Договор управления многоквартирным домом

Договор управления многоквартирным  домом - еще одна разновидность договора, используемого в жилищной сфере.

По договору управления многоквартирным  домом одна сторона (управляющая  организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном  доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов  управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Содержание и ремонт многоквартирных  домов осуществляются на основании договора с управляющей организацией при обязательном соблюдении единых правил и норм эксплуатации и ремонта жилищного фонда независимо от формы собственности жилищного фонда за счет средств собственников помещений.

В современном законодательстве появилось новое понятие – «управляющая организация». Под управлением жилищным фондом понимается деятельность по обеспечению содержания, эксплуатации и ремонта многоквартирных домов, а также предоставлению коммунальных услуг.

Договор управления является двухсторонним и возмездным договором. Управляющая организация должна получать вознаграждение за осуществление своей деятельности. В комментируемой статье предусмотрено, что в договоре указывается порядок определения цены договора. В данном случае речь идет о вознаграждении управляющей организации. Думается, что можно непосредственно указать и цену договора, а не только порядок ее определения.

Предметом данного договора является производство работ и оказание услуг  по содержанию и ремонту многоквартирного дома, а также предоставление коммунальных услуг собственникам помещений в этом доме.

Договор управления многоквартирным  домом является самостоятельным  договором, предусмотренным законом. В законе установлены существенные условия договора управления.

По поводу правовой природы данного договора высказываются различные точки зрения. Распространенной является позиция, что договор управления многоквартирным домом носит смешанный характер и содержит в себе признаки договоров возмездного оказания услуг и подряда.

Однако более обоснованной представляется позиция В.Н. Симонова о том, что данный договор является самостоятельным договором . В пользу самостоятельности данного договора свидетельствует то, что он урегулирован специальными нормами жилищного законодательства.

Отнесение рассматриваемого договора к смешанным невозможно, так как смешанный договор - это договор, не предусмотренный законами или иными правовыми актами, но содержащий элементы различных договоров, предусмотренных законодательством.

Поскольку регулирование отношений по управлению многоквартирными домами отнесено к ведению жилищного законодательства, договор управления многоквартирными домами должен регламентироваться, прежде всего, жилищным законодательством. При применении положений гражданского законодательства в рассматриваемом случае следует учитывать положения ст. 8 ЖК РФ, в соответствии с которой к жилищным отношениям, связанным с ремонтом, использованием инженерного оборудования, предоставлением коммунальных услуг, внесением платы за коммунальные услуги, применяется соответствующее законодательство с учетом требований, установленных Жилищным кодексом.

Договор управления многоквартирным  домом должен быть оформлен в простой  письменной форме. Необходимости нотариального  удостоверения или иной специальной регистрации законодатель для данного договора не предусмотрел.

Договор управления многоквартирным  домом нельзя признать публичным, т.к. условия управления многоквартирным  домом устанавливаются общим  собранием собственников с учетом специфики объекта управления и иных обстоятельств. Следовательно, в данном случае не может быть соблюдено требование о равенстве условий для всех обратившихся, предусмотренное для публичного договора (ст. 426 ГК РФ). Поэтому обязанность заключить договор должна предусматриваться особо. Основанием для отказа в заключении договора должно являться отсутствие у управляющей организации возможности заключить соответствующий договор, в частности, если у нее отсутствует техническая возможность выполнить условия, предусмотренные решением общего собрания собственников.

До рассмотрения порядка заключения договора и его условий следует  обратить внимание на наименование данного  договора - договор управления многоквартирным  домом. Учитывая, что понятие «многоквартирный дом» включает в себя как общее имущество, так и отдельные жилые и нежилые помещения, более точно следовало бы назвать данный договор договором управления общим имуществом многоквартирного дома, т.к. на управляющую организацию возлагается лишь поддержание в надлежащем состоянии объектов общей долевой собственности. Что касается отдельных помещений, то управляющая организация лишь обеспечивает их собственникам и иным пользователям предоставление коммунальных и иных услуг, предусмотренных договором, но не оказывает услуги и не осуществляет работы по содержанию и ремонту данных помещений.

Заключение договора управления многоквартирным  домом предусматривается как  в случае выбора управляющей организации  непосредственно собственниками помещений  многоквартирного дома, так и при  определении управляющей организации по результатам конкурса по отбору управляющей организации, проводимого органом местного самоуправления.

Процедура заключения договора управления многоквартирным домом имеет  различия в зависимости от того, кем была выбрана управляющая организация, а также от того, подписывается данный договор непосредственно собственниками или же заключение договора осуществляется созданным собственниками помещений товариществом собственников жилья либо специализированным кооперативом.

Выбор управляющей организации может быть осуществлен собственниками помещений многоквартирного дома на общем собрании (подп. 4 п. 2 ст. 44 ЖК РФ). Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме (п. 1 ст. 46 ЖК РФ). Таким образом, для выбора способа управления и избрания конкретной управляющей организации достаточно простого большинства голосов. Не исключается при этом возможности проведения собрания в заочной форме.

Решение общего собрания о выборе управляющей организации, а также  условиях, на которых собственники желают заключить договор управления, указываются в протоколе общего собрания.

Протокол составляется в письменной форме, подписывается председателем  и секретарем, а также членами  счетной комиссии. В протоколе  в обязательном порядке указываются  дата и место проведения общего собрания собственников, повестка дня, кворум.

В решении общего собрания при выборе в качестве способа управления управляющей  организации необходимо указать, с  какой именно управляющей организацией собственники собираются заключить  договор управления многоквартирным  домом. Кроме того, должны определяться условия, на которых собственники собираются заключить договор с управляющей организацией. В обязательном порядке определяются условия, указанные в п. 3 ст. 162 ЖК в качестве существенных. По решению общего собрания в договор могут быть включены и иные условия.

Законодательством не устанавливается  обязанности управляющих организаций  заключить договор управления многоквартирным  домом с любыми, обратившимися  к ней собственниками. Однако для  того чтобы механизм избрания управляющей  организации мог быть реализован, закрепление указанной обязанности необходимо. В противном случае получается, что до принятия решения о выборе определенной управляющей организации собственникам предварительно следует выяснить, согласна ли управляющая организация на заключение договора управления соответствующим домом.

Договор управления многоквартирным  домом нельзя признать публичным, т.к. условия управления многоквартирным  домом устанавливаются общим  собранием собственников с учетом специфики объекта управления и  иных обстоятельств. Следовательно, в данном случае не может быть соблюдено требование о равенстве условий для всех обратившихся, предусмотренное для публичного договора. Поэтому обязанность заключить договор должна предусматриваться особо. Основанием для отказа в заключении договора должно являться отсутствие у управляющей организации возможности заключить соответствующий договор, в частности, если у нее отсутствует техническая возможность выполнить условия, предусмотренные решением общего собрания собственников.

При установлении общим собранием условий договора управления многоквартирным домом целесообразно их предварительное согласование с управляющей организацией, в том числе в части оценки тех расходов, которые необходимы для поддержания многоквартирного дома в надлежащем состоянии. Вероятно, на практике условия будут предлагаться управляющей организацией и уточняться применительно к конкретному объекту управления.

При отсутствии практики заключения договоров управления многоквартирным  домом важное значение приобретают примерные договоры, разработанные органами управления отдельных субъектов РФ.

Законодательство также прямо  не устанавливает возможности собственников  помещений дома предъявлять требования о понуждении кого-либо из сособственников, отказывающихся заключить договор управления, заключить соответствующий договор. Вместе с тем, поскольку решения общего собрания являются обязательными для всех собственников, а уклонение собственника от заключения договора управления затрагивает интересы других собственников, есть основания признать за ними право требовать исполнения решения общего собрания в принудительном порядке. Право требовать заключения договора следовало бы предоставить и организации, привлеченной для управления многоквартирным домом, т.к. она должна приступить к исполнению своих обязанностей не позднее чем через тридцать дней со дня подписания договора управления многоквартирным домом с первым собственником помещения, если иное не установлено договором.

Если договор заключается по результатам конкурса по отбору управляющей организации, победитель конкурса в течение 10 рабочих дней с даты утверждения протокола конкурса представляет организатору конкурса подписанный им проект договора управления многоквартирным домом, а также обеспечение исполнения обязательств. Непредставление проекта договора организатору конкурса рассматривается как уклонение от заключения договора.

Предоставление проекта договора управления многоквартирным домом  организатору конкурса позволяет проконтролировать  соблюдение победителем конкурса его условий. Это важно, т.к. все существенные условия договора управления при определении управляющей организации по конкурсу устанавливаются в конкурсной документации.

Победитель конкурса также в  течение 20 дней с даты утверждения  протокола конкурса направляет подписанные им проекты договоров управления многоквартирным домом собственникам помещений в многоквартирном доме для подписания указанных договоров в порядке, установленном статьей 445 ГК РФ.

Следует отметить, что Жилищный кодекс предусматривает применение ст. 445 ГК РФ в целом. Т.е. предполагается возможность направления адресатом предложения заключить договор протокола разногласий. Учитывая предусмотренный законодательством порядок определения условий договор управления многоквартирным домом, эти условия не могут быть предметом спора между собственниками помещений многоквартирного дома и управляющей организацией.

Во избежание спорных ситуаций орган местного самоуправления в  течение десяти дней со дня проведения открытого конкурса уведомляет всех собственников помещений в многоквартирном доме о результатах указанного конкурса и об условиях договора управления этим домом. Представляется, что претензии собственников по поводу условий договора должны предъявляться к лицу, организовавшему конкурс и определившему соответствующие условия в конкурсной документации.

Собственники помещений в многоквартирном  доме обязаны заключить договор  управления этим домом с управляющей  организацией, выбранной по результатам  открытого конкурса в порядке, установленном ст. 445 ГК РФ. Таким образом, заключение договора является обязательным как для управляющей организации, так и для собственников помещений. При уклонении от заключения договора со стороны собственников, управляющая организация может требовать в судебном порядке понуждения заключить договор. Следует обратить внимание, что ст. 445 ГК РФ предусматривает лишь возможность понуждения к заключению договора контрагента. Возможность предъявления в данном случае требований иными собственниками помещений многоквартирного дома сомнительна, т.к. в рассматриваемом случае обязанность заключить договор возникает не на основании решения общего собрания, а следует из законодательства, предусматривающего понуждение к заключению договора в этих случаях только со стороны контрагента.

По общему правилу договор управления многоквартирным домом заключается  с каждым из собственников на одинаковых условиях. При этом договор оформляется  в письменной форме в виде единого  документа.