Долевое участие в строительстве

Содержание

 

Введение. 3

1. Обзор законодательства 4

1.1. Общие положения. 4

1.2. Понятие и признаки договора долевого участия в строительстве. 7

2. Обзор судебной  практики. 11

3. Обзор дискуссий. 15

Заключение. 18

Список использованной литературы и нормативно-правовых актов. 20

 

 

Введение.

 

Приобретение квартир  гражданами на рынке первичного жилья  до ввода многоквартирного дома в  эксплуатацию чаще всего является единственно  возможным способом обеспечить себя местом проживания, поскольку цены на такое жилье более низкие. В  настоящее время наиболее распространенной формой реализации инвестиционных проектов по созданию объектов недвижимости являются договоры о долевом участии в  строительстве. Однако практика вложения гражданами средств в строительство жилых домов за последние годы показала, что это очень рискованное для них предприятие. Застройщики часто нарушают договорные обязательства: несвоевременно сдают дома в эксплуатацию (с просрочкой в среднем от года и более) либо вовсе не завершают строительство домов.¹ Также происходят иные, более мелкие нарушения, но которые, в соответствии с действующим законодательством, могут повлечь определенные негативные юридические последствия. Настоящая курсовая работа посвящена исследованию особенностей договорных отношений при долевом строительстве, анализу правовых отношений между застройщиком, заказчиком и дольщиком при долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, обозначению главных проблем в этом круге правоотношений,  способов их предотвращения и преодоления на основании материалов судебной практики, мнения ученых-юристов и юристов-практиков.

 

1. Обзор законодательства

1. Общие положения.

Вопросы долевого участия в строительстве регламентируется Федеральными законами «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»[3], «О защите прав потребителей»[4], а сам процесс строительства регламентируется Гражданским кодексом Российской Федерации [2] нормами о строительном подряде.

Принятие  Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее – Закон о долевом строительстве) было обусловлено необходимостью урегулирования вопросов, возникающих при участии в долевом строительстве и связанных с процедурой заключения договора, определением объема прав и обязанностей застройщика и участника долевого строительства, защитой интересов участников договора как будущих собственников созданных объектов недвижимости.²

Главной целью этого закона стала защита интересов дольщиков от недобросовестных застройщиков. В Законе о долевом строительстве законодатель закрепил норму о том, что к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей.

В случае нарушения своих  обязательств ответственность застройщика  перед потребителем, являющимся участником долевого строительства, не наступает  лишь при наличии вины потребителя  или возникновения обстоятельств непреодолимой силы (п. 6 ст. 28 Закона о защите прав потребителей).

Верховный Суд РФ разъяснил, что в п. 9 ст. 4 Законе о долевом строительстве прямо указано на необходимость применения законодательства о защите прав потребителей к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности. Законодательство о защите прав потребителей может применяться в части, не урегулированной Законом о долевом участии.³

Закон о долевом участии  в последней редакции устанавливает  определения понятия «застройщик» и «долевого строительства».

В соотв. с п.1 ст.2 Закона застройщиком является юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных Федеральным законом "О содействии развитию жилищного строительства" случаях на праве безвозмездного срочного пользования земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.

В соотв. с п.2 ст.2 Закона объектом долевого строительства является жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.

Общее правило об ответственности  при неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательств изложено в  ст. 10 Закона о долевом участии, в соответствии с которой нарушившая обязательства сторона обязана уплатить другой стороне предусмотренные Законом и договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

Ответственность инвестора  за нарушение сроков оплаты состоит  в уплате застройщику неустойки (пени), в размере не превышающей 1/150 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей  на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа  за каждый день просрочки. Указанные  проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства  денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства.

Ответственность застройщика за нарушение срока передачи участнику долевого строительства соответствующего объекта состоит в уплате участнику долевого строительства неустойки (пени) в размере 1/75 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.

Несмотря на то, что Закон  распространяет свое действие на правоотношения по участию в долевом строительстве, если разрешение на строительство получено застройщиком после вступления Закона в силу, привлечь к ответственности  застройщика, получившего разрешение ранее указанного срока, все же можно. Судебная практика исходит из того, что, несмотря на то, что в целях приобретения жилых помещений граждане заключают с организациями договоры, как предусмотренные, так и не предусмотренные законом и другими правовыми актами (подряда, долевого участия в строительстве, совместной деятельности, приобретения квартиры по возмездному договору, в том числе с трудовым участием гражданина-дольщика, купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа, безвозмездной передачи квартиры в собственность, уступки требования (цессии) и др.), содержание перечисленных договоров (предмет, условия участия и взаимные права и обязанности сторон) является практически одинаковым: на гражданина (инвестора, дольщика) возлагается обязанность по оплате фактической стоимости строительства жилого помещения, а организация (инвестиционно-строительная компания, инвестиционная компания, застройщик, заказчик, подрядчик и т.д.) принимает на себя функции заказчика строительства определенного объекта недвижимости (самостоятельно или с помощью третьих лиц) с обязательством передать гражданину в собственность обусловленное договором жилое помещение по окончании строительства и сдачи дома в эксплуатацию.⁴

2. Понятие и признаки договора долевого участия  в строительстве.

По договору участия в  долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный  договором срок своими силами или  с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом или  иной объект недвижимости и после  получения разрешения на его ввод в эксплуатацию передать соответствующий  объект участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется принять  указанный объект и уплатить за него обусловленную договором цену (ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве).

Во-первых, особый субъектный состав: одной из сторон этого договора выступает застройщик - юридическое  лицо или индивидуальный предприниматель, имеющий в собственности или  на праве аренды земельный участок  и привлекающий денежные средства участников долевого строительства для создания на этом земельном участке многоквартирных  домов или иных объектов недвижимости (ст. 2 Закона об участии в долевом строительстве); другая сторона - участники долевого строительства - во многих случаях характеризуется множественностью лиц.

 Во-вторых, цель привлечения  застройщиком денежных средств  организаций и граждан - строительство  (создание) многоквартирных домов  и иной недвижимости, отличающая  его, в частности, от договоров,  по которым банки и иные  кредитные организации также  привлекают денежные средства  граждан и организаций для  их последующего размещения, в  том числе путем выдачи кредитов  и получения прибыли

В-третьих, предмет договора участия в долевом строительстве: застройщик не только должен совершить  действия, обеспечивающие строительство  многоквартирного дома или иного  объекта недвижимости, но и передать каждому из дольщиков конкретное жилое (нежилое) помещение, предусмотренное  договором (тогда как по договору строительного подряда результат  строительных работ - здание, сооружение иной объект недвижимости - должен быть и построен подрядчиком, и в целом  передан заказчику).⁵

 В-четвертых, ограничение сферы его действия, предопределенное спецификой его предмета: по этому договору возможно строительство (создание) только зданий, имеющих в своем составе жилые или нежилые помещения, поскольку "объектом долевого строительства" ст. 2 Закона об участии в долевом строительстве называет только жилое или нежилое помещение, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома или иного объекта недвижимости и входящее в его состав.

 В-пятых, наличие ряда  предварительных обязанностей застройщика,  исполнение которых является  необходимым условием для заключения  в будущем договоров участия  в долевом строительстве с  гражданами и организациями. В  частности, он должен получить  в установленном порядке разрешение на строительство, опубликовать свою проектную декларацию, обеспечить государственную регистрацию права собственности или права аренды земельного участка, предоставленного ему для строительства.

 В-шестых, наличие дополнительных  мер защиты прав и интересов  участников долевого строительства.  Они наделены залоговым правом  на земельный участок (право  аренды земельного участка) и  строящийся на нем объект недвижимости, которое возникает в силу прямого  указания закона и не требует  оформления путем заключения  отдельного договора залога. Кроме того, Правительству РФ предоставлено право издавать правила, обязательные для сторон данного договора при его заключении и исполнении (положения, типовые договоры и т.п.), а если в роли участников долевого строительства выступают граждане, к соответствующим отношениям подлежит применению также и законодательство о защите прав потребителей (ч. 9 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве).

 Этими же целями  продиктовано широкое использование  публично-правовых элементов в  регулировании договора участия  в долевом строительстве, которые  проявляются, в частности, в  правилах:

 - о необходимости государственной регистрации права застройщика на земельный участок или права аренды земельного участка, а также его права собственности на жилые (нежилые) помещения в построенном доме, самого договора участия в долевом строительстве и сделки по уступке участником долевого строительства права требования по этому договору, возникновения права собственности участника долевого строительства на жилое (нежилое) помещение (ст. ст. 3, 8, 13, 16, 17 Закона об участии в долевом строительстве);

- об обязанности застройщика  получить разрешение на строительство  (ст. 3 Закона об участии в долевом  строительстве);

- о необходимости подготовки  застройщиком проектной декларации, включающей в себя информацию  о нем и о проекте строительства,  и ее опубликования в средствах  массовой информации или размещения  в информационно-телекоммуникационных сетях (ст. ст. 19 - 21 Закона об участии в долевом строительстве);

- об особых требованиях,  предъявляемых к застройщику  в части производства, размещения  и распространения рекламы, связанной  с привлечением денежных средств  участников долевого строительства  - граждан и организаций (ст. 22 Закона об участии в долевом  строительстве);

- о государственном регулировании,  контроле и надзоре в области  долевого строительства многоквартирных  домов и иных объектов недвижимости (ст. 23 Закона об участии в долевом  строительстве);

- о введении новых  составов административных правонарушений  в области долевого строительства  и установлении административной  ответственности за указанные  нарушения (ст. 25 Закона об участии  в долевом строительстве).

 Несмотря на то что отдельные из перечисленных признаков договора участия в долевом строительстве могут быть присущи и некоторым другим договорам, в целом в своей совокупности они, безусловно, свидетельствуют о самостоятельности данного гражданско-правового договора.⁶

 

 

 

 

 

2. Обзор судебной практики.

Необходимость проведения обобщения  судебной практики обусловлена высокой социальной значимостью вопросов защиты вложений граждан в долевое строительство жилых многоквартирных домов, существенным увеличением за последнее время дел данной категории, вопросами, возникающими на практике в связи с применением действующего законодательства, регулирующего рассматриваемые правоотношения, и вносимых в него изменений.