительства в аренду достаточно сложна сама по себе и отнимает значительное количество времени. Порядок согласования закреплен в п. 5 ст. 30 ЗК РФ, 29однако тот же Земельный кодекс не содержит какого-либо указания на сроки, в которые должно быть осуществлено согласование. На практике обычно на это уходит 24 - 27 недель. Естественно, что, пройдя все инстанции, экспертизы, собрав необходимое количество подписей, инвесторы и подрядчики заинтересованы в стабильности землепользования. К тому же следует учесть, что капитальное строительство само по себе требует привлечения крупных денежных средств и является отраслью, связанной с большими затратами и длительными сроками производственного цикла. В этой связи срок владения и пользования арендатором сданным в аренду земельным участком является одним из наиболее важных условий договора аренды.

Договор аренды земельного участка может быть заключен как на определенный, так и на неопределенный срок (ст. 610 ГК РФ). Определенный срок должен быть установлен в договоре способами, предусмотренными ст. 190 ГК РФ. Если срок аренды в договоре не указан, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В соответствии с гражданским законодательством договор аренды может быть расторгнут по требованию одной из сторон. Как свидетельствуют материалы практики, досрочное расторжение договора земельного участка по инициативе одной из сторон вызывает большое количество споров в арбитражной практике.

Специфика споров о расторжении договора аренды такова, что при их разрешении судами прежде всего применяются положения гражданского законодательства, регулирующие данный круг отношений. Нормы земельного законодательства в сфере регулирования арендных отношений определены в п. 3 ст. 3 ЗК30 РФ: имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами. Пункт 1 ст. 46 ЗК РФ прямо отсылает к Гражданскому кодексу: аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Разъяснения по поводу применения норм законодательства о расторжении договора аренды содержатся в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г. N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» (далее - Обзор). В нем нашли отражение многие важные положения, касающиеся расторжения договора аренды, выработанные на сегодняшний день судебной практикой31.

Основания, по которым арендодатель вправе требовать расторжения договора аренды земельного участка, перечислены в ст. 619, 284 - 287 ГК РФ. Дополнительные основания предусмотрены земельным законодательством в п. 2 ст. 46 ЗК РФ. Остановимся на них подробнее.

По общему правилу по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями условий договора. Понятие существенного нарушения условий договора дано в п. 2 ст. 450 ГК РФ. Что же касается «существенного нарушения назначения имущества», то под ним следует понимать такое изменение назначения, которое влечет за собой существенное нарушение условий договора в смысле п. 2 ст. 450 ГК РФ;

2) существенно ухудшает  арендованное имущество. Под существенным  ухудшением арендованного имущества следует понимать такое изменение его качества, которое влечет за собой существенное нарушение условий договора в смысле п. 2 ст. 450 ГК;

3) более двух раз подряд  по истечении установленного  договором срока платежа не  вносит арендную плату.

В пункте 26 названного Обзора суд обращает внимание на то, что в договоре аренды может быть предусмотрена возможность досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в случае однократного невнесения арендатором арендной платы в установленный договором срок.

Однократное нарушение арендатором установленных договором сроков внесения арендной платы также является основанием расторжения договора аренды. Частью 1 ст. 619 ГК РФ предусмотрены основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя. Согласно ч. 2 названной статьи другие основания для этого в соответствии с п. 2 ст. 450 Кодекса могут быть установлены договором аренды.

Наличие ст. 619 ГК РФ, устанавливающей специальные правила досрочного расторжения договора, не исключает возможности досрочного расторжения договора аренды на основании ст. 450 Кодекса. Предусмотренное в ч. 1 ст. 619 Кодекса основание включает в себя не только такой элемент, как «просрочка уплаты», но и еще два элемента: «более двух раз» и «подряд». С этой точки зрения стороны могут определить в договоре иное основание его расторжения, чем это предусмотрено п. 3 ч. 1 ст. 619 ГК РФ. Кроме того, договор аренды может быть расторгнут в связи с внесением арендной платы не в полном объеме, если данное нарушение суд признает существенным (п. 28 Обзора).

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, влекущее для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию как арендодателя, так и арендатора в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ. Одновременно стороны в договоре аренды могут прямо исключить любое из оснований его досрочного расторжения по инициативе арендодателя или арендатора. Такая возможность вытекает из автономии их воли при определении условий договора, а также из того, что досрочное расторжение договора является их правом, а не обязанностью.

В частности, в п. 25 Обзора отмечено, что судебная практика в настоящее время исходит из того, что основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, установленные в договоре в соответствии с ч. 2 ст. 619 ГК РФ, могут и не быть связаны с какими-либо нарушениями со стороны арендатора. Имеется в виду, что все основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, предусмотренные ч. 1 ст. 619 ГК РФ, касаются тех или иных нарушений договора со стороны арендатора, в то время как согласно ч. 2 той же статьи договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ.