Договор строительного подряда

Пока в соответствии с действующим законодательством подрядчиками могут быть лица, зарегистрированные и получившие лицензию на строительную деятельность в установленном законом порядке.

Договор строительного подряда, заключенный с подрядчиком, у которого нет необходимой лицензии, является оспоримой сделкой (ст. 173 Г К РФ). Он может быть признан судом недействительным и течение одного года с момента заключения. Оспорить подобный договор может сам подрядчик, его учредители или государственный орган, осуществляющий контроль или надзор за деятельностью строительных организаций. Заказчик оспорить такой договор не сможет, если будет доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии у подрядчика необходимой лицензии.

В соответствии с п. 2 ст. 167 ГК РФ в случае, если суд признает сделку недействительной, каждая из сторон будет обязана возвратить другой все имущество, полученное по сделке, а если это невозможно, то возместить его стоимость в деньгах. Таким образом, если договор подряда признается недействительным, то подрядчик обязан возвратить заказчику полученное оборудование, материалы (или их стоимость) и поступившую по договору оплату работ. Заказчик обязан возвратить подрядчику сам результат работы - строительный объект.

Определяя субъектный состав договора, необходимо также иметь в виду, что существуют организации, правоспособность которых имеет специальный характер (некоммерческие организации, государственные и муниципальные унитарные предприятия). В случае, если такая организация-подрядчик заключает договор подряда, выходящий за пределы ее правоспособности, этот договор будет являться недействительным независимо от признания его таковым судом на основании ст. 168 Г К РФ (ничтожная сделка - п. 1 ст. 166 ГК РФ).

Существенными условиями договора строительного подряда является:

- предмет договора;

- срок выполнения работ;

- обязательства заказчика;

- цена договора.

При отсутствии в договоре хотя бы одного из перечисленных выше условий договор строительного подряда может быть признан судом незаключенным.

Кроме того, сроки начала и окончания строительства имеют важнейшее значение с точки зрения организации бухгалтерского и налогового учета.

В дополнение к перечисленным выше существенным условиям договора строительного подряда (именно этот перечень существенных условий чаще всего приводится в литературе) отметим, что в силу ст. 717 ГК РФ качество выполненных работ должно соответствовать условиям договора подряда и в случае отступления от этого требования обязательство считается исполненным ненадлежащим образом. Таким образом, качество работ также является существенным условием договора строительного подряда. Это подтверждается, в частности, и арбитражной практикой (см. решение Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 26.11.01 № А56-18064/01 о расторжении договора подряда на реконструкцию здания).

Цена договора, как правило, определяется путем составления сметы, представляющей собой постатейный перечень затрат на выполнение работ, приобретение оборудования, закупку строительных материалов и конструкций и т. п. Техническая документация, определяющая объем, содержание работ и другие предъявляемые к ним требования, и смета в совокупности составляют проектно-сметную документацию, являющуюся неотъемлемым элементом договора строительного подряда.

Оплата выполненных подрядчиком работ производится заказчиком согласно срокам и порядкам, установленным законодательством или договором строительного подряда. При отсутствии соответствующих указаний в законе или в договоре оплата работ производится после окончательной сдачи результатов работы при условии, что работа выполнена надлежащим образом и в согласованный срок либо с согласия заказчика досрочно. Однако чаще всего договоры строительного подряда включают условия об авансировании работ либо оплате их отдельных этапов.

В современных экономических условиях для строительного подряда приобретает особое значение вопрос о страховании различного рода рисков, лежащих на соответствующей стороне. Страхование в строительном подряде имеет свои особенности. Одна из них - временные границы: страхование прекращается вместе с прекращением самого связывающего заказчика с подрядчиком договора. Это дает основания рассматривать соответствующие обязанности как страхование на период строительства.

Кроме того, в п. 1 ст. 741 ГК РФ правило о распределении рисков между сторонами в договоре строительного подряда имеет императивный, а не диспозитивный характер, как в общем договоре подряда (см. комментарий к ст. 705).

Статья 750 вводит в договор строительного подряда понятие сотрудничества сторон. Императивная норма этой статьи устанавливает обязанности каждой из сторон принять все зависящие от нее меры по устранению обстоятельств, препятствующих выполнению работ. Законодатель указал последствия как нарушения соответствующей обязанности (лишение права на возмещение убытков), так и ее исполнения (возмещение расходов). При этом последствия нарушения установлены императивной нормой, а ненадлежащего исполнения - нормой факультативной, которая как таковая вступает в действие, только если это предусмотрено договором строительного подряда.

§ 1.2. Правовое регулирование отношений строительного подряда по действующему законодательству

В настоящее время на различных уровнях (от федерального до ведомственного и муниципального) проработаны практически все вопросы, так или иначе связанные со строительством, - от  архитектурного планирования, землеотвода и ограждения пятна застройки до сдачи объекта «под ключ», благоустройства Территории и гарантий качества. В результате создана обширная база данных, содержащая множество нормативно-правовых и нормативно-технических документов.

В общем виде структура норм, регулирующих различные аспекты отношений подряда в РФ в области строительства, включает в себя кодексы, некодифицированные законы федерального уровня, подзаконные акты, законы регионального уровня, муниципальные правовые акты, ведомственные и отраслевые приказы, инструкции и положения, ГОСТы, ОСТы, СНиПы. Нормотворчеством в этой области занимаются Государственная дума, правительство, разнообразные министерства (финансов, строительства, по налогам и сборам и т. д.), органы статистики.

Основным элементом нормативной базы служат положения Гражданского кодекса Российской Федерации 1994 г., закрепленные гл. 37 «Подряд».

Нормы, регулирующие отношения по строительному подряду, содержатся и в других кодексах. Таковы, например, Градостроительный кодекс Российской Федерации от 07.05.98, Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.01 и др.

Среди некодифицированных федеральных законов важное место занимают Федеральный закон № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» от 25.02.99 (с изм. и доп. от 02.01.00,22.08.04), Федеральный закон № 160-ФЗ «Об иностранных инвестициях в Российской Федерации» от 09.06.99 (с изм. и доп. от 21.03, 25.07.02,08.12.03, 22.07.05), Федеральный закон от 21.07.05 № 94-ФЗ «О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд» (вступает в силу с 01.01.06 г.) и многие другие.

Указанные акты регулируют отношения между субъектами хозяйственной деятельности, хотя и не совпадающие с подрядными, но тесно с ними связанные.

Важное место в нормативной базе занимают федеральные правовые акты, которые издаются с целью регламентации отдельных специфических видов подрядных работ или сопутствующих им обстоятельств (влияние на экологическую обстановку, расположение временных подъездных путей, ограждение пятна застройки, предупреждающие и запрещающие знаки и т. д.).

Особенностью правового регулирования отношений договора строительного подряда является обязательное наличие двух видов нормативных актов - нормативно-правовых и нормативно-технических. Последние из названных актов составляются и утверждаются специализированными министерствами и ведомствами.

Среди таких нормативно-технических актов хотелось бы отметить Строительные нормы и правила (СНиПы) и Государственные стандарты (ГОСТы). Содержание этих документов определяет организационные, методические, технические и иные требования по строительным изыскательским и проектным работам. Подобные документы не имеют характера закона, но подлежат обязательной государственной регистрации в Министерстве юстиции Российской Федерации.

Роль этих документов в настоящее время изменяется в связи с вступлением в силу Федерального закона от 27.12.02 № 184-ФЗ «О техническом регулировании» (с изм. от 09.05.05).

В соответствии с этим законом документ, называемый техническим регламентом, устанавливает обязательные для применения и исполнения требования к объектам технического регулирования (продукции, в том числе зданиям, строениям и сооружениям, процессам производства, эксплуатации, хранения, перевозки, реализации и утилизации). Технический регламент принимается федеральным законом в порядке, установленном для принятия федеральных законов.

Согласно ст. 46 цитируемого закона, до вступления в силу соответствующих технических регламентов (но не позднее 01.07.10) требования к продукции, процессам производства, эксплуатации, хранения, перевозки, реализации и утилизации, установленные нормативными правовыми актами Российской Федерации и нормативными документами федеральных органов исполнительной власти, подлежат обязательному исполнению только в части, соответствующей целям:

- защиты жизни или здоровья граждан, имущества физических или юридических лиц, государственного или муниципального имущества;

- охраны окружающей среды, жизни или здоровья животных и растений;

- предупреждения действий, вводящих в заблуждение приобретателей.

В ст. 12 этого закона утверждается, что стандартизация осуществляется в соответствии с принципами добровольного применения стандартов. Таким образом, названные выше документы (ГОСТы и СНиПы) становятся документами факультативного применения. В связи с этим в договоре строительного подряда целесообразно делать ссылку на добровольное применение сторонами существующих стандартов.

При составлении проекта договора строительного подряда может оказаться целесообразным, а иногда и необходимым обращение к международной практике.

Основным нормативным актом, регулирующим положения о подряде в РФ, является Гражданский кодекс РФ (далее ГК РФ). В этом документе договору подряда посвящена гл. 37 «Подряд». В составе этой главы выделены пять параграфов: § 1 «Общие положения о подряде», § 2 «Бытовой подряд», § 3 «Строительный подряд», § 4 «Подряд на выполнение проектных и изыскательских работ» и § 5 «Подрядные работы для государственных нужд».

Общие нормы § 1 действуют в случае, если специальные нормы других параграфов не оговаривают каких-либо вопросов, описанных в общей части (т. е. приоритет отдан специальным нормам).

Глава 2. Содержание договора строительного подряда

§ 2.1. Существенные и иные условия договора строительного подряда

В соответствии с п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или в иных правовых актах как существенные либо необходимые для договоров данного вида, а также все условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Согласно п. 3 ст. 154 ГК РФ для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).

Пунктом 1 ст. 740 ГК РФ предусмотрено, что по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик - создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену.

Договор строительного подряда - это документ, устанавливающий обязательства сторон, участвующих в его заключении и выполнении, по новому строительству, реконструкции, расширению, техническому перевооружению, ремонту действующих предприятий, зданий и сооружений, а также по производству отдельных видов и комплексов подрядных работ, являющихся объектами строительства.

Отсутствие договора строительного подряда не является безусловным основанием для отказа от оплаты работ, если заказчик желает воспользоваться результатом выполненных работ и для него они представляют потребительскую ценность. Например, выполненные строительные работы подтверждены актом приемки работ, подписанным заказчиком. Согласно ст. 167 ГК РФ при признании сделки недействительной каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре - возместить его стоимость. Поэтому заявленное исковое требование подрядчика подлежит удовлетворению, а понесенные им затраты - компенсации. Заказчик обязан оплатить фактически выполненные работы. При этом стоимость работ определяется в соответствии с п. 3 ст. 434 ГК РФ по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги.

В соответствии со ст. 706 ГК РФ, если из закона или договора подряда не следует обязанность подрядчика выполнить предусмотренную в договоре работу лично, подрядчик вправе привлечь к исполнению своих обязательств других лиц (субподрядчиков). В этом случае подрядчик выступает в роли генерального подрядчика. Подрядчик, который привлек к исполнению договора подряда субподрядчика в нарушение вышеуказанных положений, несет перед заказчиком ответственность за убытки, причиненные участием субподрядчика в исполнении договора. Генеральный подрядчик несет перед заказчиком ответственность за последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств субподрядчиком в соответствии с правилами п. 1 ст. 313 и ст. 403 ГК РФ, а перед субподрядчиком - ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение заказчиком обязательств по договору подряда. В этом случае ответственность перед субподрядчиком за неисполнение или ненадлежащее исполнение заказчиком обязательств по договору подряда несет генеральный подрядчик. Если иное не предусмотрено законом или договором, заказчик и субподрядчик не вправе предъявлять друг другу требования, связанные с нарушением договоров, заключенных каждым из них с генеральным подрядчиком. При этом в соответствии с п. 4 ст. 706 ГК РФ расчеты субподрядчика непосредственно с заказчиком могут производиться, если между ними с согласия генерального подрядчика заключен договор на выполнение отдельных работ либо если в договорах генподряда и субподряда стороны предусмотрели, что расчеты за выполненные работы субподрядчик производит непосредственно с заказчиком, минуя генерального подрядчика. Если в договорах такого условия нет, генеральный подрядчик должен произвести оплату выполненной работы субподрядчику независимо от того, произвел ли заказчик расчет с генеральным подрядчиком. 
Договор строительного подряда считается недействительным, если он подписан неуполномоченным лицом. Исключение составляет случай, если, например, договор строительного подряда, заключенный неуполномоченным лицом от имени заказчика, одобрен впоследствии заказчиком. Независимо от того обстоятельства, что договор подписан лицом, не имеющим надлежаще оформленных полномочий для заключения договора, договор следует считать заключенным, когда совокупность обстоятельств свидетельствует об одобрении сделки после ее заключения, а именно: