Ипотека в России

 

 

Содержание

 

Введение  ………………………………………………………………………… 2

Глава 1.Основания возникновения ипотеки……………………..…….………..3

Глава 2. Порядок  государственной регистрации ипотеки ….……….…….... 4 Глава 3. Существенные условия договора ипотеки…………..………….….....6

  Глава 4. Особенности государственной регистрации ипотеки …………........8

4.1. Документы, необходимые для государственной регистрации договора

       ипотеки ………………………………...……………………………..........8

  4.2. Особенности государственной регистрации ипотеки в силу                закона……………………………………………………………...……………...11

Заключение……………………………………………………...…………….….13

Список используемой литературы………………………………….…………14

 

 

Введение

 

В России рынок  ипотечного жилищного кредитования только зарождается и понятие «ипотека» еще не стала привычным для большинства россиян. 
Система ипотечного кредитования занимает уникальное положение в национальной экономике. Во-первых, в настоящее время ипотечное кредитование в большинстве экономически развитых стран не только является основной формой улучшения жилищных условий, но и оказывает существенное влияние на экономическую ситуацию в стране в целом. С другой стороны, система ипотечного кредитования представляет сегодня сложнейший механизм, состоящий из взаимосвязанных и взаимозависимых подсистем. 
Целью развития системы ипотечного кредитования является, с одной стороны, улучшение жилищных условий населения, а с другой, стимулирование спроса на рынке недвижимости и строительства. Кроме этого поддержка государством развития ипотечного кредитования является одной из основных предпосылок достижения реального экономического роста в стране. Особое место ипотечного кредитования в системе рыночной экономики определяется и тем, что оно является одним из самых проверенных в мировой практике и надежных способов привлечения внебюджетных инвестиций в жилищную сферу. Ипотечное кредитование оказывает огромное влияние на мотивацию человека, общественные процессы, происходящие в обществе.

А теперь более  детально рассмотрим основания возникновения, порядок, условия и особенности  проведения государственной регистрации  договора ипотеки.

 

 

 

 

Глава  1. Основания возникновения ипотеки

Ипотека (от греч. hypotheka — залог, заклад) представляет собой залог недвижимости для обеспечения денежного требования кредитора-залогодержателя к должнику (залогодателю). В России порядок осуществления ипотеки регулируется Гражданским кодексом РФ, Федеральным законом от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и другими принимаемыми в соответствии с ними нормативными правовыми актами.

В зависимости  от оснований возникновения различают  ипотеку в силу договора и ипотеку  в силу закона. Согласно ст. 334 ГК, п.2 ст.1 Закона об ипотеке Закона об ипотеке  залог возникает:

1. На основании договора об ипотеке, заключенного между залогодателем и залогодержателем;
2. На основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге.

Ипотека в  силу договора. По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право  получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству  из стоимости заложенного недвижимого  имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими  кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.                (ст. 1 Закона об ипотеке). Залогодателем  может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо).

Ипотека в  силу закона возникает на основании  федерального закона при наступлении  указанных в нем обстоятельств. К ипотеке в силу закона применяются  соответственно правила, установленные  для ипотеки, возникающей в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное.

Глава 2.  Порядок государственной регистрации  ипотеки

 

Договор об ипотеке и сама ипотека как  ограничение (обременение) вещного  права на объект недвижимого имущества  подлежат государственной регистрации  в Едином государственном реестре  прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Государственная регистрация  ипотеки осуществляется по месту  нахождения имущества, являющегося  предметом ипотеки.¹

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество  и сделок с ним является юридическим  актом признания и подтверждения  государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения  прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ.² Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Государственная регистрация прав проводится на всей территории Российской Федерации путем внесения записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Отказ в государственной регистрации прав либо уклонение соответствующего органа от государственной регистрации могут быть обжалованы заинтересованным лицом в судебные органы.

Государственной регистрации подлежат право собственности  и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним. Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество  подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда.

Договор об ипотеке должен быть зарегистрирован  в порядке, установленном для  регистрации сделок с недвижимым имуществом (п.3 ст.339 ГК РФ). Несоблюдение правил о государственной регистрации  договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным                      (п.1 ст.10 Закона об ипотеке). Договор  об ипотеке считается заключенным  и вступает в силу с момента  его государственной регистрации                                        (п.2 ст.10 Закона об ипотеке).

При регистрации  договора ипотеки заполняются подразделы III-4 (запись о сделке) и III-2 (запись об ипотеке).

          Таким образом, заполняются листы  ЕГРП. С момента их заполнения  договор ипотеки считается заключенным.  Далее государственный регистратор  удостоверяет договор об ипотеке путем надписи на нём. Надпись должна содержать: полное наименование органа, зарегистрировавшего ипотеку; дату, место государственной регистрации ипотеки; номер, под которым она зарегистрирована.

Эти данные заверяются подписью должностного лица и скрепляются печатью органа, осуществившего государственную регистрацию  ипотеки.³

Государственная регистрация ипотеки земельных  участков, зданий, сооружений, нежилых  помещений. - не более 15 рабочих, а жилого помещения – пяти рабочих дней.

Государственная регистрация договора об ипотеке  имеет следующие правовые последствия. С момента государственной регистрации  договора об ипотеке и внесения в  ЕГРП записи об ипотеке:

Договор об ипотеке вступает в силу;

Возникает ипотека  как обременение имущества, заложенного  по договору;

Залогодержатель приобретает право залога, за исключением  случаев, когда обязательство, обеспеченное ипотекой, возникло после внесения в ЕГРП записи об ипотеке;

Права собственника имущества (залогодателя) по распоряжению объектом недвижимости ограничены.

Глава 3. Существенные условия договора  ипотеки

 

По своему содержанию договор  об ипотеке должен отвечать требованиям  положений ст.9 Закона об ипотеке, при  отсутствии в договоре каких-либо данных, указанных в этой статье, договор  не подлежит государственной регистрации  в качестве договора об ипотеке.

В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его  оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным  для идентификации этого предмета описанием.

В договоре об ипотеке должны быть указаны:

Стороны договора, в том  числе данные о залогодателе (ст. 29 Закона о регистрации прав);

Предмет ипотеки – объект недвижимости с указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием.

Поскольку ипотека здания и сооружения, расположенного на земельном  участке, принадлежащем залогодателю на праве собственности или занимаемом им на основании договора аренды, не допускается без ипотеки земельного участка, то земельный участок, на котором  находится это здание сооружение, либо принадлежащее залогодателю право  аренды земельного участка также  должны составлять предмет ипотеки.

Если предметом ипотеки  является принадлежащее залогодателю право аренды, арендованное имущество  должно быть определено в договоре об ипотеке так же, как если бы оно само являлось предметом ипотеки, и должен быть указан срок аренды.

Право залогодателя на предмет  потеки и наименование органа, осуществляющего  регистрацию этого права в  ЕГРП, за исключением случаев передачи в ипотеку земельного участка, государственная  собственность на который не разграничена (ст. 62.1 Закона об ипотеке).

Оценка предмета ипотеки  определяется по соглашению залогодателя с залогодержателем и указывается в договоре в денежном выражении.

При ипотеке государственного и муниципального имущества его  оценка осуществляется в соответствии с требованиями, установленными федеральным  законом, или в определенном им порядке. В соответствии  со ст. 8 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» проведение оценки объектов недвижимости, принадлежащих Российской Федерации, субъектам РФ либо муниципальным образованиям, при их использовании в качестве предмета залога является обязательным.

В случае залога не завершенного строительством недвижимого имущества, находящегося в государственной  или муниципальной собственности, осуществляется оценка рыночной стоимости этого имущества.

Существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в  договоре об ипотеке с указанием  его суммы, основания возникновения и срока исполнения.

В тех случаях, когда это  обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны  этого договора, дата и место его  заключения. Если сумма обеспечиваемого  ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения.

    Если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры.

Если права залогодержателя  в соответствии со статьей 13 настоящего Федерального закона удостоверяются закладной, на это указывается в договоре об ипотеке, за исключением случаев  выдачи закладной при ипотеке в силу закона.

Глава 4. Особенности государственной регистрации ипотеки

4.1.  Документы, необходимые для государственной регистрации договора      ипотеки

На государственную  регистрацию представляются: совместное заявление залогодателя и залогодержателя – при простой письменной форме договора об ипотеке, государственная регистрация ипотеки, возникающей в силу нотариально удостоверенного договора об ипотеке, может осуществляться также на основании заявления нотариуса, удостоверившего договор об ипотеке. Документ об уплате государственной пошлины за государственную регистрацию ипотеки, который должен быть возвращен заявителю. В соответствии со ст. 333.33 "Налоговый кодекс Российской Федерации" от 05.08.2000 N 117 размер государственной пошлины за государственную регистрацию договора об ипотеке, включая внесение в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке как обременении прав на недвижимое имущество^:

Если договор  об ипотеке заключен физическими  лицами - 1 000 рублей (в сумме); Если договор об ипотеке заключен юридическими лицами - 4 000 рублей (в сумме); Если договор об ипотеке заключен физическим и юридическим лицами, за исключением договора, влекущего возникновение ипотеки на основании закона-1000 рублей (в сумме). Государственная регистрация ипотеки в силу закона, влекущий за собой возникновение ипотеки в силу закона, регистрируется без уплаты государственной пошлины. 
Подлинники или нотариально удостоверенные копии учредительных документов юридического лица со всеми действующими изменениями и дополнениями; подлинники (для предъявления) и копии (для приобщения к делу правоустанавливающих документов) документов, подтверждающие: факт внесения записи о юридическом лице в Единый государственный реестр юридических лиц; постановку на учет налогоплательщика (если в деле правоустанавливающих документов уже имеются копии названных документов, то возможно представление выписки из Единого государственного реестра юридических лиц, свидетельствующей об отсутствии изменений и дополнений учредительных документов юридического лица); документы, подтверждающие полномочия лица, заключившего договор от имени юридического лица (руководителя или доверенность иного представителя юридического лица);документы, названные в договоре об ипотеке в качестве приложений; закладная, если в договоре об ипотеке указано, что права залогодержателя удостоверяются закладной; документы, названные в закладной в качестве приложений (кредитный или иной договор, исполнение которого обеспечивается ипотекой).⁴ В случаях, предусмотренных законом, на регистрацию ипотеки представляются и иные документы. Так, например, если залогодателем является государственное или муниципальное унитарное предприятие, то необходимо представить письменное согласие собственника имущества государственного или муниципального предприятия.