Оценка недвижимого имущества

Глава 1. Теоретическая  часть

Под оценочной деятельностью  понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении  объектов оценки рыночной, кадастровой  или иной стоимости.

Под рыночной стоимостью объекта  оценки понимается наиболее вероятная  цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке  в условиях конкуренции, когда стороны  сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а  на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

• одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
• стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
• объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
• цена сделки представляет, собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
• платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Субъектами оценочной  деятельности признаются физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона (далее - оценщики).

К объектам оценки относятся:

• отдельные материальные объекты (вещи);
• совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия);
• право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества;
• права требования, обязательства (долги);
• работы, услуги, информация; 
• иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.

Оценка - акт или процесс  определения стоимости.

Оценщик - лицо, которое благодаря  полученному образованию и специальной  подготовке, а также накопленному опыту квалифицирован как специалист, который правомочен производить  оценку имущества.

Цена объекта оценки - денежная сумма, предлагаемая, запрашиваемая  или уплачиваемая за объект оценки участниками совершенной или  планируемой сделки (ФСО № 1).

Стоимость объекта оценки - расчетная величина цены объекта  оценки, определенная на дату оценки в  соответствии с выбранным видом  стоимости. Совершение сделки с объектом оценки не является необходимым условием для установления его стоимости (ФСО № 1).

Подход к оценке - совокупность методов оценки, объединенных общей  методологией (ФСО № 1).

Метод оценки - последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке (ФСО  № 1).

Срок экспозиции объекта  оценки - период времени, начиная с  даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделок с ним.

Дата оценки (дата проведения оценки, дата определения стоимости) - дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки. Если в  соответствии с законодательством  Российской Федерации проведение оценки является обязательным, то с даты оценки до даты составления отчета об оценке должно пройти не более трех месяцев, за исключением случаев, когда законодательством  Российской Федерации установлено  иное (ФСО № 1).

Дата составления отчета - дата написания отчета об оценке, может  совпадать или не совпадать с  датой оценки.

Аналог объекта оценки - сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам объекту оценки другой объект, цена которого известна из сделки, состоявшейся при сходных  условиях.

Объект сравнения - проданные  или предложенные к продаже на том же рынке объекты недвижимости, обладающие таким же оптимальным  использованием, как и оцениваемый  объект и максимально близкие  к нему по другим характеристикам.

Итоговая стоимость объекта  оценки - расчет стоимости объекта  оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком  согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных  подходов к оценке (ФСО № 1).

К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) - относятся  земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых  без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. Законом к недвижимым вещам может  быть отнесено и иное имущество. (Ст. 130, ГК РФ).

Земля - ресурс, используемый для производства сельскохозяйственной продукции, для строительства домов, городов, железных дорог; один из основных компонентов производства (другие компоненты: труд, капитал, природные ресурсы).

 

Доходный  подход – это совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

Доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие  доходы, которые объект оценки способен приносить, а так же связанные  с объектом оценки расходы. При применении доходного подхода оценщик определяет величину будущих расходов и доходов  и моменты их получения.

Применяя доходный подход к оценке, оценщик должен знать:

а) установить период прогнозирования. Под периодом прогнозирования понимается период в будущем, на который от даты оценки производится прогнозирование  количественных характеристик факторов, влияющих на величину будущих доходов;

б) исследовать способность  объекта оценки приносить поток  доходов в течении периода  прогнозирования, а так же сделать  заключение о способности объекта  приносить поток доходов в  период после периода прогнозирования;

в) определить ставку дисконтирования, отражающую доходность вложений в сопоставимые с объектом оценки по уровню риска  объекты инвестирования, используемую для приведения будущих потоков  доходов к дате оценки;

г) осуществить процедуру  приведения потока ожидаемых доходов  в период прогнозирования, а так  же доходов после периода прогнозирования  в стоимости на дату оценки.

При расчете доходным подходом используются следующие методы:

• Метод капитализации доходов;
• Метод дисконтирования денежных подходов.

Метод капитализации доходов.

Базовая формула расчета  имеет следующий вид: , где

С – стоимость объекта недвижимости;

КК – коэффициент капитализации.

Таким образом, метод капитализации  доходов представляет собой определение  стоимости недвижимости через перевод  годового (или среднегодового) чистого  операционного дохода (ЧОД) в текущую  стоимость.

Метод дисконтирования денежных потоков.

Расчет стоимости объекта  недвижимости методом ДДП производится по формуле: 
, где

PV – текущая стоимость;

Ci–денежный поток периодаt;

It – ставка дисконтирования денежного потока периода t;

М – остаточная стоимость.

Сравнительный подход к оценке – совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Условия применения сравнительного подхода:

1. Объект не должен быть уникальным;
2. Информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок;
3. Факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть  сопоставимы.

Сравнительный подход базируется на принципах:

- замещения;

- сбалансированности;

- спроса и предложения.

Этапы сравнительного подхода:

1 этап.

Изучение рынка – проводится анализ состояния и тенденций  рынка и особенно того сегмента, к которому принадлежит оцениваемый  объект; выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым, проданные сравнительно недавно.

2 этап.

Сбор и проверка достоверности  информации о предлагаемых на продажу  или недавно проданных аналогах объекта оценки; сравнение объектов-аналогов с оцениваемым объектом.

3 этап.

Корректировка цен продаж выбранных аналогов в соответствии с отличиями от объекта оценки.

4 этап.

Установление стоимости  объекта оценки путем согласования скорректированных цен объектов-аналогов.

Метод моделирования рыночного  ценообразования, предусматривает  построение линейных или мультипликативных  зависимостей соответственного типа или  путем статистической обработки  достаточно большого массива данных о состоявшихся сделках с объектами  сравнения.

Формула:

или

 
где P* – рыночная стоимость (равновесная  цена); fj – элемент сравнения; fj и fej – количественные характеристики j-гo фактора сравнения соответственно для любого объекта сравнения и для некоторого специально подобранного «эталонного» объекта; pj = Pfj/fj – удельная характеристика ценности фактора единицы измерения, где Pfj – цена j-гo фактора размером fj.

Метод сравнительного анализа  сделок опирается на анализ цен небольшого числа рыночных сделок с объектами сравнения, отобранными по признаку наибольшей близости к объекту оценки не только набором (как в методе моделирования рыночного ценообразования), но и величинами характеристик ценообразующих факторов. При этом объекты сравнения называются также объектами-аналогами и отбираются для анализа из числа объектов, имеющих функциональное назначение, аналогичное назначению объекта оценки и соответствующее принципу наилучшего и наиболее эффективного использования данного типа объектов недвижимости.

При реализации данного метода используют процентные и стоимостные  поправки.

Процентные (относительные) поправки вносятся путем умножения  цены продажи объекта-аналога или  его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках  объекта-аналога и оцениваемого объекта. Если оцениваемый объект лучше  сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже – понижающий.

Стоимостные (абсолютные) поправки изменяют цену проданного объекта-аналога  на определенную сумму, в которую  оценивается различие в характеристиках  объекта-аналога и оцениваемого объекта. Положительная поправка вносится, если оцениваемый объект лучше сопоставимого  аналога, отрицательная, если хуже.

Итоговые значения скорректированных  цен продаж сравнимых объектов могут  не совпадать. В связи с этим выбор  значения скорректированной цены продажи  в качестве базиса для определения  рыночной стоимости оцениваемого объекта  недвижимости основан на выборе итоговой скорректированной цены продажи сравнимого объекта (либо объектов), по которому абсолютное итоговое значение корректировок минимально или число корректировок минимально. Это правило исходит из теоретической предпосылки адекватности цены продажи наиболее подобного сравнимого объекта (по всем рассматриваемым характеристикам) рыночной стоимости оцениваемого объекта.

Затратный подход - это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом накопленного износа. Базируется на предположении, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности.

Информация, необходимая  для применения затратного подхода: 
-  уровень заработной платы; 
-  величина накладных расходов; 
-  затраты на оборудование; 
-  нормы прибыли строителей в данном регионе; 
-  рыночные цены на строительные материалы.

Этапы затратного подхода: 
-  Расчет стоимости земельного участка с учетом наиболее эффективного использования (Сз); 
-  Расчет стоимости замещения или восстановительной стоимости (Свс или Сзам); 
-  Расчет накопленного износа (всех видов) (Сизн):

• физический износ - износ, связанный со снижением работоспособности объекта в результате естественного физического старения и влияния внешних неблагоприятных факторов;
• функциональный износ - износ из-за несоответствия современным требованиям, предъявляемым к подобным объектам;
• внешний износ - износ в результате изменения внешних экономических факторов.