Контрольная работа по "ражданскому праву"

Задача №1.

Акционерное общества «Заря» и общество с ограниченной ответственностью «Лотос» заключили  договор аренды, по которому АО «Заря» (арендодатель) передало ООО «Лотос» (арендатору) принадлежащее ему на праве собственности здание в  пользование за плату сроком на 5 лет.

Впоследствии  с согласия арендодателя арендатор  сдал одно из помещений в субаренду  производственному кооперативу  сроком на 1 год. По истечении срока  действия договора субаренды стороны  заключили второй договор субаренды  сроком на два года.

Арендодатель  предъявил иск к арендатору о  расторжении договора ввиду существенного  нарушения им условий договора и  признании второго договора субаренды  недействительным как заключенного без согласия арендодателя.

Какие требования должны быть соблюдены при заключении договора субаренды нежилого помещения? Подлежит ли удовлетворению иск арендодателя?

Решение:

Какие требования должны быть соблюдены при заключении договора субаренды нежилого помещения?

При заключении договора субаренды необходимо в первую очередь учитывать положения Гражданского кодекса РФ, регулирующие арендные правоотношения. В частности, ст. 608 ГК РФ устанавливает, что право сдачи имущества в аренду принадлежит собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Субаренда является предметом  прямого регулирования ст. 615, 618, 631, 638, 647, 660 Гражданского кодекса, две  из которых – ст. 615, 618 ГК РФ регулируют правоотношения, связанные с недвижимым имуществом в виде здания, строения или помещения.

К договорам субаренды  применяются правила о договорах  аренды, если иное не установлено законом  или иными правовыми актами.

В соответствии с пунктом 2 статьи 615 ГК РФ арендатор вправе с  согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

В части получения  согласия на передачу имущества в  субаренду данная норма носит императивный характер и не может быть изменена договором. Иными словами, в договоре аренды не может быть предусмотрено, что арендатор вправе без согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду. Однако в договоре может быть прямо предусмотрено право арендатора на передачу имущества в субаренду. Президиум ВАС РФ в пункте 18 Информационного письма от 11.01.2002 № 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснил, что по воле сторон договора аренды согласие арендодателя может быть выражено в договоре. В этом случае дополнительного получения согласия арендодателя на сдачу арендованного имущества в субаренду не требуется.

В специальных нормах, регулирующих правоотношения по аренде (субаренде) Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»; Инструкция о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества, утв. Приказом Минюста РФ от 06.08.2004 № 135), законодатель не устанавливает порядок и форму дачи арендодателем согласия на совершение сделок по передаче имущества в субаренду. Условия, определяющие форму сделки, указаны в гл. 29 ГК РФ. Если в договоре не было предусмотрено право арендатора на передачу имущества в субаренду, получение такого согласия после заключения договора является изменением условий договора в части режима использования имущества. Изменение договора совершается в той же форме, что и договор (п. 1 ст. 451 ГК РФ).

Если не соблюдена  установленная законом форма сделки, сделка считается недействительной с момента ее совершения и не влечет юридических последствий (за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью) п. 1 ст. 167 ГК РФ.

Заключение договора субаренды без согласия арендодателя является недействительным ст. 168 ГК РФ.

Следует также отметить, что если арендатор заключил договор  субаренды без согласия арендодателя, то арендодатель получит право требовать  расторжения договора аренды и возмещения ему убытков в связи с тем, что арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды п. 3 ст. 615 ГК РФ.

В сложившейся судебно-арбитражной  практике нередки решения, в которых  договоры признаются незаключенными, а сделки – несостоявшимися. Последствия  признания сделок недействительными прямо предусмотрены ст. 167, 168, 1103 ГК РФ.

Бытует мнение, что  согласие арендодателя требуется в  отношении каждой сделки субаренды, и указанное правило не может  быть изменено по соглашению сторон путем  выражения арендодателем в договоре аренды «генерального» согласия на совершение арендатором таких сделок. Президиум ВАС РФ в п. 18 Информационного письма от 11.01.2002 № 66 разъяснил, что по воле сторон договора аренды согласие арендодателя может быть выражено в договоре. Это освобождает арендатора от обязанности получать такое согласие на каждую конкретную сделку.

Документ о согласии на сдачу имущества в субаренду  лучше оформить в качестве приложения к договору.

Согласие арендодателя также может быть оформлено в  виде письма, соглашения, протокола, дополнения к договору и т. п., копию которого субарендатору необходимо получить на руки.

Момент заключения договора важен для учета и налогообложения. Согласно ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Если согласие арендодателя на передачу его имущества в субаренду  получено, то стороны (арендатор и  субарендатор) вправе заключить договор  субаренды помещения с даты такого согласия. До того момента, когда договор  будет считаться заключенным (сделка – состоявшейся), он никаких прав и обязанностей для сторон не создает. Поэтому общим последствием признания договора незаключенным (сделки – несостоявшейся) является то, что к такому договору не могут применяться способы защиты, используемые в обычных договорных отношениях.

Согласно части 3 пункта 2 статьи 615 ГК РФ к договорам субаренды  применяются правила о договорах  аренды. В соответствии с пунктом 3 статьи 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие  определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре аренды условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор аренды не считается заключенным. Поэтому и в договоре субаренды необходимо конкретно указать данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче субарендатору в качестве объекта субаренды. При этом описание передаваемого в субаренду имущества должно корреспондироваться с предметом договора аренды. В противном случае договор субаренды может быть признан незаключенным.

Если в субаренду  передается помещение, составляющее часть  арендованного имущества, то целесообразно  оформить в качестве приложения к  договору субаренды поэтажный план с указанием на нем помещения, передаваемого в субаренду, заверенный подписями сторон договора субаренды помещения.

Согласно части 2 пункта 2 статьи 615 ГК РФ договор субаренды  не может быть заключен на срок, превышающий  срок договора аренды. Заключение арендодателем и арендатором договора аренды на новый срок на аналогичных условиях не влечет продления действия договора субаренды. В этом случае требуется заключение нового договора субаренды на срок, соответствующий сроку действия договора аренды.

Если договор аренды и договор субаренды нежилого помещения  предусматривают симметричные условия о продлении срока действия договора на новый срок при отсутствии отказа одной из сторон от продления договора, то действие договора субаренды будет продлено в случае продолжения действия договора аренды. Однако необходимо учитывать, что если в результате такого продления срок действия договора аренды и договора субаренды превысит один год, то потребуется их государственная регистрация.

Если после истечения  срока договора аренды арендатор продолжает пользоваться арендованным имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя, то договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Согласно пункту 20 Информационного письма ВАС от 11.01.2002 № 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" указанные положения пункта 2 статьи 621 ГК РФ, касающиеся возобновления договора аренды на неопределенный срок, применяются и к договору субаренды с учетом правил ч. 2 п. 2 ст. 615 ГК РФ, по смыслу которых срок договора субаренды в любом случае ограничен сроком аренды. Соответственно, прекращение считающегося заключенным на неопределенный срок договора аренды в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 610 ГК РФ (с предупреждением другой стороны аренды за три месяца), влечет прекращение действия договора субаренды.

Досрочное прекращение  договора аренды влечет прекращение  заключенного в соответствии с ним  договора субаренды. Субарендатор в  этом случае имеет право на заключение договора аренды на имущество, находящееся в его пользовании по договору субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды (статья 618 ГК РФ).

Поскольку к договорам  субаренды применяются правила  о договорах аренды, соответственно, договор субаренды здания, сооружения и нежилого помещения подлежит государственной регистрации при условии, что договор субаренды заключен на срок не менее года.

Договор субаренды нежилого помещения, подлежащий обязательной государственной регистрации, вступает в силу с момента такой регистрации. Законом не установлены сроки, в течение которого стороны должны сдать документы для государственной регистрации договора. Поэтому во избежание конфликтной ситуации при заключении договора субаренды сторонам необходимо определить, какая сторона и в какой срок должна подать пакет документов на регистрацию договора субаренды. Это необходимо также на случай уклонения одной из сторон от совершения действия, необходимых для государственной регистрации договора субаренды. Если одна из сторон договора уклоняется от его государственной регистрации, другая сторона вправе предъявить иск об обязании зарегистрировать договор, так как при отсутствии государственной регистрации договор субаренды недвижимого имущества является незаключенным.

Обязательства сторон по договору субаренды, требующему государственной  регистрации, возникают с момента  государственной регистрации договора, поскольку именно с этого момента  договор вступает в силу. Однако в договоре субаренды стороны могут предусмотреть, что условия заключенного договора субаренды применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.

Во избежание споров о намерении сторон применить  договор к отношениям на период до его регистрации необходимо в договор субаренды включать прямо указывающее на это положение, а не полагать, что если в договоре предусмотрено его действие с момента подписания, то это означает применение положений договора к отношениям, возникшим до его регистрации.

При этом до момента регистрации договора отношения по пользованию имуществом считаются возмездными и подлежат оплате за фактическое пользование имуществом. Однако договорная ответственность, вытекающая из принятой по такому договору обязанности по оплате, применению не подлежит до момента регистрации договора.

Поскольку в силу п.2 ст.615 ГК РФ к договорам субаренды применяются  правила о договорах аренды, то субарендатор вправе с согласия арендодателя и арендатора (субарендодателя) распорядиться  принадлежим ему правом аренды и заключить договор субаренды. При невозможности получить согласие арендодателя и арендатора (субарендодателя), можно использовать иные виды договоров - совместной деятельности, о сотрудничестве и т.д. Однако в последнем случае заключение такого договора может являться основанием для расторжения договора субаренды в связи с пользованием имуществом не в соответствии с условиями договора субаренды нежилого помещения.

Подлежит ли удовлетворению иск арендодателя?

Договор субаренды нежилого помещения был заключен с нарушением пункта 2 статьи 615 ГК РФ, в соответствии с которой арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

Арендатор заключил договор  субаренды без согласия арендодателя, арендодатель имеет право требовать  расторжения договора аренды и возмещения ему убытков в связи с тем, что арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды (п. 3 ст. 615 ГК РФ).

Договор субаренды автоматически  считается недействительной сделкой, поскольку был совершен без соответствующих  полномочий со стороны арендатора и  с прямым нарушением закона (ст. 168 ГК РФ).

Досрочное прекращение  договора аренды влечет прекращение  заключенного в соответствии с ним  договора субаренды (ст. 618 ГК РФ).

Договор аренды можно  будет расторгнуть во внесудебном  порядке, путем отправки соответствующего уведомления арендатору, поскольку заключение им договора субаренды без соответствующих правомочий, несомненно, является существенным нарушением условий договора.

 В случае, если в досудебном порядке решить вопрос не получится, считаю, что суд будет на стороне арендодателя.

Вывод: Требование о расторжении договора ввиду существенного нарушения ООО «Лотос» условий договора и признании второго договора субаренды недействительным как заключенного без согласия арендодателя является обоснованным и правомерным на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Задача №2.

Завидов П.Е  обратился с исковыми требованиями к Завидовой Н.И. и Широких Т.В. о признании недействительным его  отказа от наследства в отношении  доли в праве собственности на квартиру, оставшуюся после смерти его отца и признании недействительным договора дарения указанной квартиры, заключенного между Завидовой Н.И. (мать истца) и Широких Т.В.(сестра истца).

Свои требования истец мотивировал тем, что после  освобождения в мае 2002 г. из мест лишения свободы, он приехал к матери в спорную квартиру, где был зарегистрирован до ареста. 22 мая 2003 г. он написал заявление, согласно которому отказался от доли наследства после смерти отца в пользу матери. Данный отказ он мотивировал тем, что его сестра Широких Т.В. обещала приобрести ему в собственность комнату в квартире. 10 февраля 2003 года он был зарегистрирован в этой комнате, но узнал, что комната приобретена не в его собственность, в собственность сестры. Если бы он знал, что комната не будет приобретена в его собственность, он не отказался бы от наследства.