Объекты недвижимости - как объекты гражданского права

Объекты недвижимости - как объекты гражданского права

 

 

 

 

Содержание

 

1. Место объектов недвижимости в системе объектов гражданского права.....................................................................................................................3
2. Легальное определение понятия недвижимости. Сущностные и формально-юридические признаки недвижимого имущества………………5 
3. Характеристика отдельных видов недвижимого имущества……………….9
4. Понятие, виды и общая характеристика земельного участка как объекта недвижимого имущества……………………………………………………..13
5. Состав земель в Российской Федерации………………………………..….18
6. Обособленные водные объекты как недвижимое имущество………….....19
7. Водопользование, его виды и сроки………………………………………...22
8. Оборотоспособность водных объектов. Государственная регистрация лицензии (распорядительная лицензия) на пользование водными объектами……………………………………………………………………...26
9. Общая характеристика и понятие леса, лесного фонда, участка лесного фонда……………………………………………………………………….…27
10. Земли лесного фонда……………………………………………….…...33
11. Виды договоров, на основании которых участки лесного фонда предоставляются в пользование. Оборотоспособность объектов лесных отношений виды и сроки лесопользования…………………………………37
12. Древесно - кустарниковая растительность……………………………..46
13. Общая характеристика жилых помещений……………………………..49
14. Кооперативы……………………………………………………………...53
15. Предприятие как единый имущественный комплекс в целом или его часть. Состав предприятия…………………………………………………...61

 

 

1 Место объектов недвижимости в системе объектов гражданского права

Под объектом гражданских прав понимаются материальные и духовные блага, по поводу которых субъекты гражданского права вступают между собой в правовые отношения. Недвижимые вещи являются объектами гражданских прав, и их правовой режим, а также условия оборота подчиняются особым правилам, установленным законодательством.

 Действующее гражданское  законодательство не содержит  исчерпывающего перечня объектов  недвижимости. Хотя в ст. 130 ГК  РФ и в ряде иных норм  перечислены важнейшие объекты  недвижимости, перечень недвижимых  вещей остается открытым, поскольку  понятие недвижимости законодателем  определяется через указание  на наиболее существенные признаки  недвижимости (прочная связь с  землей, невозможность перемещения  без причинения несоразмерного  ущерба их назначению).

 Вместе с тем сформировавшая  практика гражданского оборота  позволяет выделить наиболее  важные объекты недвижимости. К  таковым относятся:

- земельные участки;

- части земельных участков (ст. 340, 552, 553 ГК РФ, ст. 6 ЗК РФ, ст. 26 Закона о госрегистрации прав на недвижимость);

- участки недр;

- части участков недр (ст. 26 Закона о госрегистрации прав на недвижимость);

- обособленные водные  объекты;

- объекты, прочно связанные  с землей, перемещение которых  без несоразмерного ущерба их  назначению невозможно;

- леса;

- многолетние насаждения;

- здания;

- сооружения;

- жилые помещения;

- нежилые помещения;

- части помещений (ст. 26 Закона  о госрегистрации прав на недвижимость);

- воздушные суда;

- морские суда;

- суда внутреннего плавания;

- космические объекты;

- предприятия как имущественные  комплексы;

- части предприятий как  имущественных комплексов;

- иные имущественные  комплексы;

- объекты незавершенного  строительства.

 Регулирование правовых  режимов и условий оборота  отдельных объектов недвижимости  неоднородно. Причем в некоторых  случаях такая неоднородность  представляется нецелесообразной  и не объяснима ссылками на  особенности тех или иных видов  недвижимого имущества.

 

2 Легальное определение понятия недвижимости. Сущностные и формально-юридические признаки недвижимого имущества 

Все те проблемы, которые порождаются предпринимательской практикой в сфере коммерческой недвижимости, оборотом жилой недвижимости, а также судебно-арбитражной практикой, в конечном итоге восходят к понятию недвижимости. Будучи фундаментальной гражданско-правовой категорией, понятие недвижимости лежит в основе всей системы права недвижимости, правового регулирования сделок с недвижимым имуществом.

 Если говорить о  сущностных признаках недвижимого  имущества, которые должны найти  отражение в его легальном  определении, то к таковым должны быть отнесены следующие.

 Во-первых, недвижимое  имущество всегда является индивидуально-определенным  имуществом. Это означает, что каждая  недвижимая вещь выступает в  качестве отдельного объекта  гражданского права. С юридической  точки зрения недвижимое имущество  неделимо, а если происходит физическое  разделение недвижимой вещи, то, как следствие, это ведет и  к юридическому "разделению" этого  имущества: вместо одного объекта  права появляются два новых. В  том случае, если объект недвижимости  неразделим физически (является  физически неделимой вещью), то  его "юридическое разделение" возможно только по правилам, регулирующим общую собственность: допустимо отчуждение доли в праве общей собственности на эту недвижимую вещь.

 Во-вторых, недвижимость  по общему правилу является  материальным объектом, вещью. В  этом смысле к недвижимости  не могут быть отнесены имущественные  права, например, права требования.

В-третьих, для объектов недвижимости характерна неразрывная связь с землей. Причем эту связь необходимо рассматривать как такую прикрепленность объекта недвижимости к земле, утрата которой влечет и утрату функциональности самого объекта. Как следствие, недвижимость стационарна, неперемещаема, прикреплена к одному месту. Указанный признак расценивается исследователями в качестве общего системного признака недвижимой вещи.

 Современное понятие  недвижимости, сформулированное в  Гражданском кодексе РФ, также  не свободно от недостатков.

 В одной из последних  трактовок российского законодательства  недвижимость получила следующую  дефиницию. Согласно п. 1 ст. 130 ГК  РФ к недвижимым вещам (недвижимому  имуществу, недвижимости) относятся  земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты  и все, что прочно связано с  землей, то есть объекты, перемещение  которых без несоразмерного ущерба  их назначению невозможно, в том  числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Кроме того, в соответствии с п. 1 ст. 132 ГК РФ недвижимостью признается предприятие в целом как имущественный комплекс. И в завершение законодатель допускает, что законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

 Однако вернемся к  формулировке понятия недвижимости, данной в ст. 130 ГК РФ. Указанная  дефиниция базируется на трех  приемах, использованных законодателем для выведения общего понятия:

- отнесение к недвижимости  земельных участков;

- отнесение к недвижимости  объектов, перемещение которых без  несоразмерного ущерба их назначению невозможно;

- отнесение к недвижимости  движимых по природе вещей - подлежащих  государственной регистрации воздушных  и морских судов, судов внутреннего  плавания, космических объектов.

 Как видим, все указанные  группы объектов недвижимости  не имеют общих признаков. Даже  первая и вторая группы объектов  при ближайшем рассмотрении не  обладают общими признаками, поскольку  если в первой группе объектов  находятся такие объекты, которые  являются принципиально неперемещаемыми (земельные участки), то во второй  группе - объекты, перемещение которых  принципиально возможно, хотя и  с причинением несоразмерного  ущерба их назначению (леса, насаждения, здания, сооружения). Следует отметить  и то обстоятельство, что, начиная  с дореволюционных времен, цивилисты, анализируя такой признак недвижимости, как ее неразрывную связь с  землей, отмечают, что современные  технологии в некоторых случаях  позволяют перемещать леса, насаждения, здания, сооружения без причинения  существенного ущерба их назначению. Более того, при определенных условиях эта группа объектов может быть трансформирована в движимое имущество (например, при вырубке леса на продажу, либо при продаже здания на строительные материалы). Таким образом, как справедливо отмечается в литературе, в данном случае указанную норму необходимо трактовать не буквально, а в соответствии с ее смыслом, согласно которому закон признает недвижимым то имущество, которое может быть использовано по своему назначению только в неразрывной связи с землей .

 Третью группу в  легальной дефиниции, закрепленной  в ст. 130 ГК РФ, составляют объекты, которые, напротив, являются движимостями, причем движимостями в буквальном  смысле этого слова: функциональное  предназначение этих предметов  состоит именно в перемещении  в пространстве. Указанную группу  недвижимости не соединяет с  первыми двумя группами даже  такой признак, как связь с  земельными участками, т.е. тот признак, который позволяет говорить о  недвижимости по природе либо  о недвижимости в силу неразрывности с земельным участком.

 Таким образом, простое  сопоставление трех указанных  групп не дает возможности  выделить общие признаки предметов, в отношении которых установлен  правовой режим недвижимости. Это, в свою очередь, позволяет сделать  вывод о том, что понятие недвижимости  определено не путем установления  признаков данного явления, а  путем установления их перечня, приведения примеров недвижимых  вещей.

Однако в юридической литературе существуют и иные объяснения причин выделения недвижимости как особого объекта гражданских прав. Так, К.И. Скловский полагает, что "нет оснований считать причиной особого положения недвижимости в обороте ее прямую, непосредственную ценность". По его мнению, решающим качественным отличием, позволяющим превратить недвижимое имущество в средство устойчивости кредита через ипотеку, является "видимость" , т.е. устойчивость и публичный характер в данной сфере. Отдавая дань верно подмеченному К.И. Скловским аспекту ипотечного кредитования как свойства оборота недвижимости, следует отметить, что данный подход связан только с одной из функций, которую выполняет недвижимость, - с ее способностью обеспечивать мультиплицирование денежных ресурсов. Между тем данной функцией предназначение недвижимости далеко не исчерпывается. Недвижимость обладает целой совокупностью иных качеств, более важных чем ее способность интенсифицировать экономическую жизнь государства.

Таким образом, с точки зрения современного российского законодательства состав недвижимого имущества не является однородным. В зависимости от естественных свойств и предназначения законодатель разделил недвижимое имущество на три группы, в отношении которых установлен режим недвижимого имущества.

3 Характеристика отдельных видов недвижимого имущества

Здания и сооружения

Под зданиями принято понимать объекты недвижимости, которые предназначаются для постоянного нахождения в них людей с целью проживания или работы. Сооружения служат чисто техническим целям, люди в них если и находятся, то временно. К сооружениям относятся нефтяные и газовые скважины, автозаправочные станции, магистральные трубопроводы, спортивные и спортивно-зрелищные сооружения (стадионы, дворцы спорта, концертно-спортивные залы, плавательные бассейны), мосты, оранжереи, трансформаторы, тепловые узлы, эстакады и другие инженерные решения, фундаментально связанные с землёй.

Обязательный признак зданий и сооружений как недвижимого имущества - их неразрывная связь с землёй, невозможность перемещения в пространстве без причинения несоразмерного ущерба их назначению. Поэтому правила об аренде недвижимости вообще и об аренде зданий и сооружений в частности не относятся к договорам аренды ларьков, киосков, павильонов и иных подобных конструкций, которые могут перемещаться в пространстве. Здесь речь может идти только об аренде недвижимости в виде земельных участков, на которых они стоят.

Жилые помещения

Выделение законодателем жилых помещений среди другого недвижимого имущества с установлением для их использования и оборота особого правового режима обусловлено главным образом особой социальной значимостью жилых помещений, их долговечностью в использовании и существенной стоимостью.