Общая долевая себственность

Если доли участников долевой собственности не могут быть определены на основании закона и не установлены соглашением всех ее участников, доли считаются равными. Соглашением всех участников долевой собственности может быть установлен порядок определения и изменения их долей в зависимости от вклада каждого из них в образование и приращение общего имущества.

2.1 Основания возникновения общей долевой собственности.

Правомочия собственника

При разработке положений действующего ГК РФ, касающихся общей собственности, был использован теоретический подход, согласно которому доля представляет собой долю в праве собственности. В то же время юридический смысл данного понятия полностью не раскрыт. Как правило, авторы ограничиваются указанием на то, что между участниками общей собственности делится именно право собственности, а не само имущество в натуре, и что доля в праве собственности является результатом такого деления[15]. Однако данное объяснение не способствует выяснению правовой природы доли в праве собственности, поскольку в правовой теории отсутствует юридически определенное представление о делении права на доли и его результатах. Использование в судебных актах таких формулировок, как «доля в общей собственности составляет часть каждого сособственника в праве собственности», не может быть признано обоснованным ни с теоретической, ни с практической точки зрения[16]. Очевидно, что делиться на части может только тот объект, который имеет какую-либо количественную характеристику (в метрах, рублях, тоннах и т.п.). Субъективное право, в том числе и право собственности, не относится к числу таких объектов. Права собственности не может быть больше или меньше в количественном отношении, все изменения в содержании данного права носят исключительно качественный характер. Как справедливо отмечают Р.В. Украинский, Е.М. Щукина, право можно ограничить, но нельзя разделить на части[17]. Поэтому понятие доли в праве собственности необходимо рассматривать с учетом того, что происходит с правомочиями сособственников в правоотношении общей долевой собственности.

Содержание права собственности сособственника на общую вещь, как и любого права собственности, составляют правомочия владения, пользования и распоряжения. В ст. 246 и 247 ГК РФ предусматривается, что владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в общей долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников. Следовательно, как справедливо отмечает Р.П. Мананкова, ограничение права собственности участника общей долевой собственности состоит в необходимости согласовывать свои действия в отношении общего имущества с другими сособственниками[18].

Правомочия участника общей долевой собственности ограничиваются двумя способами. Первое из указанных ограничений применительно к общей долевой собственности состоит в обязанности ее участника воздерживаться от владения, пользования и распоряжения общим имуществом без согласования с другими сособственниками, а второе - в обязанности не препятствовать осуществляемому в рамках закона и соглашения участников использованию общего имущества со стороны других сособственников.

Таким образом, долю в праве собственности можно определить как гражданско-правовую конструкцию, обозначающую право собственности участника долевой собственности на общую вещь, ограниченное в соответствии с законом в своем осуществлении в связи с наличием аналогичных прав у других сособственников.

Как обоснованно отмечает Д.Ф. Еремеев, доля является показателем вещного характера права ее обладателя на общее имущество[19]. Однако, наряду с совместным участием в правоотношении общей долевой собственности, сособственники находятся между собой в правоотношениях, которые являются по своей юридической природе относительными, а не абсолютными. При этом не имеет значения, заключался ли между ними какой-либо договор. Как пишет К.И. Скловский, взаимоотношения общих собственников и тогда, когда они не были основаны на договоре, характеризовались римским правом как отношения лиц, как бы взаимно связанных между собой соглашением. Наличие у участников общей долевой собственности относительной правовой связи по поводу общего имущества отмечают и другие авторы[20].

Можно выделить три основные разновидности относительных правоотношений между сособственниками:

1)  отношения по поводу осуществления сособственниками правомочий владения, пользования и распоряжения общим имуществом;

2)  отношения по поводу расходов на общее имущество;

3)  отношения, связанные с преимущественным правом покупки доли.

К первой разновидности относительных правоотношений можно отнести целую группу правовых связей:

1)   отношения, связанные с предоставлением во владение и пользование сособственника части общего имущества, соразмерной его доле (пункт 2 ст. 247 ГК РФ);

2)   отношения, связанные с распределением продукции, плодов и доходов от использования общего имущества (ст. 248 ГК РФ);

3)   отношения, связанные с разделом общего имущества и выделом из него доли (ст. 252 ГК РФ), а также с иными способами распоряжения общим имуществом (пункт 1 ст. 246 ГК РФ).

Рассматриваемые правоотношения имеют решающее значение для реализации каждым сособственником принадлежащего ему права собственности, поскольку ни один из них не может осуществлять свои правомочия без участия других сособственников. При этом не следует смешивать право сособственника участвовать в осуществлении владения, пользования и распоряжения общим имуществом с самими правомочиями владения, пользования и распоряжения, принадлежащими сособственнику. Указанные правовые возможности носят абсолютный и вещный характер, однако их реализация (превращение возможности в действительность) затруднена необходимостью согласования своих действий с другими сособственниками. Поэтому для осуществления принадлежащих ему правомочий владения, пользования и распоряжения общей вещью собственник вынужден вступать с другими сособственниками в правоотношения, которые по своей правовой природе являются относительными. Так, пункт 2 ст. 247 ГК РФ предусматривает, что участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

Преимущественное право покупки доли, продаваемой участником общей собственности постороннему лицу, предусмотрено ст. 250 ГК РФ. Мананкова Р.П. включает данное право в содержание права собственности участника общей долевой собственности[21]. Однако преимущественное право покупки не является абсолютным правом. Обязанной стороной в соответствующем правоотношении всегда выступает один из сособственников, имеющий намерение продать свою долю постороннему лицу. Некоторые дореволюционные авторы, в частности, И.А. Покровский, относили преимущественное право покупки к правам на чужую вещь, то есть к ограниченным вещным правам[22]. Аналогичную позицию в настоящее время занимает Л.Ю. Леонова. По ее мнению, преимущественное право покупки отвечает всем признакам ограниченных вещных прав, в частности, оно существует до тех пор, пока сохраняется право общей собственности на вещь, и следует за вещью, а не за обязанным лицом[23]. Как указывалось выше, объектом вещного права может быть только вещь, а доля, преимущественное право приобретения которой принадлежит сособственнику, вещью не является. Поэтому следует согласиться с теми авторами, которые характеризуют преимущественное право покупки доли как обязательственное право[24].

Особый случай представляют собой и сделки по отчуждению собственником своей доля не целиком, а частично. По мнению Э. Гаврилова, любая доля в праве собственности с юридической точки зрения является делимой[25]. Как уже говорилось выше, субъективное право, обозначаемые долей в праве собственности, не делится на части. Однако осуществление права собственности участника может быть еще более затруднено за счет увеличения числа собственников, а также возможно уменьшение размера выгод, получаемых собственником. В первом случае собственник частично отчуждает долю постороннему лицу, тем самым ограничивая свое право собственности в еще большей степени, так как для его осуществления ему придется согласовывать свои действия с более широким кругом лиц. Одновременно он стесняет в большей мере и права других участников, поэтому, как отмечает Э. Гаврилов, в этом случае остальные сособственники пользуются преимущественным правом покупки[26]. Во втором случае участник лишь уменьшает объем причитающихся ему материальных благ в пользу другого сособственника (или собственников), при этом дальнейшего стеснения прав сособственников не происходит. Поэтому на указанный случай правила о преимущественном праве покупки не должны распространяться.

Следует отметить, что преимущественное право покупки не может применяться и в случае отчуждения доли по договору ренты, причем указанное правило должно действовать даже в тех случаях, когда к указанным отношениям применяются правила о договоре купли-продажи. Хотя указанный договор и является возмездным, лично-доверительный элемент в нем имеет важное значение, поскольку покупатель становится обязанным перед продавцом на весьма длительный срок.

При наследовании как по закону, так и по завещанию, а также при отчуждении доли в безвозмездном порядке по договору дарения преимущественное право покупки не применяется. В данном случае лично-доверительный характер указанных сделок имеет приоритетное значение по сравнению с относительными правоотношениями, связывающими участников общей долевой собственности.

Рассмотрев вопрос о понятии доли в праве собственности и ее особенностях как объекта гражданского оборота, следует обратиться к характеристике особенностей осуществления участниками долевой собственности правомочий владения, пользования и распоряжения общим объектом.

2.2 Владение, пользование, распоряжение имуществом общей долевой собственности

Содержание права собственности участника общей долевой собственности, так же, как и права собственности единоличного собственника, составляют правомочия владения, пользования и распоряжения. Однако, в отличие от индивидуального собственника, каждый из сособственников ограничен в осуществлении соответствующих правомочий необходимостью согласовывать свои действия в отношении общего имущества с другими сособственниками. В связи с этим осуществление участниками общей долевой собственности правомочий владения и пользования имеет существенные особенности, которые и будут рассмотрены в настоящем параграфе.

В соответствии с пунктом 1 ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в общей долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при не достижении соглашения - в порядке, устанавливаемом судом. Однако действующее законодательство в некоторых случаях предусматривает иные правила, противоречащие нормам ГК РФ. Так, согласно ст. 14 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» решение о порядке владения и пользования земельным участком, находящимся в долевой собственности, принимается общим собранием участников долевой собственности. При условии надлежащего уведомления общее собрание участников долевой собственности считается правомочным, если на нем присутствует не менее 20 процентов участников долевой собственности. Решение принимается большинством не менее двух третей голосов от числа присутствующих на собрании участников долевой собственности и оформляется протоколом. Указанный подход обусловлен тем, что число участников общей долевой собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения, как правило, весьма значительно, в связи, с чем получение согласия от каждого сособственника является крайне затруднительным.

Мананкова Р.П. выделяет две основные формы осуществления участниками общей долевой собственности правомочий владения и пользования общим имуществом:

1)    совместное пользование;

2)    раздельное пользование.

Под совместным пользованием автор понимает использование каждым сособственником общего объекта как единого целого, а не по частям. При этом сособственники могут пользоваться общей вещью одновременно (например, пользование колодцем) или по очереди (пользование автомобилем). Как отмечает Р.П. Мананкова, юридически неделимые общие вещи, по общему правилу, находятся в совместном пользовании[27].

Раздельное пользование общей вещью предусмотрено пунктом 2 ст. 247 ГК РФ. В соответствии с указанной нормой участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле. Как правило, в раздельном пользовании находятся жилые помещения дома или квартиры. Это обусловлено тем, что совместное использование указанных объектов не позволяет обеспечить надлежащее удовлетворение жилищных потребностей сособственников.

Поскольку именно определение порядка пользования помещениями, в первую очередь — жилыми, вызывает наибольшие трудности, судебная практика выработала ряд положений, касающихся разрешения соответствующих споров. Хотя большая часть указанных рекомендаций содержится в постановлениях Пленумов Верховного Суда СССР и Верховного Суда РСФСР, изданных задолго до вступления в силу Гражданского кодекса РФ, они не утратили своего значения до настоящего времени. При этом некоторые положения, касающиеся определения порядка пользования, выдела и раздела в жилых помещениях, в настоящее время широко применяются при рассмотрении споров, связанных с долевой собственностью на нежилые помещения.

Следует отметить, что действующее законодательство предусматривает только один способ устранения несоразмерности используемых помещений и доли в праве собственности - взыскание с сособственника, пользующегося помещением, большим по размеру, чем причитается на его долю, компенсации в пользу других сособственников (ст. 247 ГК РФ).

В результате исследования особенностей осуществления участниками долевой собственности правомочий владения и пользования можно сделать следующие выводы:

1.   Соглашение сособственников о порядке пользования общим имуществом обязательно и для приобретателя доли независимо от формы такого соглашения.

2.   Допускается передача в пользование различным участникам долевой собственности смежных комнат в квартире. Пользование смежными комнатами, хотя оно и не обеспечивает в полной мере удовлетворение жилищных потребностей граждан, является для сособственников более удобным вариантом, чем совместное использование квартиры или дома, поэтому представляется целесообразным вынесение судами решений об установлении такого порядка пользования.