Ипотека

 

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ  И НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

федеральное государственное  бюджетное образовательное учреждение

высшего профессионального  образования

«Забайкальский государственный  университет» 

(ФГБОУ ВПО «ЗабГУ»)

ЮРИДИЧЕСКИЙ ФАКУЛЬТЕТ

 

 

 

 

КОНТРОЛЬНАЯ РАБОТА

по дисциплине

«Государственная регистрация  прав и сделок с недвижимостью»

Вариант № 4

 

Выполнил:

 

 Проверил:

 

 

 

Чита 2013 г.

Оглавление

1. Предмет договора об ипотеке.

 2. Государственная регистрация договора об ипотеке.

Библиографический список.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1. Предмет договора  об ипотеке.

Право передавать имущество в залог. Ипотека может быть установлена только на недвижимое имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения (п. 1 ст. 6 Закона об ипотеке). Не могут быть предметом ипотеки земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности (п. 1 ст. 63 Закона об ипотеке), за исключением земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, и земельных участков не разграниченной государственной собственности, указанных в п. 1 ст. 62.1 Закона об ипотеке.

Имущество, закрепленное за учреждением, финансируемым за счет средств собственника, не может быть предметом ипотеки. Не может быть предметом ипотеки и земельный участок, принадлежащий правообладателю на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения.

Если предметом  ипотеки является имущество, на отчуждение которого требуется согласие или  разрешение другого лица или органа, такое согласие или разрешение необходимо для ипотеки этого имущества (п. 3 ст. 6 Закона об ипотеке).

Предметом договора об ипотеке может быть недвижимое имущество, указанное в п. 1 ст. 130 ГК, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав, а именно (ст. 5 Закона об ипотеке):

- земельные  участки, в том числе земельные  участки, указанные в п. 1 ст. 62.1 Закона об ипотеке, за исключением земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (ст. 63 Закона об ипотеке);

- предприятия,  здания, сооружения и иное недвижимое  имущество, используемое для предпринимательской  деятельности;

- жилые дома, квартиры и части жилых домов  и квартир, состоящие из одной  или нескольких изолированных комнат;

- дачи, садовые  дома, гаражи и другие строения  потребительского назначения;

- объекты незавершенного  строительства;

- право аренды  недвижимого имущества;

- доля в праве  общей долевой собственности  на недвижимое имущество, которое в силу положений Закона об ипотеке может быть предметом залога (п. 2 ст. 7 Закона об ипотеке).

Земельные участки, находящиеся в муниципальной  собственности или право собственности  на которые не разграничено, могут  быть предметом ипотеки при следующих  условиях (п. 1 ст. 5, ст. 62.1 Закона об ипотеке):

- государственная  собственность на земельный участок  не разграничена;

- земельный  участок предназначен для жилищного  строительства или для комплексного  освоения в целях жилищного  строительства;

- ипотекой обеспечивается возврат кредита, предоставленного кредитной организацией на обустройство данного земельного участка посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры.

Здания, в том  числе жилые дома и иные строения и сооружения, непосредственно связанные с землей, могут быть предметом ипотеки только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находятся эти здания или сооружения, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды земельного участка или соответствующей его части (ст. 69 Закона об ипотеке).

При ипотеке  квартиры в многоквартирном жилом  доме заложенной считается наряду с  квартирой соответствующая доля в праве общей собственности  на общее имущество дома и земельный участок (ст. 290 ГК, ст. 75 Закона об ипотеке).

Ипотека распространяется на все неотделимые улучшения  предмета ипотеки, если иное не предусмотрено  договором или Законом об ипотеке (п. 6 ст. 6 Закона об ипотеке). Если предметом ипотеки является земельный участок, право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здания или сооружения залогодателя, если договором об ипотеке или договором, влекущим возникновение ипотеки в силу закона, не предусмотрено иное (п. 1 ст. 64 Закона об ипотеке). При ипотеке объекта, не завершенного строительством, предметом ипотеки является здание (сооружение), возведенное в результате строительства.

Не может  быть предметом ипотеки следующее  недвижимое имущество:

- имущество, изъятое из оборота;

- имущество,  на которое в соответствии  с федеральным законом не может  быть обращено взыскание;

- имущество,  в отношении которого в установленном  федеральным законом порядке  предусмотрена обязательная приватизация  либо приватизация которого запрещена (п. 2 ст. 6 Закона об ипотеке);

- индивидуальные  и многоквартирные жилые дома  и квартиры, находящиеся в государственной  или муниципальной собственности  (п. 2 ст. 74 Закона об ипотеке);

- земельные  участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, за исключением случаев, установленных ст. 62.1 Закона об ипотеке;

- часть земельного  участка, площадь которого меньше  минимального размера, установленного  нормативными актами субъектов  РФ и нормативными актами органов  местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования (п. 2 ст. 63 Закона об ипотеке).

 

 

 

2. Государственная регистрация

договора  об ипотеке.

В соответствии с п. 1 ст. 29 Закона о регистрации прав государственная регистрация ипотеки проводится после государственной регистрации вещных прав залогодателя на недвижимое имущество, за исключением случаев передачи в ипотеку земельных участков, неразграниченной государственной собственности, указанных в п. 1 ст. 62.1 Закона об ипотеке. Государственная регистрация ипотеки осуществляется по месту нахождения имущества, являющегося предметом ипотеки (п. 2 ст. 19 Закона об ипотеке).

Ипотека должна быть зарегистрирована в течение одного месяца со дня  поступления необходимых для  ее регистрации документов, ипотека нежилых помещений - в течение пятнадцати рабочих дней, а ипотека жилого помещения - в течение пяти рабочих дней (п. 5 ст. 20 Закона об ипотеке). Приостановление и (или) прекращение государственной регистрации ипотеки по заявлению одной из сторон сделки по приобретению жилого помещения не допускаются (п. 1 ст. 21 Закона об ипотеке).

При наличии судебного  спора по поводу прав на имущество, являющееся предметом ипотеки, или  по поводу обращения на него взыскания  государственная регистрация ипотеки откладывается до разрешения спора судом (п. 4 ст. 21 Закона об ипотеке). Основания для приостановления государственной регистрации ипотеки установлены ст. 19 Закона о регистрации прав и п. 2 ст. 21 Закона об ипотеке.

Договор об ипотеке  должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации сделок с недвижимым имуществом (п. 3 ст. 339 ГК). Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным (п. 1 ст. 10 Закона об ипотеке). Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации (п. 2 ст. 10 Закона об ипотеке).

 

Государственная регистрация договора об ипотеке  имеет следующие правовые последствия. С момента государственной регистрации договора об ипотеке и внесения в ЕГРП записи об ипотеке:

1) договор об ипотеке  вступает в силу;

2) возникает ипотека как  обременение имущества, заложенного  по договору;

3) залогодержатель приобретает  право залога, за исключением случаев, когда обязательство, обеспеченное ипотекой, возникло после внесения в ЕГРП записи об ипотеке;

4) права собственника  имущества (залогодателя) по распоряжению  объектом недвижимости ограничены.

Документы, представляемые для государственной регистрации договора об ипотеке. На государственную регистрацию представляются:

1) совместное заявление  залогодателя и залогодержателя  - при простой письменной форме  договора об ипотеке; заявление  залогодателя или залогодержателя  - при нотариальной форме договора  об ипотеке;

2) документ об уплате  государственной пошлины за государственную  регистрацию ипотеки, который  должен быть возвращен заявителю;

3) подлинники или нотариально  удостоверенные копии учредительных  документов юридического лица  со всеми действующими изменениями и дополнениями; подлинники (для предъявления) и копии документов (для приобщения к делу правоустанавливающих документов), подтверждающие:

- факт внесения записи  о юридическом лице в ЕГРЮЛ;

- постановку на учет  налогоплательщика (если в деле  правоустанавливающих документов уже имеются копии названных документов, то возможно представление выписки из ЕГРЮЛ, свидетельствующей об отсутствии изменений и дополнений учредительных документов юридического лица);

4) документы, подтверждающие  полномочия лица, заключившего договор от имени юридического лица (руководителя или доверенность иного представителя юридического лица);

5) подлинники договора  об ипотеке (в количестве, равном  числу сторон сделки, и один  экземпляр для хранения в органе  по государственной регистрации или копия договора, совершенного в нотариальной форме);

6) документы, названные  в договоре об ипотеке в  качестве приложений;

7) закладная, если в  договоре об ипотеке указано,  что права залогодержателя удостоверяются  закладной, и ее копия;

8) документы, названные в закладной в качестве приложений (кредитный или иной договор, исполнение которого обеспечивается ипотекой), и их копии;

9) в случаях,  предусмотренных законом, на регистрацию  ипотеки представляются и иные документы. Так, например, если залогодателем является государственное или муниципальное унитарное предприятие, то необходимо представить письменное согласие собственника имущества государственного или муниципального унитарного предприятия.

В случаях, предусмотренных  уставом хозяйственного общества, для  передачи имущества в ипотеку  требуется решение уполномоченного  органа управления хозяйственного общества. Например, в соответствии с Законом  об АО (ст. 78,79) передача в ипотеку имущества, стоимость которого составляет 25% и более балансовой стоимости активов общества, осуществляется по решению совета директоров общества, а для передачи в ипотеку имущества, стоимость которого составляет более 50% балансовой стоимости активов общества, необходимо решение общего собрания акционеров.

При ипотеке  права аренды требуется согласие арендодателя, если федеральным законом  или договором аренды не предусмотрено  иное (п. 2 ст. 615 ГК, п. 4 ст. 6, п. 1.1 ст. 62 Закона об ипотеке, ст. 22 ЗК).

Для ипотеки имущества, находящегося в государственной собственности и не закрепленного на праве хозяйственного ведения, требуется решение Правительства РФ или правительства (администрации) субъекта РФ (п. 3 ст. 6 Закона об ипотеке).

Если предметом  договора ипотеки является имущество, находящееся в общей совместной собственности, необходимо письменное согласие на ипотеку всех собственников объекта недвижимости (п. 1 ст. 7 Закона об ипотеке).

На ипотеку  недвижимости, находящейся в совместной собственности супругов, необходимо представить нотариально удостоверенное согласие другого супруга (п. 3 ст. 35 СК).

Если предметом  ипотеки является недвижимое имущество, находящееся в собственности  несовершеннолетних граждан, ограниченно  дееспособных или недееспособных лиц, над которыми установлена опека или попечительство, требуется представить разрешение органа опеки и попечительства на передачу имущества в залог (п. 2 ст. 37 ГК, п. 5 ст. 74 Закона об ипотеке).

Передача в  ипотеку жилого помещения, в котором  проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи залогодателя либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи залогодателя, может быть осуществлена с разрешения органа опеки и попечительства (п. 3 ст. 6, п. 3 ст. 77 Закона об ипотеке, п. 4 ст. 292 ГК).

Порядок внесения записей о государственной  регистрации договора об ипотеке.

1. Регистрация  договора об ипотеке осуществляется  путем внесения записи о регистрации  в подраздел III-4 "Запись о  сделке". Если предметом договора  об ипотеке является несколько объектов недвижимого имущества, например здание и земельный участок, то запись о регистрации договора об ипотеке вносится в любой из разделов ЕГРП, сформированных для закладываемых объектов.