Движимое и недвижимое имущество

Федеральный законодатель оставляет за собой право законодательного регулирования отношений по поводу государственной регистрации прав. Таким образом, должно быть гарантировано  единство регистрационной системы  на всей территории Российской Федерации. Нормы о государственной регистрации  прав могут содержаться в других нормативных законах. Чаще всего  речь идет о законах, которые регулируют отношения, возникающие по поводу владений, пользования и распоряжения отдельными видами недвижимого имущества. Например, Лесной кодекс Российской Федерации (ст.23); Водный кодекс Российской Федерации; Федеральный  закон «О товариществах собственников  жилья» (ст.14); Федеральный закон  об ипотеке (гл. IV) и другие. В законе о государственной регистрации  прав предусмотрено принятие Правительством Российской Федерации ряда правовых актов, направленных на создание необходимых  условий для реализации настоящего закона. В этих целях Правительством Российской Федерации были приняты  следующие постановления: «О мерах  по реализации Федерального закона», «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» №1378 от 1 ноября 1997 г.; «Об утверждении  Положения о межведомственной комиссии по разработке мероприятий, связанных с деятельностью учреждений юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и органов по учету объектов недвижимого имущества в системе государственной регистрации прав на недвижимое имущество» №238 от февраля 1998 г., «Об утверждении примерного положения об учреждении юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» №288 от 6 марта 1998 г., «Об установлении платежей за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и за предоставление информации о зарегистрированных правах» №248 от 26 февраля 1998 г., «Об утверждении правил введения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» №219 от 18 февраля 1998г.

В ведении субъектов  федерации находится лишь принятие нормативных актов о поэтапном  создании органов, осуществляющих государственную  регистрацию прав (п.2 ст.3 Закона о  государственной регистрации). Субъекты федерации обязаны поэтапно вводить  систему государственной регистрации  прав, в целях чего они вправе осуществлять необходимые структурные  и функциональные преобразования и  использовать для регистрации прав имеющиеся на их территории органы (организации), осуществляющие регистрацию  тех или иных прав и учет объектов недвижимости (п.2 ст.32). Кроме того, субъекты Федерации по согласованию с федеральным  органом исполнительной власти, уполномоченным Правительством РФ, определяет порядок  создания структуры, принципы размещения учреждений юстиции по регистрации  прав на своих территориях.

Во исполнение данного  Закона «О государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в 1998 году на территории Томской  области создан Томский областной  регистрационный центр.

2.3. Участники отношений, возникающих  при государственной регистрации  прав на недвижимое имущество  и сделок с ним.

В соответствии со ст.5 Закона «О государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним» участниками отношений, возникающих  при регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, признаются собственники недвижимого имущества  и обладатели иных подлежащих государственной  регистрации прав на него, в том  числе граждане Российской Федерации, иностранные граждане и лица без  гражданства, российские и иностранные  юридические лица, международные  организации, иностранные государства, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации и муниципальные образования  с одной стороны, и органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, - с другой.

Приведенный в ст.5 перечень участников отношений при регистрации  прав, является исчерпывающим.

Российская Федерация, выступая в качестве участника гражданско-правовых отношений, действует через систему  своих органов, которые наделяются общей или специальной компетенцией. Объем и содержание компетенции  закрепляются в актах, определяющих статус этих органов. В рамках установленных  компетенций органы государственной  власти и местного самоуправления могут  от имени Российской Федерации или  муниципальных образований приобретать  и осуществлять имущественные права. В статье 5 Закона речь идет об участии  государства в отношениях по поводу государственной регистрации прав на недвижимое имущество не как суверена, наделенного полномочиями формировать  правила поведения в области  государственной регистрации прав и осуществлять общий контроль за рынком недвижимости, а как одного из равноправных участников гражданского оборота, способного иметь в своей  собственности недвижимое имущество.

Участникам гражданского оборота - собственникам недвижимого имущества - противостоят органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Такими органами, согласно Гражданскому кодексу РФ (ст.131) и Закону о государственной регистрации прав (ст.9), являются учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Учреждения юстиции по регистрации прав представляют собой государственный орган, являющийся государственным лицом.

2.4. Деятельность государства по  государственной регистрации прав  на недвижимое имущество и  сделок с ним.

В Законе «О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним» нашли свое закрепление  основные положения об органах, осуществляющих государственную регистрацию прав, порядке и сроках проведения регистрации, основаниях для отказа в ее проведении, а также дан примерный перечень оснований для государственной  регистрации наличия, возникновения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Российский законодатель исходит из того, что регистрация  прав на недвижимость и сделок с  ней должна осуществляться единым органом - учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п.1 ст.9 Закона о государственной регистрации), а кадастровый учет объектов недвижимости продолжают вести органы, на которые соответствующие функции были возложены до вступления в силу Закона о государственной регистрации прав (территориальные подразделения государственного комитета Российской Федерации по земельным ресурсам и землеустройству, БТИ и другие).

Учреждения юстиции  по регистрации прав в субъектах  Российской Федерации создаются  и осуществляют свою деятельность на основе Примерного положения об учреждениях  юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденного  Постановлением Правительства Российской Федерации №288 от 6 марта 1998 года.

Количество учреждений юстиции по регистрации прав в  субъекте Федерации зависит от числа  регистрационных округов на его  территории. В п.3 Постановления Правительства  №288 от 6 марта 1998 года субъектам Федерации  рекомендовано создавать на своих  территориях одно учреждение юстиции  по регистрации прав с филиалами, действующими в пределах административно-территориальных  единиц.

Учреждения юстиции  являются юридическим лицом. Оно  вправе открывать в установленном  порядке расчетные и иные счета  в банках и иных кредитных организациях, имеет самостоятельный баланс, может  от своего имени приобретать и  осуществлять имущественные права  и нести обязанности, быть истцом и ответчиком в суде.

Учреждение юстиции  возглавляет регистратор прав, который  назначается на руководящую должность  и освобождается от должности  Министерством юстиции РФ по согласованию с органом исполнительной власти субъекта РФ. Руководителями филиалов учреждения юстиции назначаются  лица, являющиеся регистраторами прав. Они назначаются на должность  и освобождаются от нее регистратором  прав, возглавляющим учреждение юстиции, и действуют на основании доверенности выданной учреждением юстиции.

Учреждения юстиции  вправе осуществлять деятельность, предусмотренную  Законом о государственной регистрации  прав. Виды этой деятельности перечислены  в п.3 ст.9 Закона «О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним». Их перечень является исчерпывающим. Таким образом, Закон  устанавливает специальную правоспособность учреждений юстиции по регистрации  прав. Если сделки, совершаемые учреждениями юстиции, противоречат требованию закона, они признаются ничтожными.

Финансирование учреждения юстиции и его филиалов осуществляется за счет внесения платы за государственную  регистрацию и предоставление информации о зарегистрированных правах в порядке, определяемом субъектами Федерации, за счет средств бюджетов субъектов  Федерации и средств иных не запрещенных  законом источников (п.21 Примерного положения об учреждении юстиции  по регистрации права). В связи  с вышеизложенным, субъекты Федерации  могут направлять плату за регистрацию  прав и предоставление информации о  зарегистрированных правах непосредственно  в свой бюджет и осуществлять финансирование учреждений юстиции из бюджета по смете, утверждаемой органом государственной  власти субъекта Федерации.

Средства учреждения юстиции и его филиалов используются исключительно для реализации возложенных  на них задач, осуществления функций  по государственной регистрации  прав.

Имущество учреждения юстиции  является собственностью субъекта Федерации  и закрепляется за учреждением юстиции  на праве оперативного управления.

Деятельность учреждения юстиции по регистрации прав, указанная  в п.3 ст.9 Закона о государственной  регистрации прав осуществляется в  соответствии с положениями Конституции  Российской Федерации, Гражданского кодекса  Российской Федерации, Закона «О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним», Правилами ведения  единого государственного реестра  прав, Примерного положения об учреждении юстиции по регистрации прав, иными  нормативными правовыми актами Российской Федерации, нормативными актами Министерства юстиции Российской Федерации.

В соответствии с п.2 ст.2 Закона «О государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация  прав на недвижимое имущество и сделок с ним проводится на всей территории Российской Федерации по установленной  системе записей о правах на каждый объект недвижимости в Едином государственном  реестре прав на недвижимое имущество  и сделок с ним..

Данный реестр содержит информацию о существующих и прекращенных правах на объекты недвижимого имущества, данные об указанных объектах и сведения о правообладателях. В соответствии с п.2 ст.12 Закона о государственной  регистрации прав неотъемлемыми  элементами Единого государственного реестра прав являются «дела», включающие в себя право устанавливающие  документы на недвижимое имущество, и «книги учета документов». «Дела» и «Книги учета документов» являются вечными, их уничтожение, а равно  изъятие из них каких-либо документов не допускается.

В соответствии со ст.17 Закона «О государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним» основаниями для государственной  регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются:

- акты, изданные органами  государственной власти или органом  местного самоуправления в рамках  их компетенции и в порядке,  который установлен законодательством,  действовавшим в месте издания  таких актов на момент издания;

- договор и другие  сделки в отношении недвижимого  имущества, совершенные в соответствии  с законодательством, действовавшим  в месте расположения объектов  недвижимого имущества на момент  совершения сделки;

- акты (свидетельства)  о приватизации жилых помещений,  совершенные в соответствии с  законодательством, действовавшим  в месте осуществления приватизации  на момент ее свершения;

- свидетельство о  праве на наследство;

- вступившие в законную  силу судебные решения;

- акты (свидетельства)  о правах на недвижимое имущество,  выданное уполномоченными органами  государственной власти в порядке,  установленном законодательством,  действовавшим в месте издания  таких актов на момент их  издания;

- иные акты передачи  прав на недвижимое имущество  и сделок с ним заявителю  от прежнего правообладателя  в соответствии с законодательством,  действовавшим в месте передачи  на момент ее совершения.

Обязательным приложением  к документам, необходимым для  государственной регистрации прав, являются план земельного участка, участка  недр и (или) план объекта недвижимости с указанием его кадастрового номера.

Регистратор обязан осуществить  правовую экспертизу предоставленных  на регистрацию документов и проверить  законность сделки. В связи с этим действия регистратора должны включать в себя проверку: а) формального соответствия документов требованиям, сформулированным в ст.18 Закона о регистрации; б) соответствия содержания документов требованиям  Гражданского кодекса и других действующих  нормативных актов; в) правомочия и  дееспособность лиц, подающих заявление  о регистрации прав и совершающих  сделку.

Перед регистрацией сделки (права), если таковая не удостоверена нотариально, регистратор должен удостовериться в дееспособности совершающих ее лиц. Если сделка совершена гражданином, признанным судом недееспособным, то она может быть признана ничтожной, в соответствии со ст.171 Гражданского кодекса РФ. Сделка может быть признана недействительной по ряду других оснований, предусмотренных действующим гражданским  законодательством (ст.166-179 ГК РФ).