Общая долевая себственность

3.   Часть общей вещи, предоставленная участнику долевой собственности во владение и пользование, не становится объектом какого-либо особого вещного права. Владение и пользование частью общего имущества является одним из способов реализации права собственности участника на все общее имущество с учетом наличия относительных правоотношений между сособственниками.

Все способы распоряжения общим имуществом можно разделить на три группы:

1) способы влекущие изменение состояния объекта общей собственности;

2)     способы, влекущие изменение принадлежности общего имущества;

3)     способы, влекущие изменение, как состояния, так и принадлежности общего объекта.

К первой группе относится переоборудование общего имущества: надстройка, пристройка, перестройка жилого дома или квартиры, подведение систем газоснабжения, водоснабжения, энергоснабжения, канализации, производство иных неотделимых улучшений общего имущества. Закон прямо не предусматривает необходимость согласования сособственником указанных действий с другими участниками долевой собственности, однако, поскольку переоборудование общего объекта влечет существенное изменение его состояния, то есть представляет собой один из вариантов распоряжения вещью, обязательность получения согласия всех собственников вытекает из пункта 1 ст. 246 ГК РФ. Кроме того, в случаях, предусмотренных законодательством, требуется также предварительное получение разрешения от органов местного самоуправления, пожарной безопасности и т.п. Только при соблюдении указанных правил действия отдельного сособственника по осуществлению переоборудования общего имущества являются законными.

Ко второй группе способов распоряжения общим имуществом относится распоряжение объектом общей собственности в целом. Собственники, как и единоличный собственник, вправе продать, обменять, подарить общую вещь, отдать ее в залог, внести в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо в паевой фонд производственного кооператива, сдать в аренду или внаём либо распорядиться ею иным образом, не запрещенным законом. Однако любые перечисленные выше действия могут быть осуществлены в отношении общего имущества только по соглашению всех участников общей долевой собственности.

К третьей группе способов распоряжения общим имуществом - способам, влекущим изменение, как его состояния, так и принадлежности — относятся раздел общего имущества и выдел из него доли. При этом происходит замена доли в праве собственности на общий объект индивидуальным правом собственности на его обособленную материальную часть либо правом на денежную сумму, равную соответствующей части стоимости общей вещи. Как отмечал Г.П. Батуров, выдел отличается от раздела только числом его участников, превращаясь в раздел, если имущество принадлежит двум субъектам и один из них требует выдела[28]. Иначе говоря, раздел общего имущества происходит, лишь в том случае, когда прекращается участие в правоотношении общей долевой собственности всех сособственников. В остальных случаях речь может идти только о выделе доли.

Закон предусматривает два возможных способа выдела доли: 1) выдел собственнику части общего имущества в натуре; 2) выплата сособственнику стоимости его доли в виде денежной или иной компенсации. Ст. 252 ГК РФ в качестве общего правила предусматривает выдел сособственнику части общего объекта в натуре. Замена выдела в натуре денежной или иной компенсацией, согласно пунктам 3 и 4 ст. 252 ГК РФ, допускается только при наличии следующих условий:

1)   если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности;

2)   с согласия участника долевой собственности, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Запрет на выдел доли имущества, находящегося в общей долевой собственности, в законодательстве встречается редко, поскольку право требовать выдела доли, то есть замены права собственности на единый общий объект, ограниченного правами других сособственников, единоличным правом собственности на часть этого объекта является одним из основных элементов принадлежащего участнику правомочия распоряжения общим имуществом. В качестве примера такого запрета можно привести невозможность выдела доли из общего имущества в многоквартирном доме. Данное ограничение обусловлено тем, что указанное имущество предназначено для обслуживания жилых помещений дома, право собственности на него носит зависимый характер и, соответственно, распоряжение этим имуществом (в том числе в форме выдела доли) не может осуществляться отдельно от распоряжения квартирами[29].

Таким образом, осуществление участниками долевой собственности правомочия распоряжения отличается существенными особенностями, обусловленными тем, что принадлежащее им право собственности ограничено правами других собственников.

2.3 Прекращение общей долевой собственности

Существует несколько оснований прекращения права общей долевой собственности. Традиционно их делят на две группы. К первой группе относятся основания, вообще прекращающие право собственности, и вследствие этого они относятся как к односубъектной, так и к общей долевой собственности: гибель вещи, переход права собственности на нее к другому лицу и т.п. Вторая группа оснований включает в себя такие специфические способы, как раздел и выдел из общей долевой собственности[30].

Поскольку отношения, возникающие при выделе доли, имеют много общих черт с отношениями при разделе, становится понятным, почему законодатель правила о разделе не формулирует отдельно, а объединяет вместе с правилами о выделе в рамках одной статьи (ст. 252 ГК РФ).

С точки зрения изложения материала представляется удобным начать рассмотрение с такого основания прекращения права общей долевой собственности, как выдел.

Согласно п. 2 ст. 252 ГК РФ участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. Таким образом, право на выдел является элементом правомочия распоряжения долей, а следовательно, сособственник вправе в любой момент заявить о своем требовании. В соответствии с действующим законодательством данное правомочие нельзя ограничить соглашением сособственников.

Выдел доли участника права общей долевой собственности на жилое помещение в многоквартирном доме может быть осуществлен, во-первых, путем выделения части общего жилого помещения соразмерно доле в праве собственности и, во-вторых, посредством выплаты денежной или иной компенсации. Из содержания ст. 252 ГК РФ следует, что сособственники вправе сами определить по своему соглашению способ выдела доли. В случае же возникновения разногласий каждый из них может обратиться в суд и потребовать выдела своей доли в натуре.

В тех случаях, когда выдел доли в натуре невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, под которым понимается невозможность использования его по назначению, существенное ухудшение технического состояния, выделяющийся сособственник может прибегнуть ко второму способу, а именно потребовать выплаты компенсации за долю.

Выдел доли из общей долевой собственности на жилое помещение является, как правило, результатом свободного волеизъявления сособственника. Однако следует помнить, что выдел доли из общей собственности может происходить не только по требованию выделяющегося сособственника, но и по требованию кредиторов в тех случаях, когда у должника - участника права общей долевой собственности отсутствует другое имущество. Статья 255 ГК РФ устанавливает специальный порядок обращения взыскания при невозможности выделить долю в натуре либо если против этого возражают остальные участники права общей долевой собственности. В таком случае кредитор вправе потребовать продажи должником своей доли остальным участникам общей собственности по цене, соразмерной ее рыночной стоимости, с обращением вырученных от продажи средств в погашение долга. Если остальные участники права общей собственности от приобретения доли должника откажутся, кредитор вправе требовать по суду обращения взыскания на нее путем продажи этой доли с публичных торгов.

Как уже отмечалось, законодатель правила о разделе не располагает отдельно, а объединяет вместе с правилами о выделе в рамках одной статьи (ст. 252 ГК). Следовательно, рассмотренные нами способы выдела доли: получение имущества в натуре, выплата денежной компенсации - используются и при разделе общего имущества.

Поскольку жилое помещение относится, как правило, к числу неделимых объектов, нельзя не остановиться на рассмотрении вопроса о способах раздела неделимых объектов.

Сложившаяся практика указывает на два способа урегулирования взаимоотношений сособственников. При неделимости объекта права общей долевой собственности раздел может быть осуществлен либо посредством передачи общего имущества одному из сособственников с обязательством выплатить остальным соответствующую компенсацию, либо путем продажи общего имущества с распределением полученной от продажи суммы между всеми участниками права общей долевой собственности в соответствии с размерами их долей.

Жилое помещение относится к числу дорогостоящих объектов. Ввиду этого представляет интерес проблема раздела жилого помещения, принадлежащего на праве общей собственности двум лицам, одно из которых не обладает достаточным имуществом, средствами, чтобы выплатить компенсацию за долю, принадлежащую другому участнику, и вместе с тем заинтересован в использовании принадлежащего сособственникам общего имущества и поэтому не согласен на его продажу с тем, чтобы вырученную сумму распределить между ними.

Совершенно очевидно, что невозможно прекратить право общей долевой собственности для всех его участников путем принудительной продажи жилого помещения без согласия всех сособственников.

Возникшие разногласия, по смыслу законодательства, могут быть урегулированы судом путем установления первого способа раздела имущества: посредством передачи общего жилого помещения в индивидуальную собственность заинтересованного участника с присуждением в пользу другого сособственника денежной компенсации. В случае отсутствия у сособственника, которому передано общее жилое помещение в индивидуальную собственность, необходимых средств решение суда подлежит принудительному исполнению посредством обращения взыскания на принадлежащее такому сособственнику имущество по правилам об исполнительном производстве.

Возникшая проблема, представляется, является результатом закрепления в главе 16 ГК безусловного права требования выдела своей доли посредством выплаты денежной компенсации. Решение законодателя, очевидно, дает преимущество интересам выделяющегося сособственника. Иное решение этого вопроса вряд ли возможно. С другой стороны, представляется разумным положение ГК 1922 года, в силу которого еще до предъявления соответствующего требования о выделе участники общей долевой собственности могли ограничить это правомочие своим соглашением и тем самым оградить себя от появления такой ситуации.

Заключение

На основании проведенного исследования права общей долевой собственности можно сделать следующие теоретические выводы:

Право общей собственности в объективном смысле представляет собой совокупность гражданско-правовых норм, закрепляющих одновременную принадлежность одного материального блага нескольким имущественно и организационно самостоятельным лицам. Правоотношение общей собственности следует рассматривать как сложное абсолютное правоотношение с множественностью управомоченных субъектов, в котором каждый сособственник обладает правом собственности на общее имущество и одновременно несет обязанность воздерживаться от нарушения прав других сособственников на указанное имущество.

Долю в праве собственности следует определить как гражданско - правовую конструкцию, обозначающую право собственности участника долевой собственности на общую вещь, ограниченное в соответствии с законом в своем осуществлении в связи с наличием аналогичных прав у других собственников. Размер доли характеризует соотношение между общим объемом материальных благ, получаемых от использования вещи, и той частью материальных благ, на которую вправе претендовать отдельный сособственник, а также общим объемом расходов на содержание имущества и бременем, возлагаемым на отдельного сособственника. В отличие от прав участника общей собственности на общее имущество, которые носят вещный характер, размер долей может составлять сферу договора и изменяться по соглашению сособственников в период существования общей долевой собственности. Объект гражданских прав, обозначенный как «доля в праве собственности», является по своей правовой природе не вещью, а имущественным правом, поэтому доля в праве собственности переходит к ее приобретателю по договору не с момента ее передачи, а с момента заключения договора. Распоряжение долей в праве собственности есть одновременно опосредованный акт распоряжения общим имуществом, осуществляемый отдельным сособственником самостоятельно.

Принадлежность вещи одновременно нескольким сособственникам порождает целостную систему правоотношений, центральное место в которой занимает правоотношение общей долевой собственности. В указанную систему входят также относительные правоотношения между собственниками, которые тесно связаны с правоотношением общей долевой собственности и возникают исключительно в целях реализации сособственником принадлежащего ему права собственности на общее имущество.

Список использованных источников и литературы

1.   Конституция Российской Федерации : принята всенар. голосованием 12 дек. 1993 г. - М.: Юрид. лит., 2000. - 61 с.