Контрольная работа по дисциплине "Гражданское право"

Задание

Сравнительная таблица приобретения гражданами жилых помещений в домах жилищных потребительских кооперативах

Название жилищного кооператива	Кредитный потребительский кооператив	Жилищный и жилищно-строительный кооператив	Жилищный накопительный кооператив
Законодательство, регламентирующее деятельность кооператива	Федеральный закон от 18 июля 2009 года № 190-ФЗ «О кредитной кооперации»	Глава 11 Жилищного кодекса РФ	Федеральный закон от 30 декабря 2004 года № 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах»
Цель создания	удовлетворение финансовых потребностей членов (пайщиков)	удовлетворение потребностей граждан в жилье, управление жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме	удовлетворение потребностей членов кооператива в жилых помещениях путем объединения членами кооператива паевых взносов (приобретение или строительство жилых помещений в многоквартирных домах)
Члены	физические и    (или) юридические лица	физические лица, достигшие возраста шестнадцати лет	физические и (или) юридические лица
Число членов	не менее чем 15 физических лиц или 5 юридических лиц, а в кредитном кооперативе, членами которого являются физические и юридические лица, - не менее чем 7 указанных лиц	не менее пяти, но не более количества жилых помещений в строящемся или приобретаемом кооперативом многоквартирном доме	от 50 до 5000
Органы управления	общее собрание членов (пайщиков), правление, единоличный исполнительный орган, контрольно-ревизионный орган (наблюдательный совет, ревизионная комиссия или ревизор), иные органы, предусмотренные Федеральным законом, уставом и внутренними нормативными документами кооператива	общее собрание членов, конференция, если число участников общего собрания членов более пятидесяти и это предусмотрено уставом кооператива, правление и председатель правления	общее собрание членов, правление, ревизионная комиссия (ревизор), исполнительные органы дополнительно могут быть созданы и другие органы в соответствии с уставом кооператива.
Передача личных  сбережений	осуществляется на основании договоров займа, заключаемых с юридическими лицами, и договоров передачи личных сбережений, заключаемых с физическими лицами	осуществляется в виде паевого взноса	осуществляется в виде паевого взноса
Источники средств на приобретение квартиры	займы,выдаваемые из фонда финансовойвзаимопомощи	средства паевого фонда	средства паевого фонда, субсидии и субвенции, кредиты и займы
Условия приобретения квартиры: Паевой взнос; Размер паенакопления; Заемные средства; Минимальный срок паенакопления; Срок внесения оставшейся части паевого взноса.	–	_	Более 30 % общего паевого взноса; Равен размеру собственного пая; Не более 70 % паевого взноса; Не менее 2-х лет; Не более полутора сроков внесения первой части паевого взноса.
Приобретение права собственности на квартиру	в случае использования займа на приобретение квартиры	в случае выплаты паевого взноса полностью	в случае выплаты паевого взноса полностью
Защита финансовых интересов кооператива	резервный фонд для покрытия убытков и непредвиденных расходов кооператива	–	резервный фонд, страховой фонд
Страхование	риск невозврата займов по случаю смерти или потери трудоспособности заемщика	–	страхование жилого помещения
Исключение из членов кооператива в случае неисполнения обязанностей и Устава кооператива	на основании решения правления кооператива	на основании решения общего собрания (конференции)	в судебном порядке на основании решения общего собрания членов кооператива
Государственное регулирование	определяемый Правительством Российской Федерации федеральный орган исполнительной власти,уполномоченный на осуществление функций по выработке государственной политики, нормативно-правовому регулированию в сфере банковской деятельности,контролю и надзору в сфере кредитной кооперации	–	Федеральный орган исполнительной власти, осуществляющий функции по контролю и надзору в сфере финансовых рынков

Задача 1.

Жильцы многоквартирного дома были крайне недовольны обслуживанием их квартир жилищно-эксплуатационной организацией. В связи с тем, что большинство квартир в этом доме были приватизированы, на общем собрании проживающих было принято решение образовать товарищество собственников жилья. Однако у жильцов дома возникли ряд вопросов, по поводу которых они обратились к юристу. Были заданы следующие вопросы: Товарищество собственников жилья будет являться коммерческой или некоммерческой организацией? Будет ли иметь право ТСЖ заниматься предпринимательской деятельностью, и если такое право у ТСЖ имеется, то каков должен быть механизм распределения полученной прибыли? Ряд жильцов в этом доме свои квартиры не приватизировали и продолжают проживать на условиях социального найма жилого помещения.

Возможно ли образование ТСЖ в этом случае? Если создание ТСЖ возможны, то могут ли наниматели являться членами товарищества собственников жилья и участвовать в управлении домом? После регистрации товарищества собственников жилья имеет ли оно право заключить договор на обслуживание дома с другой жилищно-эксплуатационной организацией или все обслуживание дома ТСЖ обязано будет осуществлять своими силами? В последнем случае имеет ли право товарищество собственников жилья принять на работу по трудовому договору работников, которые будут обслуживать жилищный фонд? Кому принадлежит право собственности на земельный участок, на котором расположен жилой дом?

Какое разъяснение по данным вопросам должен дать юрист?

В соответствии с пунктом 1 статьи 135 Жилищного кодекса РФ товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме. То есть товарищество собственников жилья признается самостоятельной организационно-правовой формой юридических лиц, относящихся к числу некоммерческих организаций.

Согласно части 3 статьи 50 Гражданского кодекса РФ некоммерческие организации могут осуществлять предпринимательскую деятельность лишь постольку, поскольку это служит достижению целей, ради которых они созданы, и соответствующую этим целям. Поэтому товарищество собственников жилья, как некоммерческая организация вправе заниматься предпринимательской деятельностью, как дополнительной к основной своей деятельности. Частью 3 статьи 152 Жилищного кодекса РФ определяются основание и направления использования доходов, полученных в результате хозяйственной деятельности товарищества. Доходы, полученные от указанной деятельности, на основании решения общего собрания членов товарищества, принятого не менее чем 2/3 голосов от общего числа голосов его членов, должны быть использованы целевым образом:

- на оплату общих расходов  товарищества;

- пополнение специальных  фондов, образованных товариществом.

Так же, при наличии дополнительных доходов, последние подлежат направлению на иные цели деятельности товарищества, предусмотренные уставом товарищества, помимо оплаты общих расходов товарищества и пополнения фондов.

Образование товарищества собственников жилья также возможно в случае, если ряд жильцов в многоквартирном доме проживают на условиях социального найма жилого помещения. Наниматели не могут являться членами товарищества, так как в соответствии с пунктом 1 статьи 143 Жилищного кодекса РФ, членство в товариществе собственников жилья возникает только у собственника помещения в многоквартирном доме. Поэтому, от нанимателей участвовать в управлении многоквартирным домом будет орган местного самоуправления муниципального образования, уполномоченный на управление и распоряжение муниципальным имуществом (жилищным фондом).

Согласно пункту 1 статьи 137 Жилищного кодекса РФ товарищество собственников жилья вправе:

1) заключать в соответствии  с законодательством договор  управления многоквартирным домом, а также договоры о содержании  и ремонте общего имущества  в многоквартирном доме, договоры  об оказании коммунальных услуг  и прочие договоры в интересах  членов товарищества;

2) определять смету доходов  и расходов на год, в том  числе необходимые расходы на  содержание и ремонт общего  имущества в многоквартирном  доме, затраты на капитальный  ремонт и реконструкцию многоквартирного  дома, специальные взносы и отчисления  в резервный фонд, а также расходы  на другие установленные настоящей  главой и уставом товарищества  цели;

3) устанавливать на основе  принятой сметы доходов и расходов  на год товарищества размеры  платежей и взносов для каждого  собственника помещения в многоквартирном  доме в соответствии с его  долей в праве общей собственности  на общее имущество в многоквартирном  доме;

4) выполнять работы для  собственников помещений в многоквартирном  доме и предоставлять им услуги;

5) пользоваться предоставляемыми  банками кредитами в порядке  и на условиях, которые предусмотрены  законодательством;

6) передавать по договору  материальные и денежные средства  лицам, выполняющим для товарищества  работы и предоставляющим товариществу  услуги;

7) продавать и передавать  во временное пользование, обменивать  имущество, принадлежащее товариществу.

Таким образом, после регистрации товарищества собственников жилья, оно имеет право заключить договор на обслуживание многоквартирного дома, но только в интересах членов товарищества.

Также, товарищество собственников жилья имеет право принимать на работу по трудовому договору работников, которые будут обслуживать жилищный фонд, но также только в интересах членов товарищества (как и любые юридические лица (организации)).

Согласно пункту 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства.

В соответствии с положениями статьи 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 года № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, то на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

Формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления. С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Задача 2.

Устинов сдал свою трехкомнатную квартиру, которая принадлежала ему на праве собственности, Гаврилову. По условиям договора нанимателем считался Гаврилов, однако, было оговорено, что вместе с ним в квартире в качестве постоянного пользователя будет проживать его жена, Гаврилова Анна. Договора был заключен сроком на два года. Через полгода Гаврилов обратился с просьбой к Устинову дать разрешение на сдачу одной комнаты по договору поднайма Козлову, так как их семье трудно вносить плату за пользование квартирой. Устинов дал согласие на заключение договора поднайма. После этого Гаврилов перестал вносить плату за пользование квартирой. В связи с тем, что у нанимателя образовалась задолженность за семь месяцев, Устинов потребовал расторжения договора найма. Когда он пришел в свою квартиру, то выяснилось, что сам Гаврилов не проживает в ней уже три месяца. Его жена Анна Гаврилова объяснила Устинову, что ее муж сошелся с другой женщиной, переселился в ее квартиру, и они собираются расторгать брак. Сама же Гаврилова нигде не работает, поэтому вносить плату за пользование жилым помещением не может по уважительным причинам. Кроме того, Устинов обнаружил, что квартира находится в очень плохом состоянии, в ванной разбита раковина, в кухне отколота кафельная плитка, в одной из комнат испорчены обои. Тогда Устинов потребовал от Анны Гавриловой и от Козлова, который продолжал проживать в этой квартире, погашения задолженности, возмещения расходов, связанных с ремонтом квартиры. Устинов также объявил Гавриловой и Козлову, что он расторгает договоры найма и поднайма и требует от них освобождения жилой площади. На его требование Анна Гаврилова ответила, что беспорядок и порча квартиры вызвана частыми посещениями Козлова его друзьями, которые постоянно употребляют спиртные напитки и устраивают пьяные дебоши. В связи с тем, что Устинов является собственником жилого помещения, он и должен нести бремя его содержания, так как в договоре найма ничего не говорилось о том, что текущий ремонт будут производить наниматели. Что же касается задолженности по пользованию жилым помещением, то Устинов заключал договор с ее мужем, который и должен вносить плату за квартиру. Козлов ответил, что плату за пользование своей комнатой он регулярно отдает Гаврилову, а оплачивать ремонт квартиры он не обязан. Устинов обратился в суд с требованием о расторжении договоров найма и поднайма и о взыскании с Гаврилова, Гавриловой и Козлова платы за пользование жилым помещением и расходов, которые Устинов должен будет понести на ремонт своей квартиры, при этом Устинов считал, что ответчики должны отвечать солидарно.

Какое решение должен вынести суд?

В данном случае договор найма трехкомнатной квартиры был заключен между Устиновым (наймодатель) и Гавриловым (наниматель) в письменной форме, что соответствует форме заключения договора найма жилого помещения (статья 674 Гражданского кодекса РФ).

Гаврилова Анна была прописана в договоре найма в качестве постоянного пользователя, то есть как постоянно проживающая вместе с нанимателем. Согласно пункту 3, 4 статьи 677 Гражданского кодекса РФ наниматель несет ответственность перед наймодателем за действия граждан, постоянно проживающих совместно с ним, которые нарушают условия договора найма жилого помещения. Граждане, постоянно проживающие вместе с нанимателем, могут, известив наймодателя, заключить с нанимателем договор о том, что все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, несут совместно с нанимателем солидарную ответственность перед наймодателем. В этом случае такие граждане являются сонанимателями. По условию задачи следует, что между супругами Гавриловыми указанный договор заключен не был, поэтому ответственность по договору найма перед наймодателем полностью лежит на нанимателе – Гаврилове.

В соответствии с пунктом 2 статьи 686 Гражданского кодекса РФ в случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор продолжает действовать на тех же условиях, а нанимателем становится один из граждан, постоянно проживающих с прежним нанимателем, по общему согласию между ними. Если такое согласие не достигнуто, все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, становятся сонанимателями. Таким образом, с момента выбытия из жилого помещения Гаврилова, Гаврилова Анна автоматически становится нанимателем данного жилого помещения.

Кроме того, в договоре найма не было оговорено условие о том, кто обязан производить текущий ремонт жилого помещения. Согласно пункту 1 статьи 681 Гражданского кодекса РФ, текущий ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью нанимателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения. Поэтому в данной ситуации обязанность по текущему ремонту лежит на нанимателе – Гаврилове, а в дальнейшем после его выбытия и на нанимателе Гавриловой Анне.

В соответствии с пунктом 1 статьи 685 Гражданского кодекса РФ, по договору поднайма жилого помещения наниматель с согласия наймодателя передает на срок часть или все нанятое им помещение в пользование поднанимателю. Поднаниматель не приобретает самостоятельно права пользования жилым помещением. Таким образом, ответственным перед наймодателем по договору найма жилого помещения остается наниматель, то есть не Козлов, а Гаврилов. В дальнейшем после его выбытия Гаврилова Анна. Договор поднайма одной комнаты, заключенный Гавриловым и Козловым считается заключенным надлежащим образом, то есть с согласия наймодателя.