Контрольная работа по «Гражданскому праву»

Право пользования арендатора пользуется вещно-правовой защитой и в этой плоскости приравнено к праву собственности и иным вещным правам (ст. 305 ГК). Однако подобную защиту оно получает только тогда, когда арендатор наряду с правом пользования наделен и правом владения вещью (ч. 1 ст. 606 ГК). Такой арендатор защищается и от притязаний арендодателя как собственника арендованного имущества. Если же речь идет о голом праве пользования (без владения), то вещно-правовой защитой оно не пользуется. Правда, и в этом случае арендатор не остается без защиты, но только от собственника и по нормам обязательственного права.

Праву пользования арендатора присуще свойство следования за вещью. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (п. 1 ст. 617 ГК), т. е. договор аренды при смене арендодателя сохраняет силу. Правда, право пользования арендованным имуществом при смене арендатора сохраняется далеко не всегда (см. п. 2 ст. 617 ГК), но это не лишает данное право свойства следования.

Предоставление арендаторам вещно-правовой защиты и признание за правом пользования арендованным имуществом свойства следования дает известные основания отнести это право к числу вещных. Однако это означало бы стирание границ между вещным и обязательственным правом и тем самым пересмотр всей системы гражданского права. Ведь владельцем у нас признается, по существу, любая сторона договора, которой передается вещь.

Поэтому вещным пришлось бы признать всякое право, возникшее на основании подобного договора. Это оставит мало места для чистых обязательств. Следовательно, к числу вещных нужно относить только те права, которые в законе прямо названы вещными. Остальные права являются обязательственными. И при любых обстоятельствах к числу вещных не может быть отнесено право пользования арендованным имуществом, не сопровождающееся владением им, поскольку такое право не пользуется вещно-правовой (абсолютной) защитой, необходимой с точки зрения п. 4 ст. 216 ГК.

Право пользования арендатора, в отличие от одноименного права, входящего в состав или образующего  основу того или иного вещного права (права собственности, хозяйственного ведения, оперативного управления, сервитута), предопределено волей сторон договора аренды. Объем права пользования арендатора в каждом договоре может быть установлен произвольно. Содержание же вещных прав в основной их части установлено законом. К тому же пользование, осуществляемое на основании вещного права, как правило, бессрочно. Напротив, договор аренды обычно является срочным. Что касается права пользования, приобретаемого на основании любого договора, кроме аренды, то оно является результатом либо смешанного характера такого договора (когда он включает в свой состав одновременно и аренду, например, при хранении или простом товариществе), либо связано с осуществлением права пользования, вытекающего из вещного права (как в случае с доверительным управлением). Отличие же аренды от ссуды легко провести при помощи такого критерия, как наличие или отсутствие возмездное.

Право пользования арендованным имуществом может сопровождаться возможностью выкупа этого имущества (ст. 624 ГК).

В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. В свое время аренда с выкупом считалась чуть ли не самым главным способом разгосударствления экономики (приватизации государственной собственности). Трудовой коллектив государственного предприятия мог взять в аренду государственное имущество и создать на его основе арендное предприятие, которому в ряде случаев предоставлялось право выкупа этого имущества.

Впоследствии такой  способ приватизации был отменен на будущее время. Но многие арендные предприятия продолжали действовать и осуществлять сохраненное за ними право на приватизацию. В настоящее время выкуп арендованного имущества не является способом его приватизации. Однако для ранее заключенных договоров аренды с правом выкупа он пока сохраняется, хотя и на определенный срок (п. 12 и 13 ст. 43 Закона о приватизации).

Договор аренды с правом выкупа относится к числу смешанных, поскольку соединяет черты купли-продажи и аренды. В той части, в которой договор аренды включает правила о выкупе, к нему применяются нормы о договорах купли-продажи6. Но в отличие от купли-продажи при аренде с выкупом право собственности на арендованное имущество не переходит и не может перейти к арендатору в момент заключения договора. Иными словами, арендатор может выбирать, выкупать ему имущество или нет. От его воли зависит выкуп. В этом состоит отличие аренды с выкупом от найма-продажи (ст. 501 ГК). Договор найма-продажи также является смешанным. Однако он относится именно к купле-продаже, поскольку предполагает обязательный переход права собственности от продавца к покупателю, чего нет и не может быть при аренде с правом выкупа.

Содержание  договора аренды:

Обязанности арендодателя. Арендодатель во исполнении заключённого договора обязан:

1.Представить аренду  имущества в состоянии, соответствующем  условию договора аренды и назначенного имущества (п. 1 ст. 611 ГК).

Имущество сдаётся в  аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами, если иное не предусмотрено договором.

Обязанность обеспечить надлежащее состояние имущества  действует на протяжении всего срока аренды, хотя вещь и передаётся арендатору, как правило, вскоре после заключения договора.

Предоставление имущества  в надлежащем состоянии означает, что оно передаётся свободным  от недостатков, т.е. от таких его  свойств, которые ухудшают его качества или, что одно и тоже, предоставляют собой любые отступления от того состояния имущества, которое требуется в соответствии с договором аренды.

Арендодатель отвечает за любые недостатки сданного в аренду имущества. Ответственность не наступает  лишь за те недостатки, которые:

а) оговорены арендодателем  уже при заключении договора аренды (естественно, в той форме, в которую должен быть облечён договор);

б) заранее известные  арендатору (которые, к примеру, ранее  арендовал то же имущество или  знал о недостатках из средств массовой информации);

в) должны были быть обнаружены арендатором  во время осмотра имущества проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества  в аренду (явные недостатки).

При обнаружении в имуществе  недостатков, за которые отвечает арендодатель, арендатор вправе по своему выбору:

а) потребовать от арендодателя безвозмездное  устранение недостатков имущества, либо соразмерное уменьшение арендной платы, либо возмещение своих расходов на устранения недостатков имущества;

б) непосредственно удержать сумму понесённых им расходов на устранения данной неисправности из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

в) потребовать досрочного расторжения договора.

2. Предупредить арендатора  о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество.

3. Производить за свой  счёт капитальный ремонт передаваемого  имущества, если иное не предусмотрено  законом, иными правовыми актами  или договором аренды (п. 1 ст. 616 ГК).

Срок проведения капитального ремонта должен быть установлен договором. Ремонт должен производиться за счёт арендодателя и его силами или силами привлечённых им лиц.

Нарушение арендодателем  обязанности по проведению капитального ремонта даёт право арендатору по своему усмотрению:

а) провести капитальный  ремонт, предусмотренный договором или вызванной неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть её в счёт арендной платы;

б) потребовать досрочного расторжения договора и возмещения убытков;

в) потребовать соответствующее  уменьшения арендной платы.

Договором аренды любое  из этих прав может быть исключено  или ограничено;

4. Возместить арендатору  стоимость неотделимых улучшений,  произведённых с соглашения арендодателя  и за счёт арендатора, если  иное не предусмотрено договором аренды (п. 2 ст. 624 ГК).

Арендатор имеет право  на такое возмещение только при наличии  одновременно двух условий:

а) согласие арендодателя на производство неотделимых улучшений;

б) использования для  производства улучшений собственных  средств арендатора. Арендатор не может использовать для производства улучшений средства арендодателя, что вытекает из п. 4 ст. 623 ГК.

Обязанности арендатора. В соответствии с условием заключённого договора арендатор обязан:

1. Пользоваться арендованным  имуществом в соответствии с условиями в договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, то в соответствие с назначением имущества (п. 1 ст. 615 ГК).

Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями  договора аренды или назначением  имущества, арендодатель имеет право потребовать досрочного расторжения договора и возмещения убытков (п. 3 ст. 615 ГК).

2. Своевременно вносить  плату за пользование имуществом (п. 1 ст. 614 ГК). Размер, порядок, условия  и сроки внесения арендной  платы определяются договором.

Арендная плата может  уплачиваться в форме:

а) определённых в твёрдой  сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

б) установленной доли полученных в результате использования  арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

в) предоставления арендатором определённых услуг;

г) передачи арендатором  арендодателю обусловленной договором  вещи в собственность или аренду;

д) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Если конкретная форма  арендной платы договором не предусмотрена, арендная плата должна быть определена в твёрдой сумме, уплачиваемой однократно или периодически, в зависимости от срока договора аренды.

Если иное не предусмотрено  договором аренды, размер арендной платы может изменятся по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (п. 3 ст. 614 ГК).

3. При прекращении  договора аренды вернуть арендодателю  имущество в том состоянии,  в котором он его получил,  с учётом нормального износа  или в состоянии, обусловленном  договором (ч. 1 ст.622 ГК).

4. Поддерживать арендованное  имущество в исправном состоянии,  производить за свой счет текущий  ремонт и нести расходы на  содержание имущества, если иное  не установлено законом или  договором аренды (п. 2 ст. 616 ГК).

Под текущим ремонтом понимается устранение недостатков  имущества, не связанное с заменой  основных составных частей.

 От текущего ремонта  следует отличать поддержание  имущества в исправном состоянии,  т.е. такое его обслуживание, которое  позволяет использовать имущество в любой момент.

Помимо проведения текущего ремонта и поддержания имущества  в исправном состоянии арендатор  обязан нести расходы по содержанию арендованного имущества.

5. Без соглашения арендодателя  не сдавать арендованное имущество  в субаренду, не передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу, не передавать имущество в безвозмездное пользование, а также не отдавать арендные права в залог и не вносить их в качестве взноса в уставной капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено ГК, другим законом или иными правовыми актами (п. 2 ст. 615 ГК).

Субаренда (поднаём) является наиболее распространённым случаем  передачи третьему лицу арендных прав, поэтому её следует рассмотреть особо.

При субаренде арендатор  по отношению к субарендатору  становиться арендодателем, сохраняя в то же время некоторый объём  арендных прав и за собой.

Арендатор вправе также  передавать свои права и обязанности  по договору (перенаём), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив.

В указанных случаях за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остаётся арендатор.  

 Договор субаренды  не может быть заключён на  срок, превышающий срок договора  аренды. В противном случае он  в соответствующей части будет  не действительным на основании ст. 168 ГК.

Субаренда следует судьбе аренды. Если договор аренды по основаниям, предусмотренным ГК, ничтожны, ничтожными являются и заключение в соответствии с ним договоры субаренды (п. 2 ст. 618 ГК).

Порядок заключения субарендатором договора аренды на условиях, указанных в п.1 ст. 618 ГК, регламентируется ст. 445 и ст. 446 ГК.

Первые три обязанности  арендатора императивны, остальные  диапозитивные.

Согласно ГК РФ к договорам аренды отнесены следующие договоры:

- договор проката (ст. ст. 626-631 ГК РФ);

- договор аренды транспортного средства с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации (ст. ст. 632-641 ГК РФ);

- договор аренды транспортного средства без предоставления услуг по управлению и технической эксплуатации (ст. ст. 642-649 ГК РФ);