Государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с ней

В случае если права возникают  на основании акта государственного органа или акта органа местного самоуправления, заявление о государственной  регистрации права подается лицом, в отношении которого приняты  указанные акты (в данном случае имеются в виду индивидуальные (ненормативные) акты). Такие акты могут быть изданные только в случаях и в порядке, указанных в законе, и должны быть подписаны лицом, наделенным правом осуществлять соответствующие властные действия от имени органа.

К заявлению, согласно ч.2 ст.16, ст.17 ФЗ “О государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним”, должны быть приложены необходимые  для регистрации документы, прежде всего те, которые являются основаниями  для государственной регистрации  наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а именно:

• акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;
• договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки;
• акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения;
• свидетельства о праве на наследство;
• вступившие в законную силу судебные решения;
• акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;
• иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним заявителю от прежнего правообладателя в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения.

Под актами, изданными органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции, законодатель подразумевает  нормативные акты, принятие которых  отнесено действующим российским законодательством (прежде всего Конституцией РФ).

Следует отдельно заметить, что ФЗ “О государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним” не указывается еще одно основание для государственной  регистрации на недвижимое имущество - справка правления потребительского кооператива о полной выплате  пая. В соответствии со ст.218 ГК РФ член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право  на паенакопление, полностью внесшие  свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное  этим лицам кооперативом, приобретают  право собственности на указанное  имущество. Поскольку все вышеперечисленное  имущество относится к недвижимости, возникшее право подлежит регистрации в соответствии с ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”, хотя в этом случае данная юридическая процедура носит не правоустанавливающий, а правоподтверждающий характер, так как право на эти помещения возникает с момента полного внесения пая.

Обязательным приложением  к документам, необходимым для  государственной регистрации, являются план земельного участка, участка недр и (или) план объекта недвижимости с  указанием его кадастрового номера.

Итак, п.1 ст.20 ФЗ “О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним” закрепляет семь оснований для отказа в государственной  регистрации, перечень которых является исчерпывающим.

• Если право на объект, о государственной регистрации которого просит заявитель, не является правом, подлежащим государственной регистрации - например, договор аренды не подлежит государственной регистрации только в случае, если он заключен на срок менее года и др.
• Если с заявлением о государственной регистрации обратилось ненадлежащее лицо, то есть лицо, которому регистрируемое право не принадлежит или которое не является стороной регистрируемой сделки - например, не подлежит государственной регистрации договор дарения недвижимости, подписанный несовершеннолетним в возрасте до 14 лет, поскольку действия по заключению данного договора и его государственной регистрации могут совершать только его родители, усыновители или опекуны.
• Если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства - например, если в договоре купли-продажи недвижимости не содержится условие о цене, являющееся для данного вида договора существенными.
• Если акт государственного органа или акт органа местного самоуправления о предоставлении прав на недвижимое имущество, признан недействительным с момента его издания в соответствии с законодательством, действовавшим в месте его издания на момент издания.
• Если лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимости - например, если государственное унитарное предприятие заключает договор продажи какого-либо объекта недвижимости без согласие собственника.
• Если лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий - например, если лицо, заключившее договор купли-продажи жилья, не указало список лиц, сохраняющих права на пользование данным жилым помещением.
• Если правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества - например, если лицо, заключившее договор купли-продажи всего объекта недвижимости, предоставляет правоустанавливающий документ (свидетельство о праве на наследство), в котором указано, что оно имеет право только на часть этого объекта.

В п.2 ст.20 ФЗ “О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним” указано, что отсутствие или незаконченность работ по кадастровому учету земельного участка  или наличие судебного спора  о границах земельного участка не является основанием для отказа в  государственной регистрации прав на него.

Единый государственный  реестр прав на недвижимое имущество  и сделок с ним, как гласит ст.12 ФЗ “О государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним”, содержит информацию о существующих и прекращенных правах на объекты  недвижимого имущества, данные об указанны объектах и сведения о правообладателях.

Фактически ЕГРП состоит  из трех основных составляющих:

• книги учета документов;
• непосредственно записи о конкретных объектах недвижимого имущества, существующих и прекращенных правах на эти объекты, правообладателях, существующих и прекращенных ограничениях (обременениях) прав, произведенных в соответствии с установленными требованиями;
• дела правоустанавливающих документов.

Введение Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество, которое уже через несколько лет, обеспечит возможность, с одной стороны, получения каждым желающим информации о юридическом состоянии соответствующего объекта недвижимости, а с другой - контроля государством сферы обращения недвижимости и осуществления более полного учета базы налогообложения.

 

 

 

 

 

Оценка  предприятия методом накопления активов.

Имущественный (затратный) подход к оценке бизнеса реализуется  преимущественно методом накопления активов. При этом предметом оценки чаще всего выступает оценка рыночной стоимости фирмы. Оценка нематериальных активов предприятия производится методом «избыточных прибылей».

Использование метода накопления активов предполагает оценку предприятия  по сумме рыночной или ликвидационной, но не балансовой стоимости его активов - за вычетом совокупной кредиторской задолженности фирмы на момент ее оценки.

Метод накопления активов  адекватен в большей мере оценке предприятия как ликвидируемого, так как только в этом случае для  перекупающего предприятие инвестора  отдача от вложенных в приобретение предприятие средств примет форму  выручки, получаемой в результате продажи оцениваемых активов.

Исключением могут выступать  ситуации, когда метод накопления активов применяется для оценки предприятий с повышенной долей  финансовых и нематериальных активов. Тогда этот метод вполне адекватен  также и оценке предприятия как действующего.

Метод накопления активов, как  это следует из его определения, предполагает оценку рыночной стоимости  предприятия по рыночной или ликвидационной стоимости его имущества, очищенной  от стоимости задолженности предприятия.

Это, в свою очередь, требует  переоценки балансовой стоимости на современную рыночную стоимость (последняя  называется стоимостью замещения). При  этом в расчет нужно принимать  все виды фактических активов, которые  могут и не быть отражены на его  балансе, но находится в фактической  собственности.

 

ЭТАПЫ

 

1.                  Оценка рыночной стоимости нематериальных  активов предприятия.

 

2.                  Оценка рыночной стоимости недвижимого  имущества предприятия.

 

3.                  Оценка рыночной стоимости машин  и оборудования.

 

4.                  Оценка товарно-материальных запасов.

 

5.                  Оценка дебиторской задолженности.

 

6.                  Оценка финансовых вложений.

 

7.                  Оценка расходов будущих периодов.

 

8.                  Оценка пассивов предприятия  в части:

 

- целевого финансирования  и поступлений- заемных средств;

 

- кредиторской задолженности;- расчетов по дивидендам;

 

- резервов предстоящих  расходов и платежей;

 

- прочих пассивов (долгосрочных  и краткосрочных).

 

9.   Определение стоимости собственного капитала путем вычитания из обоснованной рыночной стоимости всех активов текущей стоимости всех обязательств.

 

Определение рыночной стоимости  реальных активов предприятия должно проводиться с учетом:

физического износа;

экономического износа;

технологического износа;

функционального износа.

Физический износ реального  актива длительного пользования (оборудования, оснастки, недвижимости) определяется степенью исчерпания «паспортного»  фонда рабочего времени (срока службы), на который было рассчитано соответствующее имущество.

Экономический износ реального  актива длительного пользования  измеряется обесценением аналогичного ему (по своим качественным характеристикам  и прочим видам износа) имущества, которое произошло со времени  приобретения и постановки его на баланс.

Технологический износ означает обесценение актива (в основном оборудования, а также научно-технических нематериальных активов типа ноу-хау, патентов и  т.д.) вследствие того, что на рынке  к моменту оценки появились аналоги  рассматриваемого актива, которые удовлетворяют  ту же потребность, но имеют лучшее соотношение между ценой и качеством этого актива.

Функциональный износ (также  относится преимущественно к  оборудованию) отражает обесценение  актива длительного пользования  в том случае, если он оказался конструктивно  или функционально недоработанным - при том же уровне параметров, определяющих качество изделия в процессе его  текущего использования, - по сравнению  с аналогичными активами, позднее  появившимися на рынке.

 

Задачи.

 

Показатели
Цена  продажи, тыс. у.е.: А1	1200
А2	1250
А3	1300
Дата  продажи: А1	3 мес.  назад
А2	2 дня  назад
А3	6 мес.  назад
Рост  цен в месяц, %	0,5
Местоположение  ОК	Отл.
А1	Хор.
А2	Уд.
А3	Хор.
Общая площадь, м2: ОК	4000
А1	4100
А2	4200
А3	4300
Наличие стоянки: ОК	Нет
А1	Есть
А2	Есть
А3	Нет
Затраты на строительство 1 м2, у.е.: М	290
П	250
С	165
Отношение площадей М:П:С для ОК	1:4:4
ЭВ  ОК, лет	13
СЭЖ ОК, лет	70
Неустранимое  функциональное устаревание, у.е.	4000
Внешний износ, %	3
Стоимость СЗУ, тыс. у.е.	410
Время продажи СЗУ	1 мес.  Назад
Местоположение  СЗУ	На 3% лучше
Физические  характеристики СЗУ	На 6% лучше
ЧОД СК за 1 год, тыс. у.е.	165
Увеличение  ЧОД, % в год	3
Период  владения ОК, лет	5
Размер  реверсии, тыс. у.е.	1950
Ставка  дисконтирования	20

Решение:

Рыночный  подход

Метод сравнительно анализа  продаж.