Контрольная работа по "Гражданское право"

Согласно второму подходу сдавать в аренду часть помещения нельзя, поскольку предметом сделки по передаче недвижимости может быть только самостоятельный объект недвижимости с уникальными характеристиками. Эта точка зрения высказана в Постановлениях ФАС Волго-Вятского округа от 22.04.2009 по делу N А82-3588/2008-38, от 25.09.2008 по делу N А29-525/2008.

3. В каких случаях договор  аренды нежилого помещения подлежит  государственной регистрации?

В соответствии с п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключаемый на срок не менее года, подлежит государственной регистрации. Такой договор считается заключенным и становится обязательным для сторон с момента регистрации (п. 3 ст. 433 ГК РФ). Согласно информационному письму Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53 данное правило распространяется также на договоры аренды нежилых помещений.

ВАС РФ в информационном письме от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с договором аренды» указал, что срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года по 30-е (31-е) число предыдущего месяца следующего года, в целях применения п. 2 ст. 651 ГК РФ признается равным году. Однако при разрешении споров, связанных с регистрацией таких договоров, возникает проблема, поскольку 30-е число месяца не всегда является его последним днем и в таком случае срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года по 30-е число предыдущего месяца (если в месяце 31 день) следующего года, фактически составляет менее года.

Чтобы зарегистрировать договор аренды, одна из сторон  
в соответствии с п. 1 ст. 26 Закона о государственной регистрации должна подать в регистрирующий орган заявление, приложив к нему сам договор и другие необходимые документы в соответствии с требованиями указанного Закона.

Согласно Постановлению Правительства РФ от 01.06.2009 № 457 регистрирующим органом в настоящее время является Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).

Срок государственной регистрации прав на недвижимое имущество  
и сделок с ним составляет 18 дней со дня приема документов п. 3 ст. 13 Закона о государственной регистрации).

4. Каков порядок и условия  сдачи в аренду нежилых помещений, закрепленных за автономным  учреждением (вузом) его собственником?

Как известно, имущество автономного учреждения не является его собственностью. Оно принадлежит ему на вещном праве - праве оперативного управления, что порождает определенные ограничения в распоряжении имуществом.

В соответствии со ст. 298 ГК РФ автономное учреждение без согласия собственника не вправе распоряжаться недвижимым имуществом и особо ценным движимым имуществом, закрепленными за ним собственником или приобретенными автономным учреждением за счет средств, выделенных ему собственником на приобретение такого имущества.

Обратимся к нормам ФЗ «Об автономных учреждениях».

Первый шаг на пути к получению согласия учредителя в любом случае делает руководитель автономного учреждения. Он выносит на рассмотрение наблюдательного совета предложение о совершении сделки по распоряжению имуществом, которым автономное учреждение не вправе распоряжаться самостоятельно.

Для рассмотрения предложения руководителя автономного учреждения должно быть созвано заседание наблюдательного совета. Причем, если сделку нужно заключить срочно, руководитель автономного учреждения вправе потребовать, чтобы председатель наблюдательного совета пригласил его членов для проведения заседания.

В отношении предложения руководителя автономного учреждения наблюдательный совет дает рекомендации. Такие рекомендации должны быть даны большинством голосов от общего числа голосов членов наблюдательного совета автономного учреждения. После рассмотрения рекомендаций наблюдательного совета автономного учреждения учредитель принимает соответствующее решение о возможности заключения сделки в отношении имущества, которым автономное учреждение не вправе распоряжаться самостоятельно.

5. Разрешите спор.

Для государственной регистрации договора аренды части нежилого помещения необходимо представить заявление, договор аренды, а также приложить к нему кадастровый паспорт помещения с указанием размера арендуемой площади (п. п. 1, 3 ст. 26 Закона о государственной регистрации). Поскольку в силу п. 3 ст. 26 Закона договор аренды части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя части помещения, для регистрации потребуется также представить документы, подтверждающие права арендодателя. Аналогичный вывод ФАС Восточно-Сибирского округа сделал в Постановлении от 16.01.2004 № А33-2989/03-С2-Ф02-4784/03-С2 [14] в отношении договора аренды нежилых помещений. С заявлением  
о государственной регистрации договора аренды может обратиться арендодатель или арендатор (п. 1 ст. 26 Закона).

Согласно п. 3 ст. 26 Закона к договору аренды части нежилого помещения нужно обязательно приложить кадастровый паспорт помещения с указанием размера арендуемой площади. Кроме того, индивидуализировать объект аренды нужно в договоре: в нем следует максимально точно описать часть помещения, сдаваемую в аренду, отразить все ее индивидуализирующие признаки (размер, местоположение и т.п.).

Таким образом, стороны должны приложить кадастровый паспорт при сдаче документов на государственную регистрацию.

Следует обратить внимание на практику регистрирующих органов, которые часто отказывают в регистрации договоров аренды части нежилого помещения. Отказ в государственной регистрации прав либо уклонение от регистрации можно обжаловать в арбитражный суд (п. 5 ст. 2 Закона).

Считаю, что в орган регистрации согласие собственника предоставлять не нужно, так как этот документ не предусмотрен перечнем документов необходимых для регистрации. Учреждение должно получить согласие собственника, так как без этого сделка не будет являться законной.

 

 

 

 

 

 

 

Список используемой литературы:

1. «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 02.11.2013) // СПС Консультант плюс.

2. «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)» от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 23.07.2013) // СПС Консультант плюс.

3. «Жилищный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 02.07.2013) // СПС Консультант плюс.

4. «Земельный кодекс Российской Федерации» от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 23.07.2013) (с изм. и доп., вступающими в силу с 06.09.2013) // СПС Консультант плюс.

5. Федеральный закон от 27.02.2003 N 29-ФЗ (ред. от 21.11.2011) «Об особенностях управления и распоряжения имуществом железнодорожного транспорта» // СПС Консультант плюс.

6. Федеральный закон от 03.11.2006 N 174-ФЗ (ред. 03.12.2012) «Об автономных учреждениях» // СПС Консультант плюс.

7. Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 02.11.2013) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // СПС Консультант плюс.

8. Постановление Президиума ВАС РФ от 15.12.2009 N 12537/09 по делу N А56-42253/2007 // СПС Консультант плюс.

9. Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 (ред. от 14.05.2013) «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность»// СПС Консультант плюс.

10. Постановление Правительства РФ от 01.06.2009 N 457 (ред. от 02.11.2013) «О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии» (вместе с «Положением о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии») // СПС Консультант плюс.

11. Определение Конституционного Суда РФ от 19.05.2009 N 489-О-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалоб товариществ собственников жилья «Невский 163» и «Комсомольский проспект-71» на нарушение конституционных прав и свобод пунктом 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации» // СПС Консультант плюс.

12. Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 16.01.2004 N А33-2989/03-С2-Ф02-4784/03-С2 // СПС Консультант плюс.

13. Письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений» // СПС Консультант плюс.

14. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» // СПС Консультант плюс.

15. Постатейный комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй: в 3 т. / Н.А. Баринов, К.П. Беляев, Е.В. Вавилин и др.; под ред. П.В. Крашенинникова. М.: Статут, 2011. Т. 1. 533 с. // СПС Консультант плюс.