Движимое и недвижимое имущество

Во-первых, не ясно, должна ли производиться перерегистрация  прав в другом учреждении юстиции  в случае перехода права собственности  на предприятие в целом к лицу, находящемуся в другом регистрационном  округе.

Во-вторых, встает проблема надлежащей регистрации прав в том  случае, если предприятие находится  в собственности нескольких лиц (например, создание предприятия в  результате совместной деятельности), место нахождения которых различно.

Наконец, непонятно, в  каком конкретно учреждении юстиции  должно регистрироваться право собственности  на предприятие, принадлежащее государству. Думается, Закон предполагает следующее. Всяки объект недвижимого имущества, входящий в состав предприятия, должен быть зарегистрирован в месте  его нахождения за собственником  всего предприятия (в последствии  любое обременение каждого такого объекта будет регистрироваться только в месте его расположения). При этом в месте регистрации  юридического лица - собственника предприятия в соответствующем учреждении юстиции в реестр недвижимости должна быть внесена регистрационная запись о том, что конкретное юридическое лицо, зарегистрированное по определенному адресу в данном регистрационном округе, обладает на праве собственности предприятием, расположенным в определенном месте, с перечислением всех объектов недвижимости, относящихся к этому предприятию. В месте регистрации собственника предприятия, очевидно, должны регистрироваться и права на предприятие, производные от права собственности. Таким образом, каждый объект недвижимости, входящий в предприятие, должен быть подвергнут двойной регистрации. Переход права собственности на предприятие в целом повлечет необходимость новой регистрации (регистрации возникшего права) в другом учреждении юстиции в том случае, если приобретатель зарегистрирован в ином регистрационном округе.

Регистрация прав на предприятие, находящееся в общей долевой  собственности, будет необходима одновременно в нескольких учреждениях юстиции, отвечающих за регистрацию недвижимости, - соответственно в месте регистрации каждого из собственников с указанием на то, что находящемуся в данном регистрационном округе лицу принадлежит определенная доля в праве общей собственности на конкретное предприятие. На каждый объект недвижимости в месте его нахождения должно быть при этом зарегистрировано право общей собственности.

Закономерен также вопрос, каким органам юстиции должна осуществляться регистрация в случае, если регистрируется право не юридического, а физического лица? Если речь идет о гражданине-предпринимателе без  образования юридического лица, то, видимо, по аналогии закона (п.1 ст.6 ГК Российской Федерации) - органом юстиции по месту регистрации такого гражданина как индивидуального предпринимателя. А если речь идет о гражданине, который не является субъектом предпринимательской деятельности и иметь в собственности предприятия - не одно и тоже. Собственник - физическое лицо сам предпринимательской деятельностью - т.е. самостоятельной, осуществляемой на свой риск деятельностью, направленной на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ, оказания услуг (п.1 ст.2 ГК Российской Федерации), - может и не заниматься, а, например, передать предприятие в доверительное управление индивидуальному предпринимателю. То есть Закон о государственной регистрации прав упустил из виду то обстоятельство, что действующее законодательство не содержит каких-либо ограничений для физических лиц, не имеющих индивидуально-предпринимательского статуса, на предмет наличия у них на праве собственности такого объекта, как предприятие. Как может быть разрешен данный вопрос? Представляется, сто подобная регистрация могла бы осуществляться по месту жительства гражданина, которым согласно п.1 ст.10 ГК Российской Федерации признается место, где гражданин постоянно или преимущественно проживает. Однако отсутствие нормативной урегулированности данного вопроса, вероятно, серьезно затруднит регистрацию прав собственности физических лиц на предприятия.

Предприятие - единый объект гражданских прав, поэтому все права на него, подлежащие регистрации, возникают, прекращаются, переходят с момента регистрации права на предприятие в целом, если иное не установлено законом (п.2 ст.8 ГК Российской Федерации).

То же самое можно  сказать о совершаемых с предприятием и подлежащих государственной регистрации  сделках - их необходимо считать заключенными с момента регистрации сделки не предприятии в целом, - если иное не установлено законом (п.3 ст.433 ГК Российской Федерации).

Гражданским кодексом Российской Федерации установлены специальные  правила в отношении договоров, объектом которых является предприятие  как имущественный комплекс: продажи  предприятия (ст.559-566); аренды (ст.656-664); доверительного управления (пп.1 и 3 ст.1013). Особые положения, регулирующие сделки с предприятием, содержатся также  в Федеральных законах: «О несостоятельности (банкротства)» (ст.85); «О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации» (ст.26); «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (ст.69-73).

Особенно сложные  отношения возникают при продаже  предприятия. Так, государственной  регистрации подлежит, помимо договора продажи предприятия, переход права  собственности к покупателю. Регистрация  осуществляется после исполнения продавцом  обязательств по договору продажи предприятия. Исполнение обязательств по договору продажи предприятия требует  от продавца совершения определенных действий, не свойственных иным договорным обязательствам. В частности, если иное не будет предусмотрено договором, продавец за свой счет должен подготовить  предприятие к передачи покупателю, составить и представить на подписание покупателю передаточный акт. В передаточном акте в обязательном порядке должны найти отражение сведения об уведомлении  кредиторов о продажи предприятия, о недостатках, выявленных в передаточном имуществе, перечень утраченного продавцом  имущества.

День подписания продавцом  и покупателем передаточного  акта признается моментом передачи покупателю предприятия и перехода на него риска  случайной гибели или случайного повреждения имущества предприятия.

Вместе с тем момент передачи предприятия покупателю не совпадает с моментом перехода права  собственности на это предприятие, который определяется датой государственной  регистрации права собственности. Однако, не являясь собственником  переданного предприятия (до регистрации), покупатель получает право распоряжаться  имуществом предприятия в той  мере, в какой это необходимо для  целей, для которых приобреталось  предприятие. И, собственно, продавец, сохраняющий право собственности  на переданное предприятие до момента  государственной регистрации, лишается такого права (ст.564 ГК РФ).

Но в связи с  тем, что порядок и особенности  регистрации прав на предприятие  на сегодняшний день до конца не урегулированы, в ближайшее время  законодателем должны быть даны ответы на следующие вопросы:

1. С какого момента  у юридического лица или предпринимателя  возникают основания регистрировать  свое право на предприятие  как имущественный комплекс?

2. Во всех ли случаях  обязательна регистрация права  на предприятие как имущественный  комплекс или ее необходимо  осуществлять только в случае  распоряжения предприятием?

3. Какие последствия  ожидают лицо, которое не регистрирует  свое право на предприятие  как имущественный комплекс? Перестанет  ли это лицо быть собственником  принадлежащего ему имущества?

Представляется, что  ответ на поставленные вопросы может  быть дан путем официального толкования положений Закона «О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним» в форме совместного  постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного суда РФ.

3.2. Государственная регистрация  прав на недвижимое имущество  и сделок с ним в кондоминиумах

В соответствии с Законом  «О государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация  прав на недвижимое имущество и сделок с ним в кондоминиумах проводится в соответствии с указанным Законом  и Федеральным законом «О товариществах  собственников жилья».

Федеральный закон «О товариществах собственников жилья» №72-Ф3 от 15 июня 1996 года определяет кондоминиум  как комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок и  расположенное на нем жилое здание, иные объекты недвижимости, в которых  отдельные части, предназначенные  для жилых или иных целей (помещения), находятся в собственности домовладельцев (ст.6 Закона), а имущество, обслуживающее  более одного домовладельца, а именно: межквартирные лестничные клетки, лестницы, лифт, лифтовые и иные шахты, коридоры, крыши, технические этажи и подвалы, ограждающие несущие и не несущие  конструкции, а также механическое, электрическое, сантехническое оборудование, находящееся за пределами и внутри помещения, прилегающие земельные  участки в установленных границах с элементами озеленения и благоустройства, а также иные объекты, предназначенные  для обслуживания единого комплекса  недвижимого имущества кондоминиума и служащие по использованию, находятся  в общей долевой собственности  домовладельцев (ст.8 Закона). Домовладельцами  могут являться граждане, юридические  лица Российской Федерации, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования) ст.1 Закона), имеющие в собственности  помещения в комплексе недвижимого  имущества - кондоминиуме.

В соответствии с п.1 ст.14 Закона «О товариществах собственников  жилья», кондоминиум как единый комплекс недвижимого имущества, а также  права на недвижимое имущество в  кондоминиуме и сделки с ним подлежат государственной регистрации по правилам, установленным Законом  «О государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Право собственности на недвижимое имущество вновь создаваемого кондоминиума не может возникнуть раньше, чем произойдет государственная  регистрация кондоминиума (п.2 ст.47 Закона «О товариществах собственников  жилья»).

Однако в компетенцию  органа, осуществляющего государственную  регистрацию прав на недвижимое имущество, каковым является учреждение юстиции  по регистрации прав, не входит регистрация  комплексов недвижимого имущества  как объектов права (ст.9 Закона «О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним»). Регистрации  в Едином государственном реестре  прав подлежат только права на недвижимое имущество, что также вытекает из названия ст.23 Закона о государственной  регистрации прав.

Кондоминиум является единым комплексом и на него должен быть составлен  единый технический паспорт с  учетом всех объектов недвижимости, находящихся  на земельном участке кондоминиума. Кондоминиуму должен быть присвоен один инвентарный номер, а объектам, входящим в состав кондоминиума, присваиваются  отдельные литеры. Для каждого  объекта, входящего в состав кондоминиума, должны быть указаны общая площадь  и инвентарная оценка, а для  земельного участка - нормативная цена земли.

Под государственной  регистрацией кондоминиума как комплекса  недвижимого имущества следует  понимать открытие в Едином государственном  реестре прав соответствующего раздела  на общее имущество в кондоминиуме и внесении в него записи о регистрации  права общей долевой собственности  на это имущество.

При этом доля каждого  домовладельца в праве общей  собственности на общее имущество  в кондоминиуме предполагается пропорциональной доле принадлежащих ему помещений  в кондоминиуме, измеренных в метрах квадратных площади. Размер доли может  быть иным, что устанавливается решением общего собрания домовладельцев или  соглашением между ними.

После регистрации прав на общее имущество в кондоминиуме домовладельцы могут создать  товарищество собственников жилья  в соответствии со ст.24-28 Закона «О товариществах  собственников жилья». Статья 48 этого  Закона позволяет образовать товарищество собственников жилья и в строящемся кондоминиуме.

Однако государственная  регистрация прав на общее имущество  в строящемся кондоминиуме не может  быть осуществлена, пока строительство  не закончено и собственники помещений  в комплексе недвижимого имущества  не зарегистрировали свои права на эти помещения в Едином государственном  реестре прав.

В соответствии с п.2 ст.290 ГК РФ доля в праве общей собственности  на общее имущество жилого дома отчуждается  собственником квартиры только одновременно с передачей права собственности  на квартиру. Пункт 3 ст.8 Закона «О товариществах  собственников жилья» устанавливает  такой же режим перехода права  собственности на любое иное общее  имущество в кондоминиуме, а не только на общее имущество жилого дома. При этом в праве общей  собственности на общее имущество  в кондоминиуме отчуждается одновременно с отчуждением права собственности  не только на квартиру, но и на любое  находящееся в собственности  домовладельца жилое или нежилое  помещение.

На основании вышеназванных  норм права в п.2 ст.23 Закона о государственной  регистрации прав установлено общее  правило, согласно которому государственная  регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения  права на жилое или нежилое  помещение в кондоминиумах одновременной  является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права  общей долевой собственности  на общее имущество.

Право собственности  на помещение может быть приобретено  на основании договоров купли-продажи  недвижимости (ст.549 ГК РФ), мены (ст.567 ГК РФ), дарения (ст.572 ГК РФ), исполнения инвестиционного  договора о долевом участии в  строительстве, вступившего в законную силу решения суда, в порядке приватизации, наследования, а также по другим основаниям, предусмотренным законом. Внесение в Единый государственный  реестр прав на недвижимое имущество  и сделок с ним записи о регистрации  возникновения или прекращения  права собственности на конкретное помещение является регистрацией возникновения  или прекращения права общей  долевой собственности домовладельца  на общее имущество в кондоминиуме, самостоятельного регистрационного действия по регистрации права общей долевой  собственности не осуществляется и  изменения в записи о регистрации  права общей долевой собственности  не вносятся. Субъектами права долевой  собственности на общее имущество  в кондоминиуме будут являться домовладельцы, запись о регистрации права которых  на отдельные помещения имеется  в Едином государственном реестре  прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

3.3. Государственная регистрация  права общей собственности на  недвижимое имущество.

Статья 24 Закона «О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним» предусматривает  разные режимы государственной регистрации  права общей собственности на недвижимое имущество в зависимости  от того, является ли эта собственность  долевой или совместной.