Государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с ней

Характеристики	Оцен. комплекс	Комплексы-аналоги
		А1	А2	А3
Цена, тыс. у.е.		1200	1250	1300
Площадь, м2	4000	4100	4200	4300
Дата продажи	сейчас	3мес. назад	2 дня назад	6 мес.назад
местоположение	Отл.	Хор.	Уд.	Хор.
Наличие стоянки	нет	есть	есть	нет

 

Корректировки:

Характеристики	Оцен.компл.	Комплексы аналоги
		А1	А2	А3
Цена, тыс. у.е.		1200	1250	1300
Дата продажи		+1,5	0	+3
местоположение		+4	+7	+4
Наличие стоянки		+5	+5	-5
Итого корректировка		10,5	12	2
Скорректированая цена комплекса		1210,5	1262	1302
Площадь,м2	4000	4100	4200	4300
Цена за 1 м2, тыс. у.е.		0,295	0,300	0,302

средняя стоимость м²  = 0,299

по медиане - 0,300*4000= 1200тыс. у.е.

 

 

 

 

 

 

Затратный подход

1) расчет стоимости земельного  участка методом сравнительных  продаж

Характеристики	Оценоч.земельн.уч.	Сопоставм.зем.уч.	Независимая поправки	Комулятивная поправка
Цена, тыс.у.е.	410-2,1=407,9	410
Время продажи		1 мес.назад	+0,5%	1,005
Место положение		На 3% лучше	-3%	0,97
Физические характеристики		На 6% лучше	-6%	0,94
Итого корректировка			-8,5	0,916
Стоимость земел. уч			401,5	375,6

 

2) определение полной  стоимости воспроизводства (ПСВ)

затраты на строительство 1 м² =0,29*1/9+0,25*4/9+0,165*4/9=0,51 тыс.у.е.

ПСВ=4000*0,51=2053 тыс.у.е.

3) расчет всех видов  износа

физический износ = 13/70*2053=381,2тыс.у.е.

внешний износ = 2053*3%= 61,59 тыс.у.е.

неустранимый функциональный износ = 4 тыс.у.е.

свего износ = 381,2+61,59+4=446,79 тыс.у.е.

 

4)определение остаточной  стоимости = 2053-446,79=1606,21

5) опеделение стоимости  комплекса = 1606,21+407,9=2014,11

 

Доходный подход

период	ЧОД,тыс.у.е.
1 год	165
2 год	169,9
3 год	175,9
4 год	180,2
5 год	185,6

V = (165/(1+0,2))+169,9/1,2²+175,9/1,2³+180,2/1,2⁴+185,6/1,2⁵= 137,5+117,9+102,2+87,05+74,8=519,48

Таблица 2

 

Показатели
Выручка, тыс. руб.	7890
Коэффициент бета	1,25
Rf, %	16
Rm-Rf, %	9
Доля  Долга, %	40
Изменение  долгосрочной задолженности тыс. руб.
Амортизация, тыс. руб.	1500
Стоимость собственного капитала, %	21
Ставка  процента по кредиту	18
Капитальные вложения, тыс. руб.	1000
Доля  прибыли до налогообложения (%)	30
Налоговая ставка, %	24
Величина  выплачиваемых процентов,  тыс. руб.	125
Изменение неденежной части оборотных средств  тыс. руб.	+800
Темп  прироста показателей, %	5
Период  прогноза	5

 

Решение:

ЧП=7890*0,46*0,3=1088

ДП1=1088+1500-800-1000=788

ДП2=788*1,05=827,4

ДП3=868,7

ДП4=912,2

ДП5=957,8

ДП6=1005,7

R=21*0,4+18*0,6= 19,2%

ост.стоим.=1005,7/0,192-0,05=5237,9

V=788*(1+0,192)+827,4*(1+0,192)²+868,7*(1+0,192)³+912,2*(1+0,192)⁴+957,8*(1+0,192)⁵+1005,7*(1+0,192)⁶ =939,2+1174,9+1468,1+1833,5+2298,7+2876=10590,7

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Список литературы.

1. Гражданский кодекс РФ 1994г.
2. Романов О.В. Государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с недвижимым имуществом: некоторые проблемы правоприменения. // “Хозяйство и право”, 1998г., № 7.
3. Гражданское право..// под ред. А.П.Сергеева, Ю.К.Толстого. – Москва 1998г.
4. Постатейный комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Под общ. ред. П.В. Крашенинникова. – Москва, 1999 г.
5. Сделки с недвижимостью - оформление без нотариуса: государственная регистрация, образцы документов. - Москва, 2000.