Контрольная работа по "Гражданское право"

Задача 1

1. Что понимается под жилым помещением и относятся ли спорные квартиры к жилым помещениям?

Понятие жилого помещения содержится в ст. 15 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ), согласно которой жилым помещением признается изолированное помещение, являющееся недвижимым имуществом и пригодное для постоянного проживания граждан (отвечающее установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

Как определено п. 3 ст. 16 ЖК РФ, квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Спорные объекты, расположенные на девятом и техническом этажах, представляют собой обособленные жилые помещения; жилые помещения, находящиеся на техническом этаже, входят в состав квартир, не являются технологическими помещениями, обслуживающими дом, и не относятся  
к общему имуществу.

При таких обстоятельствах приходим к выводу, что само по себе расположение квартир на двух уровнях - на девятом и техническом этажах - не свидетельствует о наличии оснований считать эти квартиры (или их части) общим имуществом многоквартирного дома, которое принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в доме и на которое не может быть зарегистрировано право собственности Общества.

2. Что относится к общему имуществу многоквартирного дома? При каких условиях помещения признаются подсобными помещениями, относящимися к общему имуществу многоквартирного дома?

Исходя из п. 1 ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), п. 1 ст. 36 ЖК РФ, п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, к общему имуществу  
в многоквартирном доме относятся:

а) помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование);

б) крыши;

в) ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции);

г) ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции);

д) механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры);

е) земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства;

ж) иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

з) внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях;

и) внутридомовая инженерная система водоотведения, состоящая из канализационных выпусков, фасонных частей (в том числе отводов, переходов, патрубков, ревизий, крестовин, тройников), стояков, заглушек, вытяжных труб, водосточных воронок, прочисток, ответвлений от стояков до первых стыковых соединений, а также другого оборудования, расположенного в этой системе;

к) внутридомовая инженерная система газоснабжения, состоящая из газопроводов, проложенных от источника газа (при использовании сжиженного углеводородного газа) или места присоединения указанных газопроводов к сети газораспределения до запорного крана (отключающего устройства), расположенного на ответвлениях (опусках) к внутриквартирному газовому оборудованию, резервуарных и (или) групповых баллонных установок сжиженных углеводородных газов, предназначенных для подачи газа в один многоквартирный дом, газоиспользующего оборудования (за исключением газоиспользующего оборудования, входящего в состав внутриквартирного газового оборудования), технических устройств на газопроводах, в том числе регулирующей и предохранительной арматуры, системы контроля загазованности помещений, коллективных (общедомовых) приборов учета газа, а также приборов учета газа, фиксирующих объем газа, используемого при производстве коммунальной услуги;

л) внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях;

м) внутридомовая система электроснабжения, состоящая из вводных шкафов, вводно-распределительных устройств, аппаратуры защиты, контроля и управления, коллективных (общедомовых) приборов учета электрической энергии, этажных щитков и шкафов, осветительных установок помещений общего пользования, электрических установок систем дымоудаления, систем автоматической пожарной сигнализации внутреннего противопожарного водопровода, грузовых, пассажирских и пожарных лифтов, автоматически запирающихся устройств дверей подъездов многоквартирного дома, сетей (кабелей) от внешней границы, установленной в соответствии с пунктом 8 указанных Правил, до индивидуальных, общих (квартирных) приборов учета электрической энергии, а также другого электрического оборудования, расположенного на этих сетях.

Таким образом, к общему имуществу дома относятся помещения  
и земельные участки, обладающие в совокупности двумя признаками:  
не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства дома.

Признание помещения относящимся к общему имуществу многоквартирного дома отнесено к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме определен в ст. 45 ЖК РФ.

3. Как в судебной практике решается вопрос о правовой принадлежности помещений на технических этажах и в технических подвалах?

По мнению ВАС РФ, если на момент приватизации первой квартиры  
в доме спорное подвальное помещение было учтено, сформировано, то это означает, что оно уже было предназначено для самостоятельного использования и не является общей долевой собственностью. Таким образом, право граждан-собственников на благоприятные условия проживания в многоквартирном доме поставлено Высшим Арбитражным судом РФ в зависимость от добросовестности должностного лица (лиц), которые в период до приватизации первой квартиры в доме «учитывали» помещения подвалов в качестве самостоятельных объектов, несмотря на то, что в них находились инженерные коммуникации, необходимые для обслуживания всего дома.

Конституционный Суд РФ разъяснил, что нежилые помещения, в которых находится оборудование, предназначенное для обслуживания помещений дома (технические этажи, чердаки и подвалы) являются общей долевой собственностью домовладельцев, вне зависимости от каких-либо иных полезных свойств данных помещений. Но при этом КС РФ отметил, что могут быть и иные нежилые помещения в подвале, которые предназначены для самостоятельного использования, являются недвижимыми вещами как самостоятельными объектами гражданских прав, то есть могут отчуждаться. 

В Определении КС РФ от 19 мая 2009 г. № 489-О-О, указано следующее:

По смыслу оспариваемых законоположений, к общему имуществу в многоквартирном доме может быть отнесено только имущество, отвечающее закрепленным в этих законоположениях юридическим признакам: во-первых, это нежилые помещения, которые не являются частями квартир и которые предназначены для обслуживания более одного помещения в данном доме (речь идет, в частности, о таких помещениях, как лестничные площадки, лифты, коридоры, технические этажи и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное оборудование), во-вторых, это крыши и ограждающие конструкции, в-третьих, это находящееся в данном доме оборудование - механическое, электрическое, санитарно-техническое, расположенное как за пределами, так и внутри помещений.

Указанное имущество находится в общей долевой собственности всех собственников жилых и нежилых помещений в данном многоквартирном доме. Соответственно, если внутри помещений, не являющихся частями квартир, расположено оборудование, предназначенное для обслуживания нужд владельцев помещений, т.е. общее имущество в многоквартирном доме, то и сами эти помещения, также предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в этом доме и не имеющие самостоятельного назначения, относятся к общему имуществу собственников.

4. Какими доказательствами можно подтвердить целевое назначение спорных помещений и достаточно ли представленных Обществом по условиям данной задачи?

Считаю, что Общество в доказательство своей позиции могло представить заключение экспертизы о том, что спорные объекты не являются технологическими помещениями, а также технические паспорта на каждую квартиру.

5. Какое решение должен вынести суд?

Уведомлением от 18.12.2009 Управление Росрегистрации сообщило об отказе в государственной регистрации права собственности на том основании, что указанные квартиры расположены на девятом и техническом этажах, в связи с чем относятся к общему имуществу дома, которое принадлежит всем собственникам помещений в доме на праве общей долевой собственности.

Согласно п. 5 ст. 131 ГК РФ, п. 5 ст. 2, п. 3 ст. 20 Закона  
о государственной регистрации заинтересованное лицо вправе обжаловать в суд отказ регистрирующего органа в государственной регистрации прав.

Основания отказа в государственной регистрации прав исчерпывающе перечислены в ст. 20 Закона о государственной регистрации, согласно абз. 10 п. 1 которой в государственной регистрации прав может быть отказано, если не представлены документы, необходимые в соответствии с Законом для государственной регистрации прав.

В силу ст. 17, 25 того же Закона право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания.

По  условиям задачи, Управление Росреестра не указало, какие документы, необходимые для государственной регистрации прав, не представлены заявителем.

На основании вышеизложенного, решение Управления Росреестра должно быть признано незаконным. Управления Росреестра обязано провести государственную регистрацию права собственности.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Задача 2

1. Какое имущество может быть  предметом договора аренды?

Для ответа на первый вопрос задачи № 2 обратимся к ст. 607 ГК РФ.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства  
и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого  
в аренду не допускается или ограничивается. Соответствующие ограничения (запреты) могут быть установлены лишь федеральным законом (ст. 129 ГК РФ). Например, запрещается сдача в аренду земельных участков, изъятых из оборота (п. 2 ст. 22, п. 4 ст. 27 ЗК РФ), магистральных железнодорожных линий, объектов локомотивного и вагонного хозяйства (п. 1 ст. 8 ФЗ «Об особенностях управления и распоряжения имуществом железнодорожного транспорта»).

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Итак, предметом договора аренды может быть только вещь, определенная индивидуальными признаками. Этот признак предмета договора вытекает из существа арендного правоотношения, предполагающего срочное владение и пользование (или только пользование) предметом и возврат его арендодателю по истечении срока договора.

2. Можно ли заключить договор  аренды неизолированной части  нежилого помещения?

Заключение договора аренды неизолированной части нежилого помещения допускается, однако имеются прецеденты, когда суды признавали сдачу в аренду части нежилого помещения неправомерной.

Действующее законодательство не запрещает передавать в аренду неизолированную часть нежилого помещения. В п. 3 ст. 26 Закона  
о государственной регистрации прямо указано, что в аренду можно сдать части помещений.

В судебной практике сложилось две позиции по вопросу о том, может ли неизолированная часть помещения быть объектом аренды.

Согласно одной точке зрения неизолированная часть помещения может быть объектом аренды, если в договоре содержатся данные, позволяющие ее индивидуализировать, а также если она обозначена на поэтажном плане или в кадастровом паспорте. Такое мнение выражено в Постановлениях ФАС Западно-Сибирского округа от 08.04.2010 по делу N А46-11729/2009, ФАС Московского округа от 27.09.2007 N КГ-А40/9763-07 по делу N А40-17498/07-152-97, ФАС Уральского округа от 06.12.2010 N Ф09-10019/10-С3 по делу N А71-2608/2010.