Договор ренты

 

 

Введение

 

Рента (нем. Rente, фр. – rente – от лат. reddita – отданная) как экономическая категория означает всякий регулярно получаемый доход с капитала, имущества или земли, не требующий от своих получателей предпринимательской деятельности.

Договор ренты известен со средних веков. В литературе упоминаются две основные причины возникновения договора ренты в европейском законодательстве.

По мнению известного французского цивилиста Л.Ж. Морандьера, одной из них являлся недостаток наличных денег обстоятельство, приведшее к появлению ренты  недвижимости (рентной аренды)1. Ученый писал, что собственник, желавший продать  свое недвижимое имущество, легче находил приобретателя, желавшего выплатить  ему вечную ренту, чем такого, который бы согласился бы уплатить капитальную сумму, ибо изобилия наличных денег не было.

Другую причину появления ренты Л.Ж. Морандьер видел в том, что церковь, так же как и светское законодательство, запрещала процентные займы, которые клеймились как ростовщические. По его мнению, это был стеснительный запрет, и люди изощрялись в его обходах. В  частности, для этого пользовались договором об установлении ренты. Заемщик, который получал капитальную сумму, принимал на себя не обязанность уплачивать проценты на эту сумму и возвратить ее, а неопределенную обязанность выплачивать кредитору ежегодную ренту.

Договорный институт ренты, закрепленный нормами гл. 33 ГК, является новым для российского гражданского законодательства. Этот институт отсутствовал в дореволюционном гражданском законодательстве, хотя был известен российской науке гражданского права. В ГК РСФСР 1922 г., как и в других актах гражданского законодательства того времени, договорные модели, подобные договору ренты, отсутствовали в силу причин идеологического порядка, не допускавших вообще никакого ростовщичества. Только при принятии ГК РСФСР 1964 г. была допущена возможность рентных отношений, правда, в весьма ограниченной сфере. Закрепляя в ст. 253 – 254 данного Кодекса нормы о договоре купли-продажи жилого дома с условием пожизненного содержания продавца, советский законодатель не поступился идеологическими принципами и разрешил такие отношения только для случаев отчуждения индивидуальных жилых домов нетрудоспособными гражданами другим гражданам, берущим на себя обязанности по пожизненному содержанию нетрудоспособного.

Переход России к рыночным отношениям предопределил появление в новейшем гражданском законодательстве института договора ренты2.

Итак, договора ренты являются новеллой ныне действующего Гражданского кодекса РФ. В новом Кодексе впервые были представлены все виды ренты: постоянная рента, пожизненная рента и разновидность пожизненной ренты – пожизненное содержание с иждивением. Было дано и четкое определение ренты:  рента – это правоотношение сторон, при которых одна сторона (рентополучатель) платно или бесплатно передает другой стороне (рентоплательщику) свое имущество в обмен на получение ренты, а именно гарантированного рассроченного дохода в денежной сумме либо предоставления платежей в натуральной форме или в виде ухода, работы, услуг, оплаты ритуальных услуг. Особенностью этих договоров является неопределенность срока действия и некоторый риск досрочного прекращения этого договора при существенном нарушении рентоплательщиком исполнения своих обязательств.

Большинство заключающих договор ренты исходит из соображения выгоды (со стороны рентоплательщика) и острой необходимости (со стороны рентополучателя). Рентополучателями, как правило, являются одинокие или одиноко проживающие нетрудоспособные по возрасту или болезни граждане, которые ничего кроме этой жилплощади предложить не могут, и продать эту недвижимость они также не могут, так как иного места жительства у них нет. Боясь оказаться бездомными, они либо влачат нищенское существование, либо заключают договора пожизненной ренты, которые гарантируют им право проживания и возможность получать постоянный доход. То есть для многих пожилых граждан договор ренты – это единственная возможность достойно прожить оставшиеся дни.

К сказанному хотелось бы добавить, что для многих людей заключение договора ренты с пожилым человеком – это, в свою очередь, единственная возможность приобрести жилье, т.к. далеко не всем в наше время по карману купить квартиру, а ипотеку оформить не так просто, да и кредит – удовольствие не из дешевых.

Актуальность выбранной темы объясняется, прежде всего, тем, что договор ренты в последние годы в нашей стране в связи с вышеуказанными обстоятельствами и с ростом цен на недвижимость приобретает все большее значение.

Цель данной работы - изучение института договора ренты, с точки зрения действующего законодательства. Для достижения цели необходимо решить следующие задачи: проанализировать понятие ренты, её природу, ознакомиться с содержанием ренты, рассмотреть разновидности договора и особенности каждого вида.

Предметом исследования являются гражданско-правовые отношения, возникающие в связи с использованием ренты.

Объектом исследования гражданско-правовое регулирование рентных отношений в РФ.

 

 

 

 

 

2. Понятие и особенности договора ренты

 

Согласно п. 1 ст. 583 ГК по договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме3.

По договору ренты допускается установление обязанности выплачивать ренту бессрочно (постоянная рента) или на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента) (п. 2 ст. 583 ГК).

Сторонами договора ренты являются:

а) получатель ренты (рентный кредитор) – лицо, передающее свое имущество в собственность другого лица с целью получения от последнего в течение длительного периода времени дохода (ренты).

б) плательщик ренты (рентный должник) – лицо, обязанное в обмен на полученное в собственность имущество выплачивать передавшему его лицу в течение длительного периода времени доход (ренту).

Получателями ренты в договоре пожизненной ренты и его разновидности – договоре пожизненного содержания с иждивением – в силу самой сущности этих договоров могут быть только граждане. В п. 1 ст. 589 ГК указано, что получателями постоянной ренты могут быть только граждане, а также некоммерческие организации, если это не противоречит закону и соответствует целям их деятельности. Получатель ренты может не совпадать с лицом, передающим имущество под выплату ренты. Например, пожизненная рента может быть установлена одним гражданином в пользу другого гражданина или группы граждан (п. 1, 2 ст. 596 ГК).

Плательщиками ренты (рентными должниками) могут быть любые граждане и юридические лица, причем как коммерческие, так и некоммерческие, заинтересованные в приобретении имущества, предлагаемого получателем ренты, и способные выполнить требования, предъявляемые законом к содержанию договора ренты и обеспечению ее выплаты4.

Такая способность является свойством фактического порядка и определяется в период заключения договора с конкретным субъектом. Вместе с тем эта способность может определяться и юридическими критериями (например, в случаях, когда уставом юридического лица запрещена возможность заключения договоров ренты).

Предмет договора ренты определен в п. 1 ст. 583 ГК как «имущество». Точно назван лишь предмет договора ренты с условием пожизненного содержания с иждивением, которым объявлено недвижимое имущество (п. 1 ст. 601 ГК).

По точному смыслу п. 1 ст. 583 ГК получатель ренты передает плательщику ренты имущество в собственность. Поскольку объектом права собственности может быть только индивидуально-определенная вещь, предметом договора ренты могут быть вещи (как движимые, так и недвижимые), наличные деньги и документарные ценные бумаги. Безналичные деньги, являющиеся по своей природе не вещами, а правами требования, «бездокументарные ценные бумаги», являющиеся особым способом фиксации прав, равно как и иные имущественные права, не могут быть объектами права собственности, а соответственно, предметом договора ренты. По этой же причине не могут быть предметом договора ренты работы, услуги, информация, результаты интеллектуальной деятельности, в том числе исключительные права на них, нематериальные блага5. Различия в правовом режиме имущества, которое может быть предметом договора ренты, предопределяют особенности порядка передачи (отчуждения) того или иного имущества под выплату ренты. Так, возмездное отчуждение под выплату ренты недвижимого имущества потребует соблюдения норм о порядке передачи недвижимого имущества во исполнение договора продажи недвижимости, предусмотренных в ст. 556 ГК; отчуждение под выплату ренты ценных бумаг потребует соблюдения предписаний ст. 146 ГК о порядке передачи прав по ценной бумаге и т. д.

В соответствии со ст. 584 ГК договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной

регистрации. Рентное обременение должно регистрироваться в соответствии п. 6 ст. 12 Федерального Закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним6 как обременение права собственности в листе записи о прочих ограничениях в соответствии с п. 59 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним7.

Если стороны нарушат требования о нотариальном удостоверении договора ренты, такой договор будет считаться недействительной сделкой (п. 1 ст. 165, ст. 584 ГК). Если же договор о передаче под ренту недвижимого имущества будет нотариально удостоверен, но не подвергнут государственной регистрации, он будет считаться в силу п. 3 ст. 433 ГК незаключенной сделкой, так как ст. 584 ГК не содержит указания на его недействительность. Повышенные требования законодателя к оформлению договора ренты призваны максимально гарантировать интересы получателя ренты.

Договор ренты является самостоятельным видом договора. От договора дарения он отличается тем, что лицо, произведшее отчуждение имущества в собственность другого, вправе требовать предоставления встречного удовлетворения – рентного дохода. От договоров купли-продажи и мены договор ренты отличается характером встречного удовлетворения. Объем причитающихся получателю рентных платежей является неопределенным, ибо обязательство по выплате ренты действует либо бессрочно (постоянная рента), либо на срок жизни получателя (пожизненная рента). Поэтому договор ренты относится к группе алеаторных (рисковых) договоров.

Элемент риска, принимаемого на себя каждой из сторон, заключается в вероятности того, что либо один, либо другой контрагент фактически получит встречное удовлетворение меньшего объема, чем им самим предоставленное.

К договору ренты возможно применение в субсидиарном порядке норм о договорах купли-продажи и дарения, если это не противоречит существу данного договора (п. 2 ст. 585 ГК). Это объясняется тем, что отчуждение имущества под выплату ренты может быть осуществлено либо за плату (по модели отношений купли-продажи), либо бесплатно (по модели отношений дарения). Это необходимо иметь в виду при решении вопроса о реальности или консенсуальности договора ренты.

Договор ренты является реальным при передаче (отчуждении) движимого имущества под выплату ренты в собственность плательщика ренты бесплатно, так как в этих случаях к отношениям по передаче применяются нормы гл. 32 ГК о договоре дарения. Договор ренты является консенсуальным в случаях, когда передача движимого имущества в собственность плательщика ренты осуществляется за плату, так как в этих случаях к отношениям по передаче применяются нормы гл. 30 ГК о договоре купли-продажи.

Таким образом, договоры ренты, заключенные под отчуждение движимого имущества, могут обладать реальным и консенсуальным характером в зависимости от того, за плату или бесплатно отчуждено движимое имущество под выплату ренты.

Соответственно, договоры ренты могут иметь односторонний или взаимный характер. Реальные договоры ренты, по которым передача движимого имущества осуществляется по модели договора дарения, являются односторонними, а консенсуальные договоры ренты, по которым передача движимого имущества осуществляется по модели договора купли-продажи, являются взаимными.

Если под выплату ренты передается недвижимое имущество, о консенсуальности или реальности договора говорить не приходится, так как правообразующая сила договора ренты может иметь место только во взаимосвязи с актом государственной регистрации. Даже если недвижимое имущество было отчуждено под выплату ренты безвозмездно, плательщик ренты вправе требовать его передачи, как и при возмездной передаче.

Договор ренты является возмездным. Это проявляется в необходимости предоставления плательщиком ренты ее получателю рентных платежей (ренты, рентного дохода) взамен имущества, полученного в собственность. Право получения рентных платежей (ренты, рентного дохода) возникает у получателя ренты только после передачи имущества под выплату ренты. С этого же момента возникает обязанность по выплате рентных платежей у плательщика ренты8.

 

 

 

3. Механизм обеспечения выплаты ренты

 

Существенным условием договора ренты является способ обеспечения обязательства по уплате ренты. Выплата ренты получателю должна быть безусловно обеспечена. Механизм такого обеспечения различается в зависимости от характера передаваемого имущества.

При передаче под выплату ренты недвижимого имущества (в том числе жилого помещения) получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество (п.1 ст.587 ГК РФ). Право ипотеки, возникающее у получателя ренты, на основании п. 1 ст. 587 ГК подлежит регистрации в государственном реестре прав на недвижимое имущество.

Таким образом, как залогодержатель получатель ренты получает право первоочередного удовлетворения своих интересов из стоимости этого недвижимого имущества.

Если под выплату ренты передается не недвижимость, а иное имущество, то плательщик ренты обязан предоставить обеспечение исполнения его обязательств либо застраховать в пользу получателя ренты риск ответственности за неисполнение обязательств (п.2 ст.587 ГК РФ).9

Если плательщик ренты, под которую выделялись получателем ренты движимые веши, не принял меры к обеспечению выполнения своих обязательств (например, страхование риска ответственности), а равно если обеспечение утрачено или условия обеспечения ухудшились без вины получателя ренты, последний вправе в одностороннем порядке расторгнуть договор ренты, а также взыскать образовавшиеся в связи с этим убытки.