Договор продажи предприятия

      Неисполнение либо ненадлежащее исполнение сторонами обязательств, вытекающих из договора продажи предприятия, влечет негативные последствия для нарушителя, предусмотренные общими положениями о договоре купли-продажи. Отдельные специальные правила предусмотрены ГК РФ в отношении последствий такого нарушения договора продажи предприятия, как передача и принятие предприятия с недостатками.

       Во-первых, если недостатки предприятия, либо утрата его имущества выявлены уже при передаче предприятия покупателю и сведения об этом указаны в передаточном акте, покупатель имеет право требовать от продавца соответствующего уменьшения покупной цены предприятия. Договором продажи предприятия могут быть предусмотрены правомочия покупателя по предъявлению к продавцу иных требований, однако в этом случае покупатель будет лишен возможности реализовать свое право на уменьшение покупной цены предприятия.

      Во-вторых, покупатель наделяется правом требовать уменьшения покупной цены также в случае передачи ему в составе предприятия долгов (обязательств) продавца, которые не были указаны в договоре продажи предприятия или передаточном акте. Правда, если продавец докажет, что покупатель во время заключения договора и передачи предприятия знал о наличии таких долгов (обязательств) в составе имущества предприятия, покупатель лишается права требовать уменьшения цены предприятия, предусмотренной договором.

        В-третьих, в случае получения уведомления покупателя о недостатках имущества, переданного в составе предприятия, или об отсутствии отдельных видов имущества продавец может незамедлительно заменить имущество ненадлежащего качества или представить покупателю недостающее имущество и тем самым избавиться от возможных неблагоприятных последствий нарушения договора продажи предприятия. Названные правила о последствиях нарушения договора продажи предприятия носят специальный характер и не подлежат расширительному толкованию, что нашло подтверждение и в судебной практике.

        Учитывая специфику договора продажи предприятия и его особое социально-экономическое значение, законодатель существенным образом ограничил права сторон по изменению или расторжению договора и применению последствий недействительности сделки.

       Кроме того, те положения ГК РФ об изменении или расторжении договора, а также о последствиях недействительности сделок, в соответствии с которыми предусмотрен возврат или взыскание в натуре переданного (полученного) по договору, могут применяться к договору продажи предприятия при условии, что такие последствия существенно не нарушают права и охраняемые законом интересы кредиторов продавца и покупателя, других лиц и не противоречат общественным интересам.

 

5.2 Особые случаи продажи предприятия

 

       Существенными особенностями отличается правовое регулирование отношений, связанных с продажей предприятий, при приватизации государственного или муниципального имущества, а также при несостоятельности (банкротстве) должника. В обоих случаях нормы, содержащиеся в специальном законодательстве, имеют приоритет по сравнению с положениями ГК РФ, регулирующими договор продажи предприятия. Такая иерархия правовых норм установлена самим Кодексом.      Согласно п.3 ст.65 ГК РФ основания признания судом юридического лица банкротом либо объявления им о своем банкротстве, а также порядок ликвидации такого юридического лица устанавливаются законом о несостоятельности (банкротстве). Предприятие как имущественный комплекс является объектом продажи при применении такого способа приватизации, как выкуп арендованного государственного или муниципального имущества.

      Значительными особенностями отличается продажа предприятия (бизнеса) организации-должника при применении к ней процедур несостоятельности (банкротства).

     Продажа принадлежащего должнику предприятия как имущественного комплекса допускается при применении к должнику таких процедур банкротства, как внешнее управление, конкурсное производство, мировое соглашение.

     В ходе внешнего управления продажа предприятия (бизнеса) должника возможна, если это предусмотрено планом внешнего управления, который должен быть утвержден собранием кредиторов.13

      В отличие от договора продажи предприятия, при продаже предприятия (бизнеса) должника Законом "О несостоятельности (банкротстве)" предусмотрено, что денежные обязательства и обязательные платежи должника на дату принятия арбитражным судом заявления о признании должника банкротом не включаются в состав предприятия, т.е. предприятие продается без долгов, связанных с этим имущественным комплексом, которые образовались до возбуждения дела о банкротстве в арбитражном суде.

       Продажа  предприятия должника производится путем проведения открытых торгов. Внешний управляющий выступает в качестве организатора таких торгов либо привлекает в этих целях специализированную организацию.

      При проведении торгов в форме аукциона победитель торгов и их организатор в день проведения аукциона подписывают протокол, имеющий силу договора. Если торги организованы и проведены в форме конкурса, договор купли-продажи подписывается победителем конкурса и организатором торгов (на основании протокола, подписываемого указанными лицами в день проведения конкурса) в срок не позднее двадцати дней с даты проведения конкурса.

      В отличие от покупателя по договору продажи предприятия, регулируемому ГК РФ, покупатель предприятия должника в отношениях, связанных с несостоятельностью (банкротством), в тех случаях, когда основной вид деятельности осуществляется только на основании разрешения (лицензии), вместе с предприятием приобретает преимущественное право на получение соответствующего разрешения.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Заключение

 

      Недвижимость является основой материального производства и имущественного благополучия граждан. Вложение капиталов и сбережений в недвижимость – важнейший экономический процесс рыночной экономики. Эти обстоятельства, а также особенности недвижимости как объекта собственности и других вещных прав, требуют особого внимания законодателя и тщательного правого регулирования.

   В качестве полного объекта гражданских прав недвижимое имущество стало возвращаться в российский гражданский оборот с начала 90-х годов. Основу правового регулирования недвижимости  составили, в первую очередь, нормы части первой Гражданского кодекса России, которые в настоящие время получают развитие в иных нормативных актах. Эти акты относятся  как к сфере частного права, так и к праву публичному.

     Значение публично – правовых норм  в регулировании отношений недвижимости нельзя недооценивать. Природа этого объекта представляет наиболее значительное вмешательство публичного права в регулирование вопросов, связанных с недвижимостью, по сравнению с регулированием других объектов гражданских прав.

      Создавая основу частноправового режима недвижимости, новый Гражданский кодекс либо прямо предусматривает принятие публично-правовых норм, либо ссылается на установление в рамках иного законодательства норм, которые будут определять пределы применения гражданско-правовых правил.

     Одним из существенных элементов публично-правового регулирования недвижимости является государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с ним.

     Нормы частного права вводят понятие недвижимого имущества, определяют условия и порядок возникновения и прекращения прав на недвижимость, устанавливают круг прав, определяют вид сделок.

        Разновидностью договора продажи недвижимости является договор продажи предприятия. По данному договору продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс (ст.132 ГК РФ), кроме прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам.

      Наряду с особенностями, присущими форме продажи любой недвижимости, при продаже предприятия необходимо документально удостоверить его состав и стоимость и до подписания договора составить и сообща рассмотреть: а) акт инвентаризации; б) бухгалтерский баланс; в) заключение независимого аудитора; г) перечень всех долгов предприятия. Любая из сторон должна письменно уведомить о продаже всех кредиторов по обязательствам предприятия.

      По долгам предприятия, переведенным на покупателя без согласия кредитора, продавец и покупатель после передачи предприятия несут солидарную ответственность.

     Предприятие считается переданным покупателю со дня подписания сторонами передаточного акта, а право собственности на предприятие переходит к покупателю с момента государственной регистрации этого права. Регистрация права производится после передачи предприятия.

      По общему правилу при продаже предприятия к покупателю переходят права на фирменное наименование, товарный знак, знак обслуживания и другие средства индивидуализации продавца и его товаров, работ или услуг, а также принадлежащие ему на основании лицензии права использования таких средств индивидуализации.

 

 

 

 

 

 

Список используемой литературы

 

1. "Право" под редакцией Н.А. Тепловой,  М.В. Малинкович, М., Юнити, Закон и право, 2009
2. "Письмо Высшего Арбитражного суда Российской Федерации" от 13       ноября 2007 года №21, "Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости".
3. Федеральный закон "О государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним"  от 17 июля 1997 г. №122-ФЗ, ж."Закон" №5, 1999.
4. "Водный кодекс РФ" от 18 октября 1995г. Сборник кодексов РФ, М.: ТОО "Транспорт" 2007.
5. Федеральный закон  "Об оценочной деятельности  в Российской Федерации" от 16 июля 1998 г. № 135 ФЗ, ж."Закон" № 5, 2009 г., стр.49.
6. Федеральный закон "О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации" от 21 июля 1997 г. СЗ РФ 1997 г. № 30, ст. 3595, 1999 г. № 26, ст.3173, 2000 г. № 32, ст. 3332.
7. "Воздушный кодекс РФ" СЗ РФ 1997 №12, ст. 1383; 1999 №28, ст. 3483
8. "Гражданское право" часть 2. "Обязательственное право" под ред. В.В.Залесского, М.: "МТК" "Восточный экспресс", 2008.
9. "Гражданский Кодекс Российской Федерации ч.1. Краткий научно-практический комментарий под ред. Гапеева В.Н., Зинченко С.А., Лукьянцева А.А., Ростов-на-Дону.  " Феникс", 2005.
10. Федеральный закон "О несостоятельности (банкротстве)"
11. Балабанов И.Т. Операции с недвижимостью в России. М., 2006.
12. Брагинский М.И. Договорное право. М., ЮНИТИ-ДАНА, 2004.
13. Витрянский В.В. Договор купли-продажи и его отдельные виды. М., 2005.
14. Гражданское право России. Часть вторая: Обязательственное право: Курс лекций., М., 2010. С.153.
15. Зенина Е.М. Договор дарения. М., 2006.
16. Калачева Г.А. Операции с недвижимостью. М., 2002.
17. Козырь О.М. Недвижимость: права и сделки. М., 2004.
18. Левшина Т.Л. Основы законодательства о защите прав потребителей. М., 2010.
19. Розенберг М.Г. Контракт международной купли-продажи товаров. Современная практика заключения. Разрешение споров. М., 2006.
20. Скворцов О.Ю. Регистрация сделок с недвижимостью - правовое регулирование и судебно-арбитражная практика. М, 2008.
21. Шабалин В.Г. Сделки с недвижимостью, или Как правильно и безопасно решить жилищные проблемы. М., 2007.

 

1 Ранее продажа таких судов (объектов) осуществлялась по договору поставки и купли-продажи.

 

2   Постановление правительства РФ от 18 февраля 1998 г. № 219

3 ст. 131 ГК РФ, федеральный Закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21 июля 1997 ст. 7

4  см. комментарий части 1 ГК РФ для предпринимателей  М., 2005. стр. 241.

5 см.  п.7 приложения к информационному письму Президиума ВАС  РФ от 13 ноября 1997 г. № 21,  Сб. постановлений  пленумов ВС и ВАС  РФ по гражданским делам, стр. 297.

 

6  Закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

7 ст. 22, 34, 35, Водный кодекс РФ.

8 Комментарии ГК РФ, части второй под редакцией О.Н.Садикова М.: Контракт, Инфра-М, Норма, 2008, стр.125).

 

9 . "Гражданское право" т.2 под ред. А.П.Сергеева, Ю.К.Толстого, М.: Проспект, 2000, стр.91

10 Садиков О.М. в комментариях к ГК РФ ч. 2, ст.559

11 см. ст. 554 ГК РФ. и комментарии к ней.

12  "Гражданское и торговое право капиталистических государств" под ред. Е.В. Васильева М. 2003, стр.112

 

13 ст.83, 85 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)".