Договор Ренты

Договор ренты является самостоятельным договором, но по отношению к нему возможно применение в субсидиарном порядке норм о договорах купли-продажи и дарения. Это объясняется тем, что теоретически и практически отчуждение имущества под выплату ренты может быть осуществлено двумя способами. В п.1 ст.585 ГК РФ указывается, что имущество, которое отчуждается под выплату ренты, может быть передано получателем ренты в собственность плательщика за плату или бесплатно. В силу предписаний п.2 ст.585 ГК РФ в случае, когда договором ренты предусматривается передача имущества за плату, к отношениям сторон по передаче и оплате правила о купле-продаже, а если такое имущество передается бесплатно, действуют правила о договоре дарения. Эти предписания необходимо иметь в виду при решении вопроса о реальности или консенсуальности договора ренты.

Договор ренты, несомненно, является реальным при передаче (отчуждении) движимого имущества под выплату ренты в собственность плательщика ренты бесплатно, так как в этих случаях к отношениям по передаче применяются нормы гл.32 ГК РФ о договоре дарения.

Договор ренты является консенсуальным, когда передача движимого имущества в собственность плательщика ренты осуществляется за плату. В этих случаях к отношениям по передаче применяются нормы гл.30 ГК РФ о договоре купли-продажи.[3] Именно поэтому плательщик ренты, на основании ст.456 и п.1 ст.556 ГК РФ, в случае отказа получателя ренты передать в собственность под выплату ренты оговоренное в договоре движимое имущество, вправе требовать от получателя ренты исполнения обязанности по передаче этого имущества, а при передаче под выплату ренты имущества ненадлежащего качества - требовать применения последствий, предусмотренных в ст.475 ГК РФ, и т.п. Здесь мы сталкиваемся с давно известной в Европе доктринальной аксиомой, сформулированной Л.Ж. Морандьером следующим образом:

«Установление ренты на возмездных началах предполагает одно из следующих положений:

-либо отчуждение индивидуально-определенной  вещи; в таком случае перед  нами довольно распространенный  вид договора продажи. Договор  заключается путем простого волеизъявления  сторон;

-доказательством служит составленный  в двух экземплярах документ. Если отчуждается недвижимая  вещь, то подлежат соблюдению  правила об оглашении сделок  с недвижимостями. Отчуждатель несет ответственность по гарантии и, в противовес этому, пользуется привилегией, установленной для требования продавца об уплате ему покупной цены;

- либо внесение денежной суммы; договор приближается к займу, он является реальным и односторонним  договором. Но ввиду его рискового  характера ограничение размера  процентов к нему не применяется.

Таким образом, договоры ренты, заключенные под отчуждение движимого имущества, могут обладать реальным и консенсуальным характером. В зависимости от того, за плату или бесплатно отчуждено движимое имущество под выплату ренты. Игнорирование положений п.2 ст.585 ГК РФ о субсидиарном применении к договору ренты норм о договоре купли-продажи и договоре дарения служит основанием для выводов, не совсем точно отражающих нормативную конструкцию договора ренты в российском гражданском законодательстве. М.И. Брагинский пишет: «Прежде всего, как и заем, рента – реальный договор. Этот договор начинает действовать с момента, когда получатель ренты передает плательщику ренты в собственность соответствующее имущество. Само соглашение о ренте до передачи имущества никаких правовых последствий не влечет». Соответственно договоры ренты могут иметь односторонний или взаимный характер. Реальные договора ренты, по которым передача движимого имущества в собственность плательщика ренты осуществляется по модели договора  дарения,  являются  односторонними,  а  консенсуальные договора ренты, по которым передача движимого имущества в собственность плательщика ренты осуществляется по модели договора купли-продажи, являются взаимными. Законодатель указывает, что договор ренты - односторонний, у ее плательщика только обязанность систематически, в течении длительного времени выплачивать другой стороне определенную, обусловленную денежную сумму либо предоставлять в натуре эквивалентно средства на содержание получателя ренты в иной форме. При этом плательщик ренты обязан, безусловно обеспечить исполнение своего обязательства, а равно и надлежащее его исполнение.

Если под выплату ренты передается недвижимое имущество, следует учитывать фактор необходимости государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом и прав на него.

В соответствии со ст.584 ГК РФ договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит государственной регистрации, и будет считаться заключенным с момента ее окончания (п. 3 ст.433 ГК РФ). Следовательно, права и обязанности и получателя, и плательщика ренты возникнут только после государственной регистрации. В этом случае о консенсуальности или реальности договора говорить не приходится, так как правообразующая сила договора ренты возникает только во взаимосвязи с другим юридическим фактом актом государственной регистрации. Следует отметить, что еще в 1956г. профессор В.П. Грибанов, анализируя соотношения договора купли-продажи строений и акта его государственной регистрации, пришел к выводу о том, что такие договора нельзя отнести «к договорам консенсуальным, и традиционная римская классификация договоров оказывается в данном случае непригодной». Права и обязанности сторон по договору ренты, заключенному под отчуждение недвижимого имущества (независимо от того, за плату или бесплатно оно отчуждено) под выплату ренты, возникают только после государственной регистрации такого договора. Поэтому даже если недвижимое имущество было отчуждено под выплату ренты безвозмездно, плательщик ренты вправе требовать его передачи, как и при возмездной передаче. Неслучайно выдающийся российский цивилист советского периода О.С. Иоффе, относивший государственную регистрацию сделки к ее форме. Считал, что договор дарения жилого строения, подлежащий государственной регистрации, как и договор пожизненного содержания, заключенный под отчуждение жилого дома, является консенсуальным договором.

Договор ренты является возмездным. Это проявляется в необходимости предоставления плательщиком ренты ее получателю рентных платежей (ренты, рентного дохода) взамен имущества, полученного в собственность. Право получения рентных платежей (ренты, рентного дохода) возникает у получателя ренты только после передачи имущества под выплату ренты. Соответственно с этого же момента возникает обязанность по выплате рентных платежей у плательщика ренты. Рентные платежи могут осуществляться в форме денежных выплат (п.1 ст.590, п.1 ст.597 ГК РФ), а также в форме предоставления иждивения, включающего в себя обеспечение потребностей в жилье, питании, одежде и т.п. (п.1 ст.602 ГК РФ). В законе может устанавливаться минимальный размер пожизненной ренты (п.2 ст.597 ГК РФ) и минимальной стоимости общего объема содержания с иждивением (п.2 ст.602 ГК РФ). Целью подобных предписаний закона является защита интересов рентного кредитора и установление объективных критериев отграничения притворных сделок ренты, прикрывающих иные сделки. В этой связи один из авторов проекта гл.33 ГК РФ С.А. Хохлов писал: «Предполагается, что меньший объем содержания не обеспечивает целей договора, превращает его либо в притворный, прикрывающий другую сделку (например, дарение) либо в кабальный для получателя». Независимо от формы все рентные платежи должны иметь эквивалентную денежную оценку.

В соответствии с п.1 ст.586 ГК РФ рента обременяет земельный участок, предприятие, здание, сооружение или другое недвижимое имущество, переданное под ее выплату. В случае отчуждения такого имущества плательщиком ренты его обязательства по договору ренты переходят к приобретателю имущества. Из этого вытекает, что право получателя на получение рентных платежей следует за недвижимым имуществом. В большинстве правовых систем закон в защиту интересов рентного кредитора ограничивается установлением только права следования рентного обременения за недвижимым имуществом, от которого плательщик ренты может освободиться посредством отчуждения недвижимого имущества, приобретенного им под выплату ренты. Закон не ограничивает плательщика ренты вправе распоряжаться приобретенной в собственность недвижимостью, кроме ограничений, связанных с обеспечением пожизненного содержания (ст.604 ГК РФ). Плательщик ренты может эту приобретенную в собственность недвижимость продать, подарить или иным образом осуществить отчуждение новому приобретателю, после чего освобождается от исполнения своих обязательств по выплате ренты при условии, что он добросовестно исполнял. Однако для нового приобретателя недвижимость обременена - обязательства плательщика ренты переходят на нового приобретателя, если прежний плательщик ренты до момента передачи собственности не нарушал договора. Поэтому новых приобретателей имущества плательщика ренты должен предварительно известить, что данный объект недвижимости обременен рентой. На передачу обремененного рентой имущества новому приобретателю не требуется согласия получателя рентных платежей.

Однако если отчужденное имущество поступает в общую собственность или разделяется между несколькими лицами, то множество сособственников не отвечает интересам получателя постоянной ренты. Тогда он вправе по ст.593 ГК РФ требовать выкупа ренты первоначальным плательщиком.

Российский законодатель, защищая интересы получателей ренты, этим не ограничился. Он сформулировал норму, согласно которой рентное обременение связывает не только недвижимое имущество, но и всех лиц, в собственности которых побывало это имущество, будучи обремененный рентой. В соответствии с п.2 ст.586 ГК РФ лицо, передавшее обремененное рентой недвижимое имущество в собственность другого лица, несет субсидиарную с ним ответственность по требованиям получателя ренты, возникшим в связи с нарушением договора ренты, если законом или договором не предусмотрена солидарная ответственность по этому обязательству. Следует иметь в виду, что закон, говоря о лице, передавшем обремененное рентой недвижимое имущество в собственность другого лица, имеет в виду лицо, которое было обязано до передачи этого имущества выплачивать связанные с ним рентные платежи.

Правила ст.586 ГК РФ адресованы добросовестному плательщику. Если плательщик до отчуждения нарушал принятое на себя обязательство, получатель ренты вправе требовать от него, чтобы и он наряду с новым приобретателем нес субсидиарную, дополнительную ответственность. На этот случай стороны могут установить в договоре не дополнительную, а солидарную ответственность (см.ст.322 ГК РФ). Поэтому дополнительная ответственность вступает в силу лишь тогда, когда стороны не используют свое право на введение солидарной ответственности прежнего и нового плательщиков ренты.

Толкование ст.586 ГК РФ позволяет сделать вывод, что обременение рентой движимого имущества законом не предусматривается. Это означает, что при отчуждении такого имущества получатель ренты не вправе требовать ее выплаты от нового собственника и перед ним по-прежнему несет обязательство первоначальный приобретатель имущества.[4]

В качестве особой меры, защищающей интересы получателя ренты, закон предусмотрел в ст.588 ГК РФ ответственность плательщика ренты за просрочку выплаты ренты. Она установлена, в виде обязанности плательщика ренты уплачивать получателю ренты за просрочку выплаты ренты проценты, предусмотренные ст.395 ГК РФ, если иной размер процентов не установлен договором ренты. Размер этих процентов определяется самими сторонами, а если он в договоре не установлен — то учетной ставкой банковского процента на день исполнения обязательства или его  соответствующей части, действующей в месте жительства (месте нахождения) получателя ренты (на практике - единой ставкой рефинансирования, устанавливаемой ЦБ РФ). С учетом того, что уплата указанных процентов не является мерой гражданско-правовой ответственности в ее наиболее распространенном понимании, обязанность по их уплате наступает во всех случаях просрочки выплаты ренты, в том числе и тогда, когда это произошло не по вине плательщика ренты.

1.3 Условия договора ренты

Существенным условием, определяющим разновидность договора ренты, прежде всего, является его срок. Он дифференцирует ренту на постоянную, т.е. непрерывную, не имеющую срока прекращения платежа, а также пожизненную, т.е. на время жизни одного или нескольких получателей ренты. Каковы бы ни были ее продолжительность и обременительность рентных платежей. В случаи смерти получателя прекращается обязательство по выплате ренты. Рента на условиях пожизненного содержания лица с иждивением может быть только пожизненной.

Цена договора ренты определяется по соглашению сторон, в момент заключения договора.

Обязательство по выплате рентных платежей является длящимися долгое время и подлежит систематическому исполнению. В связи с этим законодательство устанавливает ряд правил о форме и способах обеспечения исполнения обязательства по выплате ренты. Выплата ренты получателю должна быть, безусловно, обеспечена. Механизм такого обеспечения разный, в зависимости от характера передаваемого имущества. В тех случаях, когда под выплату ренты передан земельный участок или другое недвижимое имущество, оно автоматически становится предметом залога. Поэтому в случае нарушения плательщиком ренты своих обязательств получатель ренты имеет возможность удовлетворить свои требования за счет этого имущества преимущественно перед другими лицами. Закон не исключает применение сторонами наряду с залогом любых других допускаемых законом способов обеспечения исполнения обязательств.

Если же под выплату ренты передано движимое имущество, способ обеспечения, исполнения обязательств плательщика ренты должен быть в обязательном порядке согласован сторонами. Ими могут быть любые предусмотренные законом или договором способы обеспечения исполнения обязательств - залог, удержание имущества должника, поручительство, банковская гарантия, задаток, неустойка и другие, допускаемые ст.329 ГК РФ. Допускается, однако, и альтернативное решение данного вопроса в виде заключения плательщиком ренты в пользу получателя ренты, договора страхования риска ответственности риска за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства по выплате ренты (ст.932 ГК РФ). В случае отсутствия в договоре ренты одного из этих существенных условий он считается не законным (ст.432 ГК РФ). Если условия такого рода в договоре имеется, но оно не выполнено плательщиком ренты, либо обеспечение утрачено или ухудшены его условия по обязательствам, за которые получатель ренты не отвечает, последний в праве расторгнуть договор ренты и потребовать возмещение связанных с этим убытков (п.З ст. 587 ГК РФ).