Долевое участие в строительстве

Обзор судебной практики за период с 2009 по 2013 года показывает, что основным предметом иском по спорам, связанным с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных жилых домов являются договор уступки права требования по договору участия в долевом строительстве жилья, сроки исполнения обязательств, расторжением договора в одностороннем порядке и нарушением обязательств, закрепленных договором долевого участия, и взыскание за это неустойки.

По вопросам, касающимся договора уступки требования, суд придерживается следующей точки зрения.

В силу п. 1 ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано  совершить в пользу другого лица (кредитора) определенной действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. По п. 2 ст. 307 ГК РФ обязательства возникают  из договора.

По п. 2 ст. 308 ГК РФ, если каждая сторон по договору несет обязанность  в пользу другой стороны, она считается  должником другой стороны в том, что обязана сделать в ее пользу, и одновременно ее кредитором в том, что имеет право от нее требовать.

В соответствии с п. 1 ст. 4 ФЗ "Об участии в долевом строительстве  многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные  акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно п. 1 ст. 11 ФЗ "Об участии в долевом строительстве  многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные  акты Российской Федерации" уступка  участником долевого строительства  прав требований по договору допускается  только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом  долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном  ГК РФ.

Споры, возникающие  по поводу сроков исполнения обязательств и расторжения договора в одностороннем  порядке, суд решает следующим образом.

Согласно пункту 1 статьи 6 Закона N 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства  объект долевого строительства не позднее  срока, который предусмотрен договором  и должен быть единым для участников долевого строительства.

В силу статей 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства  должны исполняться надлежащим образом  в соответствии с условиями обязательства  и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее  изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных  законом.

Статьей 9 Закона N 214-ФЗ участнику  долевого строительства может быть предоставлено право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, в том числе, в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца. Застройщик в таком случае расторжения договора по этим основаниям в течение двадцати рабочих дней со дня расторжения обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ. Проценты начисляются со дня внесения участником строительства денежных средств или их части в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику. В случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.

Кроме того, довольно часто  суд выносит решения, связанные с отказом требований истца по истребованию неустойки, по причине несоразмерности размера неустойки последствиям нарушения обязательства.

В силу ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе ее уменьшить.

Также, в судебной практике встречаются дела по взысканию суммы долга по пользованию чужими денежными средствами, по таким спорам суд придерживается такой точки зрения.

Как следует из ч.5 ст. 9 Закона о долевом строительстве в случае одностороннего отказа застройщика от исполнения договора по основаниям, предусмотренным ч. 4 и 5 ст.5 настоящего Федерального закона, застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора, в течение десяти рабочих дней со дня его расторжения. Если в указанный срок участник долевого строительства не обратился к застройщику за получением денежных средств, уплаченных участником долевого строительства в счет цены договора, застройщик не позднее дня, следующего за рабочим днем после истечения указанного срока, обязан зачислить эти денежные средства в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика, о чем сообщается участнику долевого строительства.

В соответствии с ч.6 данной статьи в случае нарушения застройщиком предусмотренных ч.2 и 5 настоящей статьи срока возврата денежных средств или срока зачисления этих денежных средств в депозит нотариуса застройщик уплачивает участнику долевого строительства проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день соответствующего исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня, следующего за днем истечения срока возврата застройщиком денежных средств участнику долевого строительства или срока зачисления этих денежных средств в депозит нотариуса, до дня возврата денежных средств застройщиком участнику долевого строительства или дня зачисления таких денежных средств в депозит нотариуса.

3. Обзор дискуссий.

Проблема укрепления юридических гарантий прав участников долевого строительства жилья в нашей стране чрезвычайно актуальна. В силу сложной юридической природы отношений, возникающих при заключении таких договоров, для решения этой проблемы необходимо разобраться в некоторых вопросах теории гражданского права.

Адвокат и управляющий  партнер Московской коллегии  адвокатов "ЛегисГрупп" С.Г. Горбачев, имеющий опыт участия в сложных гражданских и арбитражных делах, обобщает точки зрения относительно гражданско-правовой "идентификации" договора долевого строительства.

В Законе о долевом строительстве не разработаны многие ключевые аспекты, связанные с обязательствами, вытекающими из договора участия в долевом строительстве объектов недвижимости. Это привело к путанице на рынке недвижимости, возможности уверенного использования различных "серых" схем, часто подменяющих собой этот вид договорных отношений. Так, с целью выйти за рамки регулирования указанного Федерального закона используются: вексельная схема, переуступка прав требования, договор предварительной купли-продажи, договор соинвестирования, договор займа и ряд других.

Заключаемые на практике договоры участия в долевом строительстве объектов недвижимости часто имеют существенные недостатки, вызванные неоднозначным пониманием правовой природы договора, стремлением применить к нему нормы, регулирующие смежные договоры.

С.Г. Горбачев считает, что  в связи с этим необходимо исследовать правовую природу договора участия в долевом строительстве и отношений, порождаемых им, что позволит установить признаки, объединяющие договорные отношения в единое целое, и уже в рамках единого целого провести классификационное разграничение одних договорных отношений от других.

Это, в свою очередь, позволит "безошибочно квалифицировать... обязательства, и... применять к каждому обязательству именно те правовые нормы, которые предназначены для его регулирования".⁷

При возникновении споров по поводу условий договора и порядка его исполнения, а также об ответственности по такому договору конечную точку в споре ставит суд. В случае пробела в договорном регулировании суд вынужден обращаться к действующему законодательству и квалифицировать взаимоотношения сторон по той или иной договорной схеме, применяя нормы по аналогии. Избежать такой ситуации бывает довольно трудно, поскольку далеко не все возможные жизненные ситуации можно предвидеть заранее, даже при самой детальной разработке договора.⁸ В итоге приходится констатировать: единой судебной практики разрешения споров, вытекающих из договоров участия в долевом строительстве, не сложилось.

Не убедительны аргументы  юристов, предлагающих рассматривать  договор долевого строительства как договор на оказание услуг. С одной стороны, цель участника долевого строительства очевидна: он нуждается не в совершении застройщиком каких-либо действий, а именно в приобретении объекта недвижимости. С другой стороны, существует потребность участника долевого строительства в посреднике, оказывающем участнику долевого строительства услугу по реализации проекта. В этом смысле конструкция договора участия в долевом строительстве сочетает в себе элементы как договора по оказанию услуг, так и договора по выполнению работы.⁹

Участник долевого строительства  вкладывает деньги в строительство  жилого помещения не для извлечения прибыли, а исключительно для  собственного проживания, т.е. для личных потребительских целей. С застройщиком его связывает не партнерская  коммерческая цель, а приобретение результата строительства. В пользу того, что участник долевого строительства  не является партнером, говорит следующий  факт: он уплачивает рыночную цену при заключении договора за готовую квартиру, в данной цене содержится себестоимость квартиры и прибыль застройщика. Этот критерий должен быть основополагающим и определяющим при формировании условий рассматриваемого договора.¹⁰

Заключение.

На сегодняшний день участие  в долевом строительстве является весьма популярным средством приобретения имущества, так как начальные  цены на квартиры в строящихся домах  намного ниже, чем в уже построенных, введенных в эксплуатацию домах. Вместе с тем, данный вид решения  «квартирного вопроса» имеет ряд  недостатков в отражении на законодательном уровне. 

Одной из наиболее острых проблем  является привлечение денежных средств  дольщиков в обход норм Закона о долевом строительстве. Внедренные застройщиками в массовый оборот так называемые «серые» схемы являются по сути легализованными в строительстве нарушениями закона. Речь идет, прежде всего, о заключении предварительных и вексельных договоров.

Для решения данной проблемы представляется необходимым на законодательном  уровне принять норму, запрещающую  заключение предварительных договоров  купли-продажи жилых и нежилых  помещений и получение денежных средств от дольщиков по вексельным схемам.

Я считаю, что необходимо на законодательном уровне закрепить ответственность за привлечение денежных средств граждан и юридических лиц в обход норм закона, установить ответственность за уклонение сторон от государственной регистрации договора долевого участия в строительстве, предусмотреть ответственность застройщика за непредставление в указанный срок документации, подтверждающий факт постройки в регистрирующий орган для регистрации права собственности на построенный объект недвижимости.

Стоит также разграничить участников долевого строительства  на тех, кто преследует потребительские  и предпринимательские цели. Это  необходимо для установления нормального  баланса прав между застройщиком и участником долевого строительства  в тех случаях, когда последним является юридическое лицо либо индивидуальный предприниматель, действующие на свой страх и риск.

Подводя итог, хотелось бы подчеркнуть, что в целом принятие Закона № 214-ФЗ, несомненно, явилось положительным  шагом вперед в развитии правового  регулирования долевого строительства  объектов недвижимости и защите интересов  участников долевого строительства. Однако необходимо продолжать совершенствовать законодательство в этой сфере.

Список  использованной литературы и нормативно-правовых актов.

Нормативно-правовые акты.

1. "Конституция Российской Федерации" (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 N 6-ФКЗ, от 30.12.2008 N 7-ФКЗ)
2. «Гражданский кодекс Российской Федерации» от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 11.02.2013)(с изм. и доп., вступающими в силу с 01.03.2013)
3. Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 30.12.2012) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»
4. Закон РФ от 07.02.1992 N 2300-1 (ред. от 28.07.2012) "О защите прав потребителей"
5. Федеральный закон от 24.07.2008 N 161-ФЗ (ред. от 30.12.2012) "О содействии развитию жилищного строительства"