Оценка недвижимого имущества

-  Расчет стоимости объекта с учетом накопленного износа: Сон=Свс-Сизн.

-  Определение итоговой стоимости недвижимости: Сит= Сз+Сон.

Метод сравнительной единицы.

Этот метод предполагает расчет стоимости строительства сравнительной  единицы аналогичного здания. Стоимость  сравнительной единицы аналога  должна быть скорректирована на имеющиеся  различия в сравниваемых объектах (планировка, оборудование, права собственности  и т.д.).

Если в качестве сравнительной   единицы выбран 1 кв. м., то формула расчета будет иметь следующий вид:

Со=Скв. м*Sо*Кп*Кн*Км*Кв*Кпз*Кндс, где

С_о - стоимость оцениваемого объекта; Скв. м. - стоимость 1 кв. м. типичного сооружения на базовую дату;  Sо - площадь оцениваемого объекта (количество единиц сравнения); Кп - коэффициент, учитывающий возможное несоответствие данных по площади объекта и строительной площади (1,1-1,2); Кн - коэффициент, учитывающий возможное несоответствие между оцениваемым объектом и выбранным типичным сооружением (для идентичного = 1); Км - коэффициент, учитывающий местоположение объекта; Кв - коэффициент, учитывающий изменение стоимости СМР между базовой датой и датой на момент оценки; Кпз - коэффициент, учитывающий прибыль застройщика (%); Кндс - коэффициент, учитывающий НДС (%).

Метод разбивки по компонентам

, где

Сзд – стоимость строительства здания в целом; Vj – объем j-го компонента; Сj – стоимость единицы объема; n – количество выделенных компонентов здания; Кн – коэффициент, учитывающий имеющиеся несоответствия между оцениваемым объектом и выбранным типичным сооружением.

Выбор подходов для оценки рыночной стоимости объекта недвижимости.

Правоустанавливающих документов на земельный участок заказчиком не предоставлены, так же неизвестна площадь застройки под всем зданием  по проспекту Парковый 43, что вызывает трудности расчета стоимости  земельного участка (предполагая, что  участок в аренде или собственности). Официальной сметой затрат на покупку  участка и строительства на нем  здания частью которого является объект оценки оценщик не располагает, а  расчет по типовым сметам и СНИПам с учетом всех реальных дополнительных затрат и вычисления стоимости единицы  встроенных помещений приведет к  большой погрешности при вычислении. Принимая во внимание весомость приведенных  выше аргументов против использования  затратного подхода, принято решение  отказаться от его применения в рамках курсовой работы.

Рынок аренды жилой недвижимости г.Перми носит закрытый характер, достаточно сложно определить коэффициент  капитализации для жилой недвижимости, поэтому принято решение отказаться от доходного подхода в рамках курсовой работы.

Определение стоимости объекта  недвижимого имущества производят в рамках сравнительного подхода  с помощью метода корректировок.