Договор управления многоквартирным домом

Содержание

 

Введение Общие вопросы договора управления многоквартирным домом Существенные условия договора Заключение изменение и расторжение договора управления многоквартирным домом Заключение Список литературы

3 5 19   24 31 33

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

 

Жилье – одно из основных благ и  потребностей человека. И поэтому  решение жилищной проблемы имеет  первостепенное значение и для граждан  и для государства. Многие конституционные  принципы в той или иной степени  связаны с жильем.

Согласно статье 40 Конституции РФ каждый имеет право на жилище. В силу статьи 25 Конституции РФ жилище не прикосновенно. Право на жилье справедливо называют атрибутом цивилизации и цивилизованности. Действительно, сам объект этого права должен изменяться в лучшую сторону. Существование нескольких семей в одной квартире, стесненность, стесненность, низкие нормы обеспеченности жилой площадью на одного человека – эти реалии нашей жизни также не имеют никакого отношения к цивилизованному понятию «жилье».

Поэтому, как и во все времена, была и остается проблема обеспечения граждан жильем, и не простым жильем, а соответствующим современному уровню развития цивилизации.

Управление многоквартирным домом  должно обеспечивать благоприятные  и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме, так гласит ст. 161 ЖК РФ.

Управление жилищным фондом включает в себя:

а) организацию эксплуатации;

б) взаимоотношения со смежными организациями  и поставщиками;

в) все виды работ с нанимателями и арендаторами.

Граждане, неправительственные, общественные организации и иные добровольные объединения нанимателей, арендаторов  и собственников жилых помещений в домах всех форм собственности имеют право участвовать в управлении жилищным фондом по месту жительства с целью защиты своих экономических и социальных прав и интересов, участвовать в выборе эксплуатационных и ремонтных организаций.

Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:

1) непосредственное управление  собственниками помещений в многоквартирном  доме;

2) управление товариществом собственников  жилья, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3) управление управляющей организацией.

Цель работы: изучить договор  управления многоквартирным домом.

Договор управления многоквартирным  домом - это сравнительно новый вид  договора в жилищном праве. Жилищный кодекс РСФСР не предусматривал такого договора. К нему применяются нормы и жилищного, и гражданского законодательства.

Задачи:

- изучить понятие договора управления  многоквартирным домом, 

- раскрыть основания для заключения  договора управления многоквартирным домом;

- рассмотреть условия заключения  договора.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1. Общие вопросы договора управления многоквартирным домом

 

Жилищный кодекс РФ предоставляет  собственникам помещений в многоквартирных  жилых домах право выбора способа управления многоквартирным жилым домом.

Выбор способа управления многоквартирным  домом - новелла жилищного законодательства. Ранее действовавшие нормативные  правовые акты практически не касались этого важного круга жилищных отношений. ЖК РФ свел воедино нормы об управлении многоквартирным домом. При этом свое новое отражение нашли как ранее известные методики, так и новые способы.

Жилищный кодекс установил единый принцип для всех способов управления многоквартирными домами. Такое управление должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

Законодатель определил три  основных способа управления многоквартирным  домом. Собственники помещений вправе выбрать один из них.

Способами управления многоквартирным  домом являются:

- непосредственное управление  собственниками помещений в многоквартирном доме;

- управление товариществом собственников  жилья либо жилищным кооперативом  или иным специализированным  потребительским кооперативом;

- управление управляющей организацией.

Решение о выборе одного из указанных  способов принимается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном жилом доме.

Одним из наиболее перспективных и  распространенных способов управления является управление многоквартирным  домом специализированной управляющей  организацией.

Распространение данного способа  управления связано также с тем, что он несколько в иной форме существовал и ранее. Ст. 22 ЖК РСФСР устанавливала, что для эксплуатации государственного и общественного жилищного фонда создаются жилищно-эксплуатационные организации, деятельность которых осуществляется на основе хозяйственного расчета, действующие на основании типового положения об организациях данного вида. Так, в Москве для управления жилыми домами были созданы дирекции единого заказчика в форме государственных унитарных предприятий.

На жилищно-эксплуатационные организации возлагалась обязанность по содержанию и ремонту многоквартирных домов, заключению договоров с организациями, оказывающими коммунальные услуги. Изначально при управлении многоквартирными домами соблюдался принцип, сохраненный и в настоящее время - многоквартирный дом может управляться только одной эксплуатирующей организацией.

Однако ранее не было возможности  выбора управляющей организации. Такие  организации создавались централизованно. Многоквартирные дома передавались им не только в управление, а в хозяйственное ведение, на баланс.

В настоящее время привлечение  управляющей организации предпочтительно, поскольку такая организация  занимается управлением профессионально. Ни товарищество собственников жилья, ни специализированный кооператив, как правило, сами не в состоянии обеспечить должное обслуживание многоквартирного дома. Поэтому при избрании указанных способов управления не исключается привлечение управляющей организации.

Выбор способа управления осуществляют собственники помещений многоквартирного дома. Отношения между управляющей организацией, избранной собственниками, основываются на договоре управления многоквартирным домом.

Принятое в установленном порядке  решение о выборе управляющей  организации и условиях договора управления многоквартирным домом обязательно для всех собственников помещений дома, независимо от того, участвовали они в собрании и голосовали «за» или «против» такого решения.

Решение о выборе способа управления многоквартирным домом порождает  обязанность собственников заключить договор управления многоквартирным домом. Однако данная обязанность возникает не по отношению к управляющей организации, а в отношении других собственников. Сама управляющая организация не вправе понуждать собственников заключить с ней договор управления на условиях, утвержденных общим собранием собственников. Правило о применении к отношениям между управляющей организацией и собственниками положений ст. 445 ГК РФ установлено только для случаев, когда договор заключается по результатам открытого конкурса, организованного органом местного самоуправления (п. 5 ст. 161 ЖК РФ).

Выбор способа управления - не только право, но и обязанность собственников. При неисполнении данной обязанности  установлено, что управление должно осуществляться управляющей организацией, избранной на основании конкурса, проводимого по решению органа местного самоуправления.

Необходимость в применении указанного механизма избрания управляющей  организации возникает, если:

1) собственниками помещений в  многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом, в частности:

- общее собрание по вопросу  выбора способа управления многоквартирным  домом не проводилось или решение  о выборе способа управления  многоквартирным домом не было  принято;

- по истечении 2 месяцев после  вступления в законную силу решения суда о признании несостоявшимся общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросу выбора способа управления повторное общее собрание не проводилось или решение о выборе способа управления многоквартирным домом не было принято;

2) принятое собственниками помещений  в многоквартирном доме решение  о выборе способа управления  домом не реализовано, в том  числе в следующих случаях:

- большинство собственников помещений  в многоквартирном доме не  заключили договоры, необходимые при непосредственном управлении (ст. 164 ЖК РФ);

- собственники помещений в многоквартирном  доме не направили в уполномоченный  федеральный орган исполнительной  власти документы, необходимые  для государственной регистрации  товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива;

- не заключены договоры управления  многоквартирным домом, предусмотренные  ст. 162 ЖК РФ.

Представляется, что основанием для  проведения конкурса являются также случаи, когда собственники выбрали в качестве способа управления управление управляющей организацией, но не определили конкретную организацию, с которой желают заключить договор управления многоквартирным домом. Как следует из законодательства, выбор рассматриваемого способа управления предполагает определение решением общего собрания конкретной организации, которой собственники собираются поручить управление. Однако в настоящее время, когда собственники обладают минимальной информацией об имеющихся управляющих организациях, выбрать какую-либо иную организацию, кроме ремонтно-эксплуатационных организаций, созданных публичными образованиями, весьма затруднительно.

Поэтому, если собственники не определили конкретную организацию, это должен сделать орган местного самоуправления путем проведения открытого конкурса.

Путем проведения открытого конкурса осуществляется выбор управляющей  организации и в случаях, когда  многоквартирный дом находится  в государственной или муниципальной  собственности (ст. 163 ЖК РФ). Причем в данной ситуации выбор иного способа управления невозможен, существует лишь возможность выбора управляющей организации. Таким образом, выбор управляющей организации на конкурентной основе предусмотрен и для тех случаев, когда речь идет об управлении многоквартирными домами, находящимися в собственности публичных образований.

Заключение договора управления многоквартирным  домом без проведения открытого  конкурса в случаях, когда он должен быть проведен, допускается, если указанный  конкурс в соответствии с законодательством признан несостоявшимся.

Порядок проведения открытого конкурса по выбору управляющей организации  установлен Постановлением Правительства  РФ от 06.02.2006 № 75 «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого  конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом» .

Законодатель предоставил собственникам  право в любое время изменить способ управления домом. Решение об изменении также должно быть принято  на общем собрании собственников.

Выбранный способ управления жилым домом является обязательным для всех собственников помещений в нем.

Общее собрание собственников помещений  в многоквартирном доме обязано  выбрать способ управления многоквартирным  домом. В случае создания товарищества собственников жилья товарищество может управлять многоквартирным домом без привлечения других организаций. При этом договор управления не заключается, поскольку отношения товарищества собственников жилья с членами товарищества строятся на основании членства и договоры в данном случае не предусмотрены в силу природы названных отношений. Однако с собственниками помещений в многоквартирном доме, не являющимися членами товарищества, товарищество заключает договоры, поскольку между названными субъектами отсутствуют отношения членства.

Одним из способов управления многоквартирным  домом является передача функций  управления управляющей организации. При выборе общим собранием собственников  помещений данного способа управления необходимо выбрать такую организацию.

Взаимоотношения между собственниками и управляющей организацией должны основываться на основании договора таким договором является договор управления многоквартирным домом.