Договор продажи жилого помещения: понятие, элементы, содержание, ответственность

 

МЕЖДУНАРОДНЫЙ  ИНСТИТУТ  ЭКОНОМИКИ  И  ПРАВА

 

 

 

 

 

 

 

КУРСОВАЯ  РАБОТА

 

 

Студента 3 курса

Юридического факультета

Поповой Юлии Михайловны

 

 

Дисциплина: «Гражданское право, ч.2»

 

ТЕМА:

«Договор продажи жилого помещения: понятие, элементы, содержание, ответственность»

 

     

 

 

 

 

                                                                                     Руководитель-консультант

                                                                                      

 

 

 

 

Защищена                                                                                     Оценка

«______» _____________ 2013 г                                            « ________________________»

 

 

 

 

Москва  2013     

 

ОГЛАВЛЕНИЕ

 

ВВЕДЕНИЕ…………………………………………………………………………..3

 

1.ПОНЯТИЕ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ……6

 

2.ЭЛЕМЕНТЫ ДОГОВОРА  КУПЛИ-ПРОДАЖИ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ….8

 

2.1. Стороны договора купли-продажи жилых помещений………………………8

 

2.1.1. Права и обязанности сторон………………………………………………….9

 

2.2. Существенные условия договора (содержание)……………………………..10

 

2.3. Форма договора купли-продажи жилых помещений……………………..12

2.3.1. Государственная регистрация…………………………………………….14

3. ВИДЫ ДОГОВОРОВ КУПЛИ-ПРОДАЖИ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ……...19

ЗАКЛЮЧЕНИЕ……………………………………………………………………..20

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ………………………………..22

ПРИЛОЖЕНИЕ 1

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

       ВВЕДЕНИЕ

 

В начале 90-х годов, с  переходом к рыночной экономике, основная ставка была сделана на то, чтобы потребность в жилье  удовлетворялась не только за счет общественных (государственных, муниципальных) фондов потребления, но и за счет жилья, которое бы находилось в частной собственности граждан. В этих целях была развернута приватизация жилищного фонда. Недвижимое имущество стало возвращаться в российский гражданский оборот в качестве полноценного объекта гражданских прав. Многие граждане стали собственниками жилья и начали свободно продавать и покупать жилые помещения.¹

Жилищный бизнес в  данный момент является одним из самых  высокодоходных, чем непременно воспользовались  мошенники. Так, на долю договоров купли-продажи жилых помещений приходится наибольшее количество правонарушений, часто совершаемых с определенным умыслом. Используя юридическую неграмотность граждан, криминальные элементы добиваются заключения с гражданами соглашений об отчуждении жилых помещений на крайне невыгодных для них условиях, нередко с помощью махинаций лишают их законного жилища.²

Объектом исследования данной дипломной  работы является договор купли-продажи  жилых помещений, который регулирует животрепещущий вопрос прав человека на жилое помещение.

Предметом же дипломного исследования являются современные проблемы регулирования  продажи жилого помещения.

По моему мнению, тема данной дипломной работы - «Договор купли-продажи жилых помещений» является одной из самых важных и актуальных в курсе Гражданского права Российской Федерации. В основном законе - Конституции Российской Федерации в ст. 40 закреплено право на жилище: «Каждый имеет право на жилище».³ Само государство, Российская Федерация, выделило данное право в разряд важных и приоритетных.

Основу правового регулирования  оборота жилых помещений на сегодняшний  день составляют нормы Гражданского кодекса Российской Федерации, специальные  федеральные законы: ФЗ «О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Градостроительный кодекс, обширное жилищное законодательство, разъяснения высших судебных органов20. Так, право Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ давать разъяснения по вопросам судебной практики закреплено в ст. 126 и ст. 127 Конституции Российской Федерации.⁴

В виду того, что изучаемая  тема очень обширна, в данной дипломной работе акцентировано внимание на наиболее важных, на мой взгляд, моментах, и сделана попытка связать их с практикой.

Так же, в работе уделено  внимание вопросам государственной  регистрации прав на жилые помещения. Это связано с тем, что согласно ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», право собственности на жилое помещение возникает только после осуществления обязательной процедуры в специализированном учреждении юстиции по регистрации прав - государственной регистрации прав на недвижимое имущество.⁵

Все вышесказанное дает основание сделать вывод о  большой важности договора купли-продажи  жилых помещений для каждого  человека, о необходимости повышения  уровня знаний населения в сфере  правового регулирования изучаемых отношений. Цель данной дипломной работы – рассмотреть институт купли продажи жилых помещений в гражданском праве во всех аспектах и уяснить для себя положения данной темы.

Задачи дипломной работы:

1) раскрыть понятие  договора купли-продажи жилых помещений;

2) изучить элементы  данного договора;

3) рассказать о сторонах  договора купли-продажи жилых  помещений;

4) охарактеризовать права  и обязанности сторон;

5) обратить особое внимание на существенные условия договора (содержание);

6) описать форму договора купли-продажи жилых помещений;

7) охарактеризовать процедуру государственной регистрации;

8) обратить внимание на процедуру заключения договора;

9) охарактеризовать виды договоров купли-продажи жилых помещений.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1. ПОНЯТИЕ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

 

Правила, посвященные договору купли-продажи  жилых помещений, содержит тридцатая  глава Гражданского кодекса Российской Федерации, что обусловлено его  общественным, общенациональным значением.⁶

Во-первых, жилые помещения неразрывно связаны с теми земельными участками, на которых они расположены.

Во-вторых, так как  жилые помещения обладают повышенной ценностью, требуются специальные  меры охраны интересов продавцов  и покупателей.⁷ Участникам гражданского оборота необходимо точное знание о субъекте права собственности на жилое помещение, ограничениях этого права, иных обременениях имущества, что достигается путем введения обязательной государственной регистрации прав на жилые помещения и сделок с ними.⁸

В-третьих, в связи особой социальной значимостью жилых помещений и целевым назначением, законодательством Российской Федерации устанавливается ряд ограничений по их участию в гражданском обороте.

И, в-четвертых, жилые помещения  являются, как правило, индивидуально-определенной и незаменимой вещью, что накладывает определенный отпечаток на правовое регулирование связанных с ними отношений⁷.

Договор купли-продажи  жилых помещений выделен в  особую группу договоров купли-продажи  ввиду специфики его объекта - недвижимого имущества.⁹

Понятие договора купли-продажи  жилых помещений прямо в Гражданском  кодексе Российской Федерации не предусмотрено, оно базируется на общем  определении договора купли-продажи, данном в ст. 454 Гражданского кодекса  Российской Федерации - по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену)¹⁰, с учетом специальных норм о продаже недвижимости.¹¹

Договор купли-продажи  жилого помещения является видом  договора продажи недвижимости и  подвидом общего договора купли-продажи. Основой признак, который позволяет  выделить данный вид договора - его  предмет - жилые помещение.¹²

Договор продажи жилого помещения является консенсуальным (для его заключения достаточно соглашения сторон, считается заключенным с момента подписания его сторонами), но эта консенсуальность сопряжена с государственной регистрацией (ст. 164, ч. 2 ст. 558 ГК РФ); возмездным (то есть сторона должна получить плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей) и взаимным (каждая из сторон договора наделена и правами и обязанностями).¹³

Также следует отметить, что такое понятие, как «договор купли-продажи жилых помещений» носит теоретический (обобщающий) характер и фактически не используется на практике. Стороны такого рода договоров обычно называют их «договор купли-продажи квартиры», «договор купли-продажи жилого дома» применительно к виду жилого помещения, подлежащего отчуждению. Не использует данное понятие и судебная практика.¹⁴

 
 

 

 

2. ЭЛЕМЕНТЫ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ ЖИЛЫХ    ПОМЕЩЕНИЙ

2.1. Стороны договора купли-продажи жилых помещений

Стороны по договору купли-продажи  жилого помещения - продавец и покупатель, ими могут быть как юридические, так и физические лица. В качестве продавца обычно выступает собственник недвижимого имущества, однако им также может быть лицо, уполномоченное собственником в силу закона или договора.¹⁵

Благодаря обязательной государственной регистрации права собственности на жилое помещение, правомочия собственника подтверждаются «титулом», то есть свидетельством, выданным государственным регистрирующим органом. Заключая договор, покупатель имеет возможность установить принадлежность отчуждаемого недвижимого имущества с помощью информации, содержащейся в выписке из Единого государственного реестра прав, выдаваемой регистрирующим органом, которая подтверждает правомочия собственника.¹⁶ Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» реализовал принцип открытости реестра, провозглашенный ст. 131 ГК РФ, установив в ст. 7 данного ФЗ объем информации, который могут получить третьи лица.¹⁵

Гражданское законодательство Российской Федерации не содержит каких-либо общих ограничений по поводу возможных покупателей недвижимости. Специальным законодательством возможно установление специальных правил, касающихся покупателей жилых помещений.¹⁷

Также существуют особые правила, касающиеся одновременно и  продавцов, и покупателей недвижимости. Например, для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.¹⁸ Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки¹⁹ (п. 3. ст. 35 Семейного Кодекса Российской Федерации; п. 2 ст. 181 ГК РФ).

2.1.1 Права и обязанности  сторон

Основной обязанностью продавца, общей для всех договоров  купли-продажи, является передача жилого помещения покупателю. Право собственности у покупателя, как правило, возникает с момента передачи вещи (п. 1 ст. 223 Гражданского Кодекса Российской Федерации). Однако у покупателя жилых помещений право собственности возникает с момента регистрации перехода права собственности, который может и не совпадать с фактической передачей жилого помещения.²⁰ Переход права собственности на жилое помещение к покупателю по договору купли-продажи данного вида недвижимости подлежит государственной регистрации. Если же одна из сторон уклоняется от выполнения указанной обязанности, то суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности (п. 3 ст. 551 Гражданского Кодекса Российской Федерации).²¹ То же происходит и в том случае, если одна из сторон уклоняется от регистрации договора, требующего государственной регистрации. Несмотря на то, что договор считается заключенным только после его регистрации, суд вправе вынести решение о регистрации, если сделка совершена в надлежащей форме (ст. 165 ГК РФ).

Обязанность передать право собственности на жилое помещение означает, что оно должно быть свободным от любых прав и притязаний третьих лиц, за исключением случаев, когда покупатель согласился принять имущество с обременениями. Так, согласно ст. 131 ГК РФ (государственная регистрация недвижимости) и п. 1 ст. 4 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» ограничения (обременения) вещных прав на недвижимость подлежат государственной регистрации наряду с государственной регистрацией самих прав.²²

Существуют специальные  правила, связанные с исполнением  продавцом обязанности передать, а покупателем - принять проданную  вещь, так как в силу особых естественных свойств жилого помещения (неотделимость  от земельного участка, на котором оно расположено), его невозможно передать обычным способом - путем вручения покупателю. Передача жилого помещения осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче, который служит доказательством состоявшейся передачи и исключает возможные споры, связанные с установлением этого юридически значимого факта.

Обязанности покупателя являются обычными для любого договора купли-продажи, за исключением обязанности  принять недвижимое имущество по передаточному акту и зарегистрировать переход права собственности в соответствии со ст. 551 ГК РФ.²³

2.2. Существенные условия договора (содержание)