Договор продажи предприятия

 

3.2. Элементы договора продажи предприятия.

 

      В соответствии со статьями 10 и 11 Федерального закона "О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации" от 21 июня 1997 года сторонами договора продажи предприятия могут быть: граждане и коммерческие организации (предприниматели) и продавцы – Правительство Российской Федерации, Мингосимущества России, соответствующие федеральные органы, органы государственной власти субъектов РФ, органы местного самоуправления.

      При продаже государственных и муниципальных предприятий используются следующие принципы: открытость, прозрачность, конкурсность; в случае продажи ликвидного предприятия - приватизация по рыночной стоимости, определенной в соответствии с Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"; в случае приватизации неликвидного предприятия - продажа предприятия с учетом последующего выполнения инвестиционных и социальных условий, предполагающих повышение ликвидности.

     При приватизации земельных участков используется принцип создания единого имущественного комплекса, путем представления первоочередного права на выкуп земельных участков физическим и юридическим лицам – собственникам объектов недвижимости, находящихся на земельных участках.

       Приватизация государственного и муниципального имущества осуществляется в соответствии с установленными статьями Закона о приватизации способами: продажа на аукционе (в том числе продажа акций на специализированном аукционе), на коммерческом конкурсе с инвестиционными или социальными условиями; внесение имущества в качестве вклада в уставные капиталы хозяйственных обществ; преобразование в открытые акционерные общества; продажа акций, созданных в процессе приватизации открытых акционерных обществ их работникам.

    В соответствии с действующим законодательством в случае проведения торгов по продаже государственного и муниципального имущества организатор торгов должен опубликовать в средствах массовой информации извещение о проведении торгов.

      Главным условием договора продажи  предприятия является его предмет, определение которого должно содержать все характеристики и данные11, т.е. на основе полной инвентаризации должен быть определен состав продаваемого предприятия.

      В состав предприятия входят следующие элементы:

- материальные – помещения, здания, сооружения и земельные участки с соответствующим оборудованием, т. е. торговые заведения, товарные запасы (сырье, полуфабрикаты, готовые изделия, горюче-смазочные материалы), касса (наличные денежные средства);

- нематериальные – имущественные права и обязанности, исключительные права на результаты творческой деятельности (патентные, авторские права), исключительные права в отношении средств индивидуализации продавца и его товаров (фирменное наименование, товарные знаки и др.).

    Все названные элементы входят в состав предприятия и переходят по договору к покупателю по общему правилу (в том числе и фирменное наименование, поскольку нет доктрины понимания этой проблемы, на основании п.2 ст. 559 ГК РФ фирма включается в предмет договора)12.

    Согласно п.3 ст.553 ГК РФ в предмет договора не входят и не могут передаваться покупателю права, полученные продавцом предприятия  на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью. Это право неразрывно связано с личностью продавца и составляет элемент его гражданской правоспособности. Передача покупателю обязательств в составе предприятия, которые покупатель не может выполнить из-за отсутствия у него лицензии, ведет к солидарной ответственности продавца и покупателя перед предприятием.

    Глава 30 ГК РФ регулирует продажу предприятия, то есть имущественного комплекса, образующего технологически единое целое, замкнутый производственный цикл. Значит, предметом договора может быть как предприятие целиком, так и его часть, пригодная для ведения предпринимательской деятельности. В то же время, на основе общих норм о купле-продаже, поставке или продаже недвижимости осуществляется продажа отдельных элементов, находящихся в составе предприятия (зданий, станков, имущественных прав

       Статья 562 ГК РФ регулирует права кредиторов при продаже предприятия. Одной из особенностей предмета договора является  наличие в его составе обязательств (долгов) перед третьими лицами. Кредиторы по обязательствам, включенным в состав продаваемого предприятия, должны быть уведомлены о его продаже либо продавцом, либо покупателем. Если этого не происходит, кредитор заявляет требования в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о передаче покупателю. При получении уведомления кредитор в течение 3 месяцев со дня его получения может дать согласие на перевод долга либо заявить требования (п.2 ст.562 ГК РФ).

     Срок договора продажи предприятия законом не нормирован и устанавливается соглашением сторон.

    Стоимость предприятия, определяемая соглашением сторон, или его цена является важным условием договора продажи предприятия. Договор не может считаться заключенным, если в нем не определена цена. Договор купли-продажи является возмездной, но не обязательно эквивалентной сделкой. На цену предприятия могут влиять различные факторы, как личного плана, так и факторы, не поддающиеся прямой оценке (перспективы рынка, надежность должников). Действует общее положение о цене в договоре продажи недвижимости (п.1 ст.555 ГК РФ). Цена определяется свободно на основе полной инвентаризации предприятия и аудиторского заключения о его составе и стоимости (для достоверности информации о действительной стоимости предприятия). Документы должны быть составлены, рассмотрены и согласованы сторонами.

   Статья 560 ГК РФ регулирует форму и государственную регистрацию договора продажи предприятия. Поскольку предприятие является недвижимым имуществом (ст. 132 ГК РФ) к форме договора предъявляются такие же   строгие требования, как и к договору продажи недвижимости. Договор должен заключаться в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами с приложениями, удостоверяющими состав и стоимость предприятия: актом инвентаризации, бухгалтерским балансом, заключением независимого аудитора, перечнем включенных в состав предприятия долгов (обязательств). При отсутствии таких документов договор не будет заключен. Договор продажи предприятия должен быть зарегистрирован в соответствии с Федеральным законом и вступает в силу с момента ее совершения (п.3 ст. 560 ГК РФ).  Форма сделки не относится к числу ее условий, следовательно, представление вышеназванных документов не считается существенным условием договора.

4. Содержание договора продажи предприятия.

 

1. Обязанности продавца по договору продажи предприятия.

 

   Обязанностью продавца  является передача предприятия покупателю по передаточному акту и перенесении  на него права собственности, что может иметь место лишь после того, как договор будет зарегистрирован. Предприятие считается переданным покупателю со дня подписания акта обеими сторонам. С того же момента на покупателя переходит риск случайной гибели или повреждения имущества. Продавец обязан за свой счет (если это предусмотрено договором) подготовить предприятие к передаче, составить и представить на подписание передаточный акт. Но подписание акта является формальным действием и не исчерпывает обязанности продавца по передаче предприятия. Одной из главных обязанностей является фактическая передача предприятия покупателю, что не всегда возможно осуществить путем вручения. Это можно сделать символически, путем подписания передаточного акта. С момента его подписания, при условии, что к этому времени покупатель смог беспрепятственно принять предприятие фактически, оно считается переданным покупателю.

    Право же собственности на предприятие может перейти к покупателю лишь с момента государственной регистрации этого права, непосредственно после передачи предприятия покупателю, если иное не предусмотрено договором продажи предприятия (п. 2 ст. 654 ГК РФ). Здесь четко разграничены государственная регистрация договора и регистрация права (перехода права), возникающего из договора. Право собственности на покупателя переходит в результате последовательности действий: подписание и государственная регистрация договора, подписание передаточного акта, регистрация права собственности.

С этого же момента продавец считается исполнившим свое обязательство по договору. Но моменты перехода прав собственности и рисков случайной гибели предприятия не совпадают по времени. Как следует из п. 2 ст. 563 ГК РФ предприятие считается переданным покупателю со дня подписания передаточного акта обеими сторонами. Покупатель, еще не получив права собственности, вместе с рисками получает право использовать входящие в состав предприятия имущество в своей предпринимательской деятельности и извлекать из него выгоды. Риск случайной гибели или случайного повреждения имущества переходит на покупателя, поскольку он может реально влиять на его сохранность.

    Документы, прилагаемые к договору продажи (п. 2 ст. 561 ГК РФ) в отношении фактически передаваемого имущества фиксируются передаточным актом.

     Количество и качество имущества, определяется по аналогии с  общим положением о купле-продаже (п.1 ст. 565 ГК РФ). Однако, в отличие от п. 1 ст. 466 и п. 1 ст. 480 ГК РФ, в которых говорится, что покупатель дополнительно имеет право требовать: восполнения или доукомплектования недостающих вещей, возмещения собственных расходов на устранение недостатков (п. 1 ст. 475 ГК РФ), замены недоброкачественных товаров (п. 2 ст. 475 Г КРФ) при договоре продажи предприятия, покупатель, получивший имущество ненадлежащего качества или в меньшем количестве, имеет право требовать  только соответствующего уменьшения покупной цены (п. 2 ст. 565 ГК РФ). Это правило действует только тогда, когда недостатки были известны покупателю на момент подписания передаточного акта. Если же это случилось после передачи предприятия, применяются все указанные выше средства защиты по общим нормам о купле-продаже.

     В соответствии со ст. 483 ГК РФ, если покупатель известит продавца своевременно о нарушении договора, а продавец не устранит недостатки, покупатель имеет право требовать расторжения или изменения договора

      Обязанностью покупателя также является передача имущества, свободного от прав третьих лиц. Предмет договора продажи предприятия, как правило, включает обязательство перед третьим лицом. В этом случае, продавец обязан предупредить покупателя обо всех имеющихся правах третьих лиц на предприятие и перевести на последнего свои долги надлежащим образом. При подписании передаточного акта (с перечнем всех долгов) продавец одновременно извещает о них покупателя и передает ему долги, при условии его согласия. Передача обязательств не может состояться помимо передаточного акта или иного документа, подписанного новым должником.

 

2. Обязанности покупателя по договору продажи предприятия

 

      Оплата полученного предприятия является основной обязанностью покупателя.

     Существует, но специально ГК РФ не регулируется обязанность принять товар. Чтобы продавец мог считаться исполнившим свою обязанность по передаче предприятия, покупатель должен совершить  ряд  действий. Если передаточный акт соответствует условиям договора, покупатель  не может без оснований отказаться от его подписания или уклоняться от государственной регистрации права собственности на предприятие. В п.3 ст.484 ГК РФ говорится,  что продавец сможет требовать от покупателя принятия передачи предприятия путем подписания передаточного акта либо расторжением договора. А также потребовать государственной регистрации через суд (п. 3 ст. 551 ГК РФ). Все эти требования могут сопровождаться исками о взыскании с покупателя причиненных убытков.

 

 

 

 

 

 

 

5. Исполнение обязательств

 

5.1 Государственная регистрация перехода права собственности

 

        Исполнение обязательств по договору продажи предприятия требует от продавца совершения определенных действий, не свойственных иным договорным обязательствам. В частности, если иное не будет предусмотрено договором, продавец за свой счет должен подготовить предприятие к передаче покупателю, составить и представить на подписание покупателю передаточный акт. В передаточном акте в обязательном порядке должны найти отражение сведения об уведомлении кредиторов о продаже предприятия, данные о составе предприятия, о недостатках, выявленных в переданном имуществе, перечень утраченного продавцом имущества.

      День подписания продавцом и покупателем передаточного акта признается моментом передачи покупателю. Вместе с тем, момент передачи предприятия покупателю не совпадает с моментом перехода права собственности на это предприятие, который определяется датой государственной регистрации права собственности. Однако, не являясь собственником переданного предприятия (до регистрации), покупатель получает право распоряжаться имуществом предприятия в той мере, в какой это необходимо для целей, для которых приобреталось предприятие. И, соответственно, продавец, сохраняющий право собственности на переданное предприятие до момента государственной регистрации, лишается такого права.

   Обращает на себя внимание, что, хотя в состав предприятия могут входить многие объекты недвижимости, передаваемые покупателю, требуется лишь один акт государственной регистрации права собственности покупателя на предприятие в целом.

    В случаях, когда в качестве объекта имущественных прав или сделок    входящие в состав предприятия, а не само предприятие как имущественный комплекс, соответствующие права и сделки подлежат государственной регистрации в общем порядке по месту нахождения недвижимого имущества.