Договор продажи жилого помещения: понятие, элементы, содержание, ответственность

        После того, как договор зарегистрирован, сделка заключена, у покупателя, помимо ключей от жилплощади, должны быть на руках следующие документы:

а) зарегистрированный в установленном порядке договор купли-продажи квартиры; б) свидетельство о праве собственности; в) передаточный акт.

А у продавца – вырученная от продажи сумма.

 

 

 

 

 

 

3. ВИДЫ ДОГОВОРОВ КУПЛИ-ПРОДАЖИ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ

В научной литературе договор купли-продажи жилого помещения  классифицируется по различным признакам:

1) по предмету: а) по виду предмета: договор купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома, части квартиры, доли; б) по целостности предмета: договор купли-продажи жилого помещения, незавершенного строительством и законченного объекта;

2) по субъекту: а) договор купли-продажи жилого помещения между гражданами; б) с участием юридических лиц; в) с участием государственных органов или муниципальных образований;

3) по наличию связи  сделки купли-продажи жилого помещения  с обретением права на земельный  участок, на котором расположено  жилое строение: а) договоры купли-продажи, не влекущие наделение покупателя какими-либо правомочиями на земельный участок, на котором расположено жилое строение (купля-продажа квартиры в многоквартирном доме); б) договоры купли-продажи с передачей покупателю недвижимости (жилого дома) права на соответствующий земельный участок на условиях приобретения его в собственность, аренду или пользование);

4) по основаниям нахождения  жилого помещения в собственности: а) договор купли-продажи жилого помещения в жилищно-строительных и жилищных кооперативах; б) договор купли-продажи жилого помещения, принадлежащего на праве собственности по другим основаниям (например, в результате приватизации);

5) по обязательности  заключения договора купли-продажи  жилого помещения для одной  из сторон: а) договор купли-продажи жилых помещений, без обязательности заключения для сторон; б) договор, обязательность заключения которых предусмотрена действующим законодательством.²⁵

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В данной дипломной работе нами был рассмотрен договор купли  продажи жилых помещений. Итак, по договору купли-продажи жилого помещения продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество (квартиру, жилой дом, часть жилого дома или квартиры), а покупатель обязуется принять это имущество по передаточному акту и уплатить за него определенную сторонами денежную сумму (п. 1 ст. 454, п. 1 ст. 549 ГК).

По юридической природе  договор продажи недвижимости является консенсуальным, возмездным и двусторонним. Предметом данного договора может быть лишь купля-продажа такого вида недвижимого имущества, как жилые помещения, обладающего признаком оборотоспособности (ст. 129 ГК РФ). Договор купли-продажи жилых помещений заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение данной формы влечет недействительность договора продажи недвижимости (ст. 550 ГК РФ). Договор купли-продажи данного вида недвижимости считается заключенным с момента подписания сторонами единого документа, в котором сформулированы все его существенные условия. Переход права собственности на жилое помещение от продавца к покупателю подлежит государственной регистрации. Если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о такой регистрации. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от указанной регистрации, должна возместить другой стороне убытки, вызванные ее задержкой (п. 3 ст. 551 ГК РФ).

Существенным условием договора продажи данного вида недвижимости является условие о предмете продажи. Согласно ст. 554 ГК в договоре купли-продажи жилых помещений должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение жилого помещения на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а договор - незаключенным. К договору должны быть приложены документы, содержащие необходимые сведения о жилом помещении. Договор купли-продажи жилого помещения должен предусматривать цену данного имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами условия о цене данного вида недвижимости, договор о ее продаже признается незаключенным. По договору купли-продажи жилых помещений покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования (п. 1 ст. 552 ГК РФ). 

Для продажи жилых  помещений есть еще одно специальное  правило. Так, существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части  жилого дома или квартиры, в которых  проживают лица, сохраняющие в  соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением (п. 1 ст. 558 ГК РФ). При не включении в договор указанного условия покупатель в соответствии с абз. 2 п. 1 ст. 460 ГК РФ вправе потребовать уменьшения покупной цены или расторжения договора продажи жилого помещения. В отличие от договоров продажи иной недвижимости договор о продаже жилого помещения подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 558 ГК РФ).

 

 

 

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

Нормативно-правовые акты

1) Конституция Российской  Федерации. - «Российская газета», 1993 г.

2) Федеральный закон  «О государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним» № 122-ФЗ. - «Российская газета», 1997 г

3) Федеральный закон  «Об оценочной деятельности в  Российской Федерации» № 135-ФЗ. - «Российская газета», 1998 г.

4) Федеральный закон  «О введение в действие жилищного  кодекса Российской Федерации» № 189-ФЗ - «Российская газета», 2004 г.

5) Федеральный закон  «Об акционерных обществах» №  208-ФЗ - «Российская газета», 1995 г.

6) Гражданский Кодекс  Российской Федерации № 51-ФЗ. Часть 1. - «Собрание законодательства Российской Федерации», 1994 г.

7) Гражданский Кодекс  Российской Федерации № 14-ФЗ. Часть 2. - «Собрание законодательства Российской Федерации», 1996 г.

8) Гражданский процессуальный  Кодекс Российской Федерации  № 138-ФЗ. - «Собрание законодательства  Российской Федерации», 2002 г.

9) Жилищный кодекс  Российской Федерации № 188-ФЗ. - «Собрание законодательства Российской Федерации», 2004 г.

10) Земельный Кодекс  Российской Федерации» № 136-ФЗ. - «Собрание законодательства Российской Федерации», 2001 г.

11) Семейный Кодекс  Российской Федерации» № 223-ФЗ. - «Собрание законодательства Российской Федерации», 1995 г.

12) Налоговый кодекс  Российской Федерации № 117-ФЗ. Часть 2. - «Собрание законодательства Российской Федерации», 2000 г.

13) Постановление Пленума Верховного суда Российской Федерации №10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» - «Российская газета», 2010 г.

Юридическая литература

14) Абова Т.Е., Кабалкин А.Ю. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации в 2 т. - М.: Изд-во «Юрайт», 2010 г.

15) Алексеев С.С. Гражданское право. – М.: Изд-во «Проспект», 2009 г.

16) Антосевич Г.С. Краткий курс по жилищному праву. М.: Изд-во «Окей-книга», 2009 г.

17) Алексеев В.А. Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования – М.: Изд-во «Волтерс Клувер», 2007 г.

18) Афонина А.В. Жилищное право. – М.: Изд-во «Дашков и К», 2008 г.

19) Белов В.А. Гражданское право в 2 ч. М.: Изд-во «Центр ЮрИнфоР», 2007

20) Воробьев Н.И. Гражданское право Российской Федерации в 2 ч. – Тамбов: Изд-во «ТГТУ», 2007 г.

21) Великомыслов Ю.Я. Гражданско-правовой режим недвижимости. Ипотека недвижимого имущества. Жилые помещения как объекты сделок. -Allpravo.Ru, 2005 г.

22) Гатин А.М. Гражданское право. – М.: Изд-во «Дашков и К», 2009 г.

23) Грудцына Л.Ю, Спектор А.А. Гражданское право России. – М.: Изд-во «Юстицинформ»,2008 г.

24) Грудцына Л.Ю. Жилищное право России. – М.: Изд-во «EKSMO EDUCATION», 2010 г.

25) Ерофеев Б.В. Гражданское право России. – М.: Изд-во «Юрайт», 2010 г.

26) Ивакин В.Н. Гражданское право в 2ч. М.: Изд-во «Юрайт», 2009 г.

27) Крашенинников П.В. Жилищное право. – М.: Изд-во «Статут», 2008 г.

28) Кудашкин. Жилищное право. – М.: Изд-во «Норма», 2009 г.

29) Мозолин В.П, Масляев А.И. Гражданское право в 2 т. – М.: Изд-во «Юристъ», 2009 г.

30) Рузакова О.А. Гражданское право. – М.: Изд-во: «МФПФ», 2008 г.

31) Степанова С.А. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации в 4 ч. – М.: Изд-во «Проспект», 2009 г.

32) Садиков О.Н. Гражданское право РФ в 2 т. М.: Изд-во «Инфра-М»,2007 г.

33) Сергеев А.П., Толстой Ю.К. Гражданское право в 3 т. – М.: Изд-во «Проспект», 2008 г.

34) Суханов Е.А. Гражданское право в 4 т. – М.: Изд-во «Волтерс Клувер», 2008г.

35) Смоленский М.Б. Гражданское право. – Ростов-на-Дону: Изд-во «Феникс», 2009 г.

36) Седугин П.И. Жилищное право. – М.: Изд-во «Норма», 2010 г.

37) Филиппова Е.С. Жилищное право. – М.: Изд-во «МЭСИ», 2007 г.

38) Чаусская О.А. Гражданское право. – М.: «Дашков и К», 2007 г.

39) Шевчук Д.А. Гражданское право. – М.: Изд-во «Эксмо», 2009 г.

 

 

 

Приложение 1

ДОГОВОР КУПЛИ - ПРОДАЖИ

КВАРТИРЫ

 

Город Краснокамск Пермский край

Пятнадцатое июля две  тысячи одиннадцатого года

 

Мы, Дегтярева Нина Георгиевна, 17 ноября 1949 года рождения, паспорт 04 00 № 931941 выдан 22.11.2001 года УВД Советского района г.Красноярска, место регистрации: Красноярский край, г.Красноярск, ул. Воронова 25-78,именуемая в дальнейшем «Продавец», с одной стороны и Еськина Ольга Владимировна, 18 января 1954 года рождения, паспорт 57 03 478501 выдан 05.11.2002г. Краснокамским ГОВД Пермского края, место регистрации: г.Краснокамск Пермского края, ул.Большевистская 5-7, именуемая в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны, заключили настоящий договор о следующем:

1. Продавец продал, а  Покупатель купил в собственность  2-комнатную квартиру № 7 общей  площадью 50,6 кв.метра, в том числе  жилой площадью 29.9 кв.метра, в  доме № 34 по ул.Большевистская г.Краснокамска, Пермского края.

2. Квартира принадлежит  «Продавцу» на основании свидетельства  о государственной регистрации  права от 26 июля 2007г., зарегистрированном  в Едином государственном реестре  прав на недвижимое имущество  и сделок с ним 26 июля 2007 года за

№ 59-59-08/025/2007-347.

3. Квартира продана  за 1 180 000 (Один миллион сто восемьдесят  тысяч) рублей, уплачиваемых Покупателем  Продавцу до подписания договора  полностью. 

4. Продавец ставит  в известность Покупателя о  том, что до заключения настоящего договора продаваемая квартира никому другому не запродана, не заложена, в споре и под запрещением не состоит, правами третьих лиц не обременена.

5. Право собственности  возникает с момента регистрации  договора в органе, осуществляющем  регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в порядке, установленном действующим законодательством.

6.Других лиц, имеющих  право пользования продаваемой  квартирой, не имеется. 

7. До подписания настоящего  договора Продавец передал, а  покупатель принял продаваемую квартиру, которая оборудована комплектом сантехники, электроосвещением, отоплением, газовой плитой, системой водоснабжения и водоотведения.

Указанное имущество  принято покупателем в исправном  состоянии, санитарно-техническое состояние  пригодно для проживания.

Обязательство Продавца передать недвижимость Покупателю считается  исполненным с момента подписания настоящего договора.

8.Квартира визуально  осмотрена Покупателем до подписания  настоящего договора. Недостатки  или дефекты, препятствующие, ее использованию по назначению, на момент осмотра обнаружены не были.

9. Покупатель с момента  приобретения права собственности  на квартиру, указанную в настоящем  договоре, осуществляет права владения, пользования и распоряжения данной  квартирой в соответствии с ее назначением, принимает на себя обязанности по уплате налогов на недвижимость, расходов по эксплуатации, содержанию и ремонту квартиры, дома и придомовой территории.

Пользование квартирой  Покупателем осуществляется применительно  к правилам, установленным для нанимателей жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищного фонда.

10.Настоящий договор  составлен и подписан в трех  экземплярах, по одному для  каждой из сторон, третий экземпляр  представляется сторонами в Краснокамский отдел Управления Федеральной службы регистрации кадастра и картографии по Пермскому краю.

Настоящий договор подлежит регистрации в Краснокамском  отделе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю (г.Краснокамск, ул.50 лет Октября,1)

 

ПОДПИСИ СТОРОН

________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________